在越秀地產廣州多個樓盤“五一”節前夕高調促銷的同時，其在華東布局也悄然啟動。

　　4月21日，越秀地產杭州展示中心在黃龍時代廣場舉行開放儀式。儀式上，作為越秀青山湖科技城城市綜合體的住宅部分，越秀·星匯城正式亮相杭州。

　　杭州大盤

　　越秀地產作為廣州房企，其項目大多集中在華南地區。據其官方網站顯示，越秀地產目前的項目分布分別為香港、廣東、沈陽、煙臺、武漢和杭州。

　　而此次進入杭州更是其啟動華東布局的第一站。

　　據了解，青山湖科技城項目位于浙江省臨安市經濟開發區地塊，位于臨安市和杭州市之間。于2011年2月底正式開工動建。該項目占地面積近1200畝，規劃建筑面積150萬方，項目總投資約100億元。其中除住宅外，還包括五星級酒店、五A級寫字樓、購物中心、商業街等30萬方以上的公建配套。

　　而先期亮相杭州的越秀·星匯城高層公寓則是青山湖科技城的住宅部分。越秀方面表示，越秀·星匯城一期已開始動工，預計2014年交付；現場售樓部也將于5月份開放，7月左右正式開盤，一期計劃推出1000套房源。從7月到12月，預計將有三波開盤潮。

　　在越秀·星匯城中高層公寓將占到80%以上的產品比例，主力戶型為80多平方米的兩房兩廳一衛和110-130平方米的三房兩廳兩衛的戶型。

　　此外，越秀方面還透露，計劃還將在地塊內依山建造獨棟和聯體別墅。

　　據越秀地產杭州公司常務副總經理何小軍介紹稱，越秀·星匯城項目的客戶群定位于青山鎮、臨安市居民，青山湖、開發區政府人員、科技大道周邊工廠員工、余杭區客戶、杭州及周邊城市客戶，25歲至35歲的年輕消費客戶群和投資型客戶。

　　業內看冷

　　事實上，2010年以來越秀地產就已開始全國性重點布局，而此次布局華東入駐杭州似乎也是其“深思熟慮”的結果。

　　資料顯示，臨安科技城作為浙江省重點扶植項目，其中的青山湖科技城更是被規劃打造成浙江的“森林硅谷”。

　　越秀對此也表現出了極大的自信。“項目雖然體量巨大，不過越秀在廣東、沈陽等地操盤的大規模項目將為臨安的越秀城市綜合體打下堅實基礎”。杭州越秀當地產開發有限公司總經理助理方藝在接受媒體采訪時曾表示。

　　然而，杭州多名業內人士卻對此持較為保守的意見。

　　一位不愿透露姓名的杭州業內人士向觀點地產新媒體表示，目前青山湖科技城周邊配套設施還沒有建起，越秀·星匯城所處的位置決定了它并不具備地理優勢，除非入市時價格足夠低，否則很難具有吸引力。

　　與此同時，杭州世聯地產的翁雷政也表達了相似的看法。

　　他認為，越秀·星匯城首期推出1000套，短期來看，周邊的地緣客戶尚可將此1000套消化，但長期來看就不那么樂觀。

　　“作為越秀在華東的首發項目，150萬的綜合體概念來講短期內壓力會非常大”，翁雷政認為該項目需要自身導入人口，否則單純從公寓銷售角度來講，那個區域很少有人會買的。

　　此外，對于越秀杭州首個項目的價格定位，翁雷政認為這個項目要保持價格上的競爭力才能保證去化率，因此首期推出應該會比較便宜。

　　上述人士預測：“最高也就到五、六千的樣子，如果到了七、八千就不具備競爭力了。”

　　附：觀點地產新媒體對杭州世聯地產翁雷政的采訪實錄

　　觀點地產新媒體：越秀地產作為廣州本土房企，首次進入華東選擇杭州臨安這個區域以及青山湖科技城這個項目，你覺得是出于何種原因？

　　翁雷政：我認為首先是招商引資的結果。目前臨安科技城是浙江省的省級重點項目，政府在進行招商引資，土地成本也比較便宜，因此越秀選擇這個項目成長的空間會比較大。

　　還有越秀在華東的布局非常需要一個大的項目來打響在整個華東區域的品牌知名度。而臨安這個項目有一個很好的起點，是重點規劃區域當中的首發重大項目，比較容易樹立品牌的影響力。

　　其次，越秀作為一個大開發企業來講，它在全國布局首先是以大項目介入的。如果在杭州市區拿個小項目成本太高，風險也比較大，而且小項目沒有什么競爭力。

　　如果越秀在杭州市區拿到一個項目，未必會在華東地區有什么影響力。但是它選擇在臨安這個重點區域的科技新城的項目，和產業掛鉤，寫字樓、酒店、商業、公寓等都在里面，產品線全部覆蓋，通過一個項目實現全部產品線的落地，我覺得這是它進入華東地區非常好的開局。

　　觀點地產新媒體：越秀通過青山湖科技城這個項目，是想實現全部產品線的落地，從而打響其在整個華東區域的品牌知名度，是嗎？

　　翁雷政：對。青山湖這個區域在杭州人的心目中是一個近郊旅游休閑的地方，近幾年形成了高端別墅版塊區域。而青山湖從原來休閑旅游度假版塊逐漸形成生態科技城概念版塊，以后它的區域價值會有所提升，未來可以通過這個產業倒入大量的人口。我認為這個版塊還是很有潛力的。

　　但是，這里存在一個問題，現在杭州周邊類似這樣距離范圍內的產業板塊過多，比如未來科技城，包括杭州近郊的上沙板塊、下沙板塊和富陽板塊等。

　　如果只有青山湖科技城一個項目的話，那么它導入一些重點企業是可能成功的。但考慮到杭州城近郊有這么多項目同時在建，估計這個項目短期內人口導入量不會很大。

　　作為越秀在華東的首發項目，150萬的綜合體概念來講短期內壓力會非常大。它需要自身導入人口，需要產業來幫它導入人口，單純從公寓銷售角度來講，那個區域很少有人會買的。

　　觀點地產新媒體：您剛剛提到杭州周邊有很多類似的科技城項目，它們目前的整體情況是怎樣的？

　　翁雷政：現在科技城這樣概念的項目都很熱，但都存在產業發展的瓶頸，招商競爭也比較厲害。杭州本地成長起來的科技型企業，和外面進入杭州的科技型企業的增速遠遠沒有科技城的供應量增速大，開發量在持續猛增，企業成長得再好也不可能在短期內消化整個市場。

　　觀點地產新媒體：星匯城目前對于客戶的定位是在青山鎮、臨安市居民以及科技大道周邊的工廠員工等，您認為越秀對于客戶群的定位能否支撐其項目本身的定位？

　　翁雷政：它所講的是地緣客戶，即項目周邊的一些客戶。短期來看，周邊客戶的確能夠幫助消化貨源，幾百套上千套，這是可能的。長期來看就很難講。

　　首先目前青山湖科技城還沒有具體的產業投入，這個片區并沒有什么優勢。因為臨安這個地方不限購，所以首期推出的一千套可能會吸引小部分投資客，這算是一個優勢。但周邊的一些人口，只會因為價格低去購買，價格低是很重要的。在這樣的前提條件下進行定位，是有可能消化掉一批貨源的。

　　但在一千套之后，就要看市場節點是否跟政府開發節點相匹配，如果不匹配就會面臨比較大的壓力。

　　而且那個時候也要看市場的總體情況，如果杭州市場回暖就會有一部分客戶，如果到今年下半年也不回暖的話，我認為明年上半年它會有一定的壓力。總之我對它今年下半年的情況持保留態度。

　　觀點地產新媒體：您預判越秀·星匯城首期推出的1000套的將會在怎樣的價格區間？

　　翁雷政：我覺得它必須保持價格上的競爭力才能保證去化率。因此首期推出應該會比較便宜，最高也就到五、六千的樣子，如果到了七、八千就不具備競爭力了。
　　（來源：觀點地產網　作者：見習編輯 張媛娜）