恒大4月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)擺在公眾面前，讓許家印有了再次叫板萬(wàn)科的底氣。據(jù)媒體報(bào)道，恒大對(duì)外發(fā)布的簡(jiǎn)報(bào)顯示，恒大奪得銷(xiāo)售額、增速、銷(xiāo)售面積等多個(gè)全國(guó)第一。但是在光環(huán)之下的是恒大地產(chǎn)提高利潤(rùn)率戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的失敗。
許家印的老大情結(jié)
恒大地產(chǎn)發(fā)布的今年4月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，今年4月，恒大集團(tuán)銷(xiāo)售額81.9億元，位列全國(guó)第一，同比增長(zhǎng)33.1%，環(huán)比增長(zhǎng)103.5%，銷(xiāo)售額增速全國(guó)第一；銷(xiāo)售面積138萬(wàn)平方米，全國(guó)第一，同比增長(zhǎng)57.8%，環(huán)比增長(zhǎng)126.4%，銷(xiāo)售面積增速全國(guó)第一。同時(shí)，恒大也創(chuàng)下了其自上市至今3年間，4月銷(xiāo)售絕對(duì)值與增幅兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的最高紀(jì)錄。
在印象中，恒大地產(chǎn)一直利用各方面的數(shù)據(jù)的來(lái)“炮制”各種第一。早在2009年10月，恒大就曾經(jīng)拿出民間機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)聲稱(chēng)，在銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積及前三季度銷(xiāo)售面積和土地儲(chǔ)備等四方面超越了萬(wàn)科，坐上了內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)老大的位置。而當(dāng)時(shí)正是恒大上市前夕，其高調(diào)造勢(shì)的用意可見(jiàn)一斑。該數(shù)據(jù)發(fā)布后立刻遭到了業(yè)內(nèi)的普遍質(zhì)疑，稱(chēng)恒大與該民間機(jī)構(gòu)有著業(yè)務(wù)上的合作。
盡管被媒體報(bào)道后，讓恒大地產(chǎn)顏面上不好過(guò)，但是恒大卻一直沒(méi)有放棄爭(zhēng)奪老大的地位。
2011年恒大年報(bào)發(fā)布，由于其大多數(shù)項(xiàng)目位于二三線甚至四線城市，受到限購(gòu)政策影響并不嚴(yán)重，其年報(bào)顯示，2011年銷(xiāo)售面積1219.9萬(wàn)平方米，全國(guó)第一；全年在建面積3652萬(wàn)平方米，全國(guó)第一；全年銷(xiāo)售額803.9億元，香港內(nèi)房企第一；全年目標(biāo)完成率114.8%，全國(guó)第一；進(jìn)入全國(guó)103個(gè)城市，全國(guó)布局第一。
恒大地產(chǎn)只要有機(jī)會(huì)就會(huì)大張旗鼓地宣稱(chēng)自己是中國(guó)地產(chǎn)界的“一哥”，但是外界對(duì)此卻并不認(rèn)同，其中也有許多值得商榷之處。
比如，恒大稱(chēng)今年4月銷(xiāo)售了81.9億元超越萬(wàn)科奪全國(guó)第一，但是隨即保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ)保利新茉莉公館)對(duì)外披露的4月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)稱(chēng)，實(shí)現(xiàn)簽約金額91.48億元，整整比恒大多了近10億元，而且中海地產(chǎn)(中海九號(hào)公館、中海尚湖世家)、綠地地產(chǎn)等重量級(jí)房企還未公布4月業(yè)績(jī)，恒大這個(gè)全國(guó)第一的數(shù)據(jù)不知從何而來(lái)。
業(yè)內(nèi)人士指出，恒大只有靠降價(jià)才能吸引購(gòu)房者，但是這樣卻又導(dǎo)致股價(jià)下跌，只有不斷地創(chuàng)造各種噱頭，才能既賣(mài)房又能吸引投資者的關(guān)注。
高利潤(rùn)轉(zhuǎn)型失敗
“5000元/平方米的精裝修房子還能有利潤(rùn)？”這是業(yè)內(nèi)對(duì)恒大的普遍看法。靠賣(mài)“低價(jià)盤(pán)”發(fā)家的恒大，盡管銷(xiāo)售額很高但是利潤(rùn)并不高，賺得全是“辛苦錢(qián)”。
其實(shí)，恒大自身也意識(shí)到了這個(gè)弱點(diǎn)。多年來(lái)，恒大一直靠著高周轉(zhuǎn)率獲得快速發(fā)展，利潤(rùn)率并不是其最重要的追求目標(biāo)。但是在2011年的年報(bào)中記者看到了這樣的數(shù)據(jù)，凈利潤(rùn)率從17%升至19%，周轉(zhuǎn)率從43%滑落至34%。在調(diào)控之下，高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)比高利潤(rùn)率的企業(yè)受影響更大。也就是說(shuō)，恒大在有意地提高利潤(rùn)率。
正是在這樣的轉(zhuǎn)型要求下，今年一季度，恒大并沒(méi)有繼續(xù)大規(guī)模降價(jià)，而是有意識(shí)地提高利潤(rùn)率，但是事實(shí)證明恒大的戰(zhàn)略并不成功。數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)一季度銷(xiāo)售額為82.6億元，同比下跌約58%；銷(xiāo)售面積為129.9萬(wàn)平方米，同比下跌約55%。
克爾瑞評(píng)論員孫田認(rèn)為，恒大地產(chǎn)一季度業(yè)績(jī)下滑，主要原因是戰(zhàn)略調(diào)整。恒大從去年11月開(kāi)始的主動(dòng)降速發(fā)展策略，將提升項(xiàng)目利潤(rùn)率作為現(xiàn)階段的主要目標(biāo)；恒大一季度以來(lái)甚少使用全國(guó)化的降價(jià)促銷(xiāo)戰(zhàn)略，迥異于往年率先打響價(jià)格戰(zhàn)。這兩大因素都影響了恒大“低價(jià)走量”的成效。
面對(duì)如此大的業(yè)績(jī)下滑，恒大不得不重新舉起降價(jià)大旗，提高利潤(rùn)率的轉(zhuǎn)型也只得暫停。
數(shù)據(jù)顯示，恒大4月銷(xiāo)售均價(jià)只有5900元/平方米，而2月和3月，恒大銷(xiāo)售均價(jià)分別為6389元/平方米和6597元/平方米。2011年全年，恒大銷(xiāo)售均價(jià)為6590元/平方米。也就是說(shuō)，恒大4月的售價(jià)比去年全年及今年前3個(gè)月的價(jià)格都下跌10%左右。據(jù)市場(chǎng)人士介紹，恒大“五一”期間在部分地區(qū)的優(yōu)惠幅度甚至達(dá)到7折左右。
盡管萬(wàn)科的利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)速度均不及恒大地產(chǎn)，但是憑借多年的積累恒大想要真正趕超萬(wàn)科還有待時(shí)日。
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十大上市企業(yè)4月銷(xiāo)售額達(dá)363億
日前，各大房企陸續(xù)發(fā)布了4月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。在鼓勵(lì)首套房消費(fèi)的影響下，各大房企的業(yè)績(jī)均有不同程度的提高。
金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)均在銷(xiāo)售額上實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，而此前公布4月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的萬(wàn)科和富力則出現(xiàn)下降。
北京中原的統(tǒng)計(jì)顯示，目前已經(jīng)公布的十大上市房企，合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到了363億元，同比上漲幅度達(dá)到了22.3%，比去年同期多賣(mài)了66個(gè)億。但是在今年4月，13個(gè)大中城市土地成交量?jī)H為176公頃，較前3個(gè)月均值縮減超過(guò)四成，顯示出目前住宅銷(xiāo)售止?jié)q回落后，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地積極性也大幅降低。4月，萬(wàn)科購(gòu)地金額僅占其當(dāng)月銷(xiāo)售額的4%。這表明，萬(wàn)科依然看跌后市土地價(jià)格走勢(shì)。
值得注意的是，房企業(yè)績(jī)上漲主要來(lái)源于二三線城市的貢獻(xiàn)。
截至4月底，今年入市的51個(gè)期房項(xiàng)目總供應(yīng)量為11815套，其中大型房企7124套，比去年同期減少25.8%；中小房企24個(gè)項(xiàng)目入市，是去年的6倍，供應(yīng)量為4691套，比去年增長(zhǎng)238.2%。萬(wàn)科1-4月在北京無(wú)新項(xiàng)目入市。大型房企首4月新開(kāi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額為19.28億元，比去年同期減少66.95億元，表明北京等一線城市由于供地減少對(duì)房企的貢獻(xiàn)也在持續(xù)下降。
（來(lái)源：北京商報(bào) 記者：賴(lài)大臣）
