編者按
從小對(duì)商業(yè)便有特殊的情結(jié)，當(dāng)別的小孩都?jí)舻酵婢咂嚂r(shí)，他卻夢(mèng)自己的床置于貨架之間，早上起來(lái)喜歡的東西唾手可得。這種特殊的偏好，讓他保持了喜歡逛街、逛商場(chǎng)的習(xí)慣，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究也就有了很好的興趣基礎(chǔ)。而他在經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程，也見(jiàn)證了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
臥龍五洲地產(chǎn)副總經(jīng)理趙千河，有20年城市運(yùn)營(yíng)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅及商業(yè)地產(chǎn)操盤的經(jīng)驗(yàn)，也親身經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)的發(fā)展。他參與商業(yè)地產(chǎn)的個(gè)人經(jīng)歷，反映出商業(yè)地產(chǎn)的變化和他對(duì)成功模式的探索。
舊城改造而來(lái)的商業(yè)步行街
城市與商業(yè)街發(fā)展是同步的，商業(yè)街是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的源泉，誕生了各種商業(yè)模式。當(dāng)然商業(yè)街也隨著城市發(fā)展而升級(jí)。
1995年在廣西北海時(shí)，我們就做過(guò)8平方公里的城市核心區(qū)改造，改造其中的最主要目的是改善商業(yè)購(gòu)物環(huán)境及刺激商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展。當(dāng)時(shí)北海的商業(yè)只有兩個(gè)百貨大樓啟動(dòng)及華聯(lián)，其它就是專業(yè)市場(chǎng)。最后規(guī)劃兩條商業(yè)街，一條是圍繞著百貨大樓，中心廣場(chǎng)和公園之間常青路建立一個(gè)六百米長(zhǎng)的步行街，另一條是有百年歷史的中山路商業(yè)街。
最后，北海改造的這個(gè)項(xiàng)目整體上是失敗的，就是步行街成功了。商鋪及住宅賣不了多少錢，拆遷成本太高，“舊改”沒(méi)有經(jīng)濟(jì)的支撐也就進(jìn)行不下去。
但是2005年，我在西安也做了個(gè)“步行街”項(xiàng)目及其周邊的舊城改造那是成功的。位置在西安交大對(duì)面沙坡村。里面住了很多租房的大學(xué)生、生意人和老居民。拆遷后要給農(nóng)民補(bǔ)償商鋪及住房，跟現(xiàn)在清遠(yuǎn)“城市花園”的方式是一樣。為增加商業(yè)價(jià)值我們?cè)谝?guī)劃上提出，通過(guò)一個(gè)很大的主題購(gòu)物中心帶動(dòng)多條商業(yè)步行街的舊城改造模式，商業(yè)業(yè)態(tài)有5書城為主力店的小型購(gòu)物中心，附近建設(shè)酒店、辦公樓和商業(yè)休閑文化街、酒吧街等。
為了爭(zhēng)取政府更多的舊該政策及擴(kuò)大影響力，我們?cè)O(shè)想在部分區(qū)域打造成高科技培育交流文化中心。
記得那是我人生第一次給農(nóng)民匯報(bào)方案，村長(zhǎng)帶頭來(lái)聽(tīng)，我講了三個(gè)小時(shí)都沒(méi)人離開(kāi)。主要從業(yè)態(tài)布局，拆了之后商鋪要怎么補(bǔ)，說(shuō)服他們不但生活改善而且一鋪養(yǎng)三代，講的他們美滋滋的，結(jié)果就不用說(shuō)了。
國(guó)外現(xiàn)代化步行街發(fā)展很早。步行街要與商業(yè)、休閑、娛樂(lè)并結(jié)合城市功能形成一個(gè)有文化的步行街才有生命力。現(xiàn)在上海新天地也是結(jié)合舊城改造，把舊城文化與商業(yè)價(jià)值融合起來(lái)，從而成為一種商業(yè)地產(chǎn)模式去開(kāi)發(fā)。這幾年舊改成為熱點(diǎn)，也得益于城市、房地產(chǎn)及商業(yè)的發(fā)展。
最近深圳西沖一個(gè)村也是做大量改造。其實(shí)城中村改造都碰到一個(gè)利益的博弈，成功與否與地段的商業(yè)價(jià)值緊密相關(guān)。價(jià)值高容易成功，補(bǔ)償能解決。
我在江西贛州新區(qū)做了一個(gè)8萬(wàn)的步行街，項(xiàng)目位于新區(qū)政府旁，長(zhǎng)750米。我們提出街道MALL的概念，所以銷售很不錯(cuò)。但經(jīng)營(yíng)起來(lái)卻舉步維艱。本來(lái)我們想做主題市場(chǎng)的，畢竟是新區(qū)，但開(kāi)發(fā)商要銷售也必須按照預(yù)期的商業(yè)形態(tài)來(lái)做。新區(qū)單純做步行街是不容易成功的。
購(gòu)物中心美麗的陷阱
中國(guó)最早的商業(yè)形態(tài)是百貨公司，市場(chǎng)、供銷社等形式。90年代的百貨大樓仍是國(guó)營(yíng)，由于物資匱乏商業(yè)形態(tài)發(fā)展也慢。
改革開(kāi)放后，隨著多元化消費(fèi)的出現(xiàn)，業(yè)態(tài)也豐富起來(lái)，shoppingmall逐漸形成。因?yàn)槲蚁矚g逛街，有時(shí)候上班沒(méi)事也會(huì)逛一下，后來(lái)發(fā)現(xiàn)百貨公司慢慢豐富起來(lái)，餐飲、娛樂(lè)、影院等多元化，百貨公司從最早以前是自己做經(jīng)營(yíng)，到現(xiàn)在都是自己做業(yè)主了。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)剛起來(lái)之初，有一段時(shí)間很多人喜歡搞商業(yè)，2004、2005年北京好幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目賣出去的都失敗了，但是政府很警覺(jué)，出臺(tái)好多政策，比如不能反租銷售、4萬(wàn)平米商業(yè)聽(tīng)證制度等等。到2005年后全國(guó)住宅房?jī)r(jià)高漲，很多人不愿意搞商業(yè)地產(chǎn)，都往住宅市場(chǎng)涌進(jìn)。
2004年及2005年是我shoppingmall實(shí)踐之年，在西安及沈陽(yáng)的商業(yè)黃金地段做了超過(guò)20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心策劃及設(shè)計(jì)，這兩個(gè)項(xiàng)目都有個(gè)共同特點(diǎn)雙地鐵商業(yè)。
（來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 記者：黃劍琴）
