“預計到2026年，龍湖商業利潤將占集團總利潤的30%，這意味著龍湖每掙100元錢，其中有30元錢是來源于商業地產”。4月23日，龍湖集團商業地產部總經理魏健告訴記者，龍湖正在大步加碼商業地產布局，除了在土地儲備中保證每年12%作為商業項目外，還會伺機進入華南，包括福建、珠三角地區等地，從而完成其在全國版圖的布局。

　　多業態全國化布局

　　“其實我們是中國商業地產的先行者，我們做商業地產的時間，比現在大家耳熟能詳的商業地產開發商進入的時間還要早”，魏健強調，龍湖進軍商業地產并非調控背景下的被動轉型，而是主動地搶占市場先機。

　　2000年，龍湖即成立商業公司，2003年重慶北城天街問世，2005-2010年又陸續開業西城天街、星悅薈、MOCO家悅會等多個商業項目。在業態分布上，龍湖實現了經濟型首次置業、中端高改、高端產品及商業地產等多業態布局，在城市分布上，龍湖先后進入北京、上海、杭州、成都、西安、無錫、常州等多個省市，完成了商業的土地儲備，初現多業態、全國化布局。

　　魏健向記者透露，除目前已經營的9個項目之外，未來3年每年都有至少1個區域型購物中心開業，如2012年重慶時代天街開業、2013年成都北城天街開業、2014年底或2015年初北京長楹天街開業。集團預計用15年左右的時間將商業利潤占比從不到5%提升到30%，預計到2015年底三大業態將開業近20個項目，營業面積在350萬平方米左右。

　　商圈繁榮的推動者

　　在這一前提之下，更快、更大一直都不是龍湖做商業的目標。“我們的出發點是投資風險可控，與商戶共同持續賺錢，促進城市商圈的成熟繁榮。”魏健認為，龍湖的擴張一定是穩健、務實、目標明確的。

　　龍湖在9年的商業運營中，除了成功積累商業運營的經驗、商業運營團隊和數千家高跟隨度的商戶資源外，差異化的競爭模式，不僅打造商業地產，更選址于新興的城市中心、地鐵上蓋的交通節點、未來政府政策規劃的核心地段，以龍湖的商運能力、住宅開發能力和造景能力，整合區域交通資源、城市配套資源，塑造新興城市商圈。

　　最為成功的重慶北城天街，不僅與上海港匯廣場、深圳萬象城同被列為中國最有代表性的商業地產開發案例，更成為重慶首個被列入行政區劃名稱的商業項目。“龍湖是推動整個商業圈向前發展的”，據魏健介紹，2005年北城天街被重慶市民評為重慶八大新地標，2008年北城天街推動整個商業圈突破百億大關，“從一定程度上說，龍湖具備打造并推動一個新商圈的能力和經驗。”

　　3指標決定商業地產成敗

　　據日前龍湖披露的2011年年報顯示，龍湖地產2011年簽約收入達到382.7億元，再創歷史新高，凈負債率僅為43%。龍湖地產去年投資物業租金收入總額4.02億元，較2010年增長40%，商業租金收入的毛利率高達80.1%，接近甚至高于恒隆集團等香港頂尖商業地產開發商的盈利水平。同時，相關數據顯示，龍湖已然成為目前國內招租率最高的商業地產運營商。

　　當前，不少房企迫于調控壓力紛紛放棄住宅轉投商業，“商業地產泡沫”之說一時間也成為業界探討的熱門話題之一。“我們早在2000年投資重慶北城天街的時候，就有人說當地商業地產已經被過度投資，這個項目并不被看好，大家總認為會有泡沫，”魏健表示，“不過，很多東西并不是一成不變的，人在變，消費習慣也在變，對生活品質的要求也一直在變。”

　　在魏健看來，做好商業地產至少應該具備3個指標：首先公司戰略是不是堅定，其實目前僅有少數開發商是堅決提出來要做商業地產，而且將其作為公司非常重要的發展引擎。其次是現金能力和融資成本，對于商業地產來說，不穩健的現金流是很危險的，很可能不能自拔。再次是團隊，這個團隊要有共同的價值觀和文化，對商業理念要高度認同。

　　魏健稱：“做商業地產就像過馬路，可能現在車更多一些，車速更快一點，但是只要不是高速公路，我們成年人過去是沒有危險的，但如果是小朋友，可能就會有一點危險。”

　　戰略布局東進南拓

　　在城市化發展過程中，一城多中心逐漸成為現代化城市的發展主流。在商務辦公方面，除了北京傳統的老幾樣商圈，如CBD、中關村、亞運村、金融街之外，更多的是伴隨城市化道路崛起的一些新興商圈，而隨著行業產業細分的推進，這些新興商圈越來越多的出現和被接受。

　　其中，受益于CBD東擴、通州新城、東壩航空商務區、傳媒產業帶等東部區域規劃，以及2900億元投資、產業升級等南城發展計劃，通州和大興的價值洼地逐漸凸顯。

　　龍湖·長楹天街是龍湖地產在北京商業地產的開山之作，也是京東最大的城市綜合體。項目位于朝青常營板塊，其商業部分于2011年8月首次開盤銷售額即破5億元，截至目前，商業銷售額已突破10億，整個項目銷售金額超20億元。而位于大興生物醫藥基地板塊的龍湖·時代天街，自去年11月開盤至今年4月初，以383套的成交量突破10億元大關，四度蟬聯區域銷售金額、銷售套數及銷售面積三項銷冠。

　　龍湖北京公司總經理宋海林將北京兩大天街項目形象地總結為東進南拓：向東布局，搶占泛CBD新中心區域制高點，打造朝陽東區最大規模城市綜合體長楹天街；進軍南城，規劃南中軸線上首個集合地鐵、Mall、住宅的新綜合體龍湖·時代天街。

　　產商居一體化

　　作為旗艦型綜合體項目，長楹天街和時代天街均與地鐵站無縫相連，并實現同步規劃、設計、建設。產品形態上，二者也有諸多相同之處，如集合品牌旗艦商業、高端城市公寓、商務公寓于一體，未來將引入IMAX影院、大型購物超市、餐飲娛樂等高端商業。

　　“這兩個天街選址實際上具備我們打造商業天街時體現的四個特點”，宋海林解釋這四個特點分別是：緊鄰地鐵，必須是地鐵上蓋；距機場或者其他軌道交通非常便捷；有相應產業聚集和人口規模聚集；要受到城市核心區溢出和擴展效應的影響。

　　“這也是我們心目中對于產商居一體化的一個概念”，宋海林表示，所謂一體化，既包括住宅、商業、寫字樓等多功能一體化，也是從安居到樂業的一個必然選擇。
　　（來源：京華時報　記者：魯歡）