編者按

　　從小對商業便有特殊的情結，當別的小孩都夢到玩具汽車時，他卻夢自己的床置于貨架之間，早上起來喜歡的東西唾手可得。這種特殊的偏好，讓他保持了喜歡逛街、逛商場的習慣，對商業地產的研究也就有了很好的興趣基礎。而他在經歷商業地產的過程，也見證了商業地產的發展。

　　臥龍五洲地產副總經理趙千河，有20年城市運營、城市規劃設計、住宅及商業地產操盤的經驗，也親身經歷過房地產的發展。他參與商業地產的個人經歷，反映出商業地產的變化和他對成功模式的探索。

　　舊城改造而來的商業步行街

　　城市與商業街發展是同步的，商業街是現代商業發展的源泉，誕生了各種商業模式。當然商業街也隨著城市發展而升級。

　　1995年在廣西北海時，我們就做過8平方公里的城市核心區改造，改造其中的最主要目的是改善商業購物環境及刺激商業零售業的發展。當時北海的商業只有兩個百貨大樓啟動及華聯，其它就是專業市場。最后規劃兩條商業街，一條是圍繞著百貨大樓，中心廣場和公園之間常青路建立一個六百米長的步行街，另一條是有百年歷史的中山路商業街。

　　最后，北海改造的這個項目整體上是失敗的，就是步行街成功了。商鋪及住宅賣不了多少錢，拆遷成本太高，“舊改”沒有經濟的支撐也就進行不下去。

　　但是2005年，我在西安也做了個“步行街”項目及其周邊的舊城改造那是成功的。位置在西安交大對面沙坡村。里面住了很多租房的大學生、生意人和老居民。拆遷后要給農民補償商鋪及住房，跟現在清遠“城市花園”的方式是一樣。為增加商業價值我們在規劃上提出，通過一個很大的主題購物中心帶動多條商業步行街的舊城改造模式，商業業態有5書城為主力店的小型購物中心，附近建設酒店、辦公樓和商業休閑文化街、酒吧街等。

　　為了爭取政府更多的舊該政策及擴大影響力，我們設想在部分區域打造成高科技培育交流文化中心。

　　記得那是我人生第一次給農民匯報方案，村長帶頭來聽，我講了三個小時都沒人離開。主要從業態布局，拆了之后商鋪要怎么補，說服他們不但生活改善而且一鋪養三代，講的他們美滋滋的，結果就不用說了。

　　國外現代化步行街發展很早。步行街要與商業、休閑、娛樂并結合城市功能形成一個有文化的步行街才有生命力。現在上海新天地也是結合舊城改造，把舊城文化與商業價值融合起來，從而成為一種商業地產模式去開發。這幾年舊改成為熱點，也得益于城市、房地產及商業的發展。

　　最近深圳西沖一個村也是做大量改造。其實城中村改造都碰到一個利益的博弈，成功與否與地段的商業價值緊密相關。價值高容易成功，補償能解決。

　　我在江西贛州新區做了一個8萬的步行街，項目位于新區政府旁，長750米。我們提出街道MALL的概念，所以銷售很不錯。但經營起來卻舉步維艱。本來我們想做主題市場的，畢竟是新區，但開發商要銷售也必須按照預期的商業形態來做。新區單純做步行街是不容易成功的。

　　購物中心美麗的陷阱

　　中國最早的商業形態是百貨公司，市場、供銷社等形式。90年代的百貨大樓仍是國營，由于物資匱乏商業形態發展也慢。

　　改革開放后，隨著多元化消費的出現，業態也豐富起來，shoppingmall逐漸形成。因為我喜歡逛街，有時候上班沒事也會逛一下，后來發現百貨公司慢慢豐富起來，餐飲、娛樂、影院等多元化，百貨公司從最早以前是自己做經營，到現在都是自己做業主了。

　　中國商業地產剛起來之初，有一段時間很多人喜歡搞商業，2004、2005年北京好幾個商業項目賣出去的都失敗了，但是政府很警覺，出臺好多政策，比如不能反租銷售、4萬平米商業聽證制度等等。到2005年后全國住宅房價高漲，很多人不愿意搞商業地產，都往住宅市場涌進。

　　2004年及2005年是我shoppingmall實踐之年，在西安及沈陽的商業黃金地段做了超過20萬平方米的購物中心策劃及設計，這兩個項目都有個共同特點雙地鐵商業。
　　（來源：南方日報　記者：黃劍琴）