去年底，限購令等房地產宏觀調控不斷釋放擠出效應，限制了投資者們對住宅房地產的投資熱情，使得住宅市場持續低迷不振。彼時，工業地產市場卻開始風起云涌，已有許多前瞻性的開發商搶先進駐產業地產領域，其中不乏中糧、萬通、綠地、富力等大開發商，力圖在這新的投資領域分得一杯羹。工業地產正在成為各方眼中的“香餑餑”。業內人士表示，工業地產方興未艾，表明房地產開始實現行業轉型，讓習慣扮演支柱產業角色的房地產，徹底回歸其作為經濟發展先導型產業的本位，但同時，開發商也需注意“一哄而上”帶來的泡沫風險。

　　實體企業、房企巨頭紛紛掘金工業地產

　　去年底，有媒體報道，聯想集團及其合作企業將在大慶砸114億元巨資，建設聯想科技城。包括云計算中心、物聯網中心、總部基地等產業地產都將成為其投資重點。 不僅是大慶，在產業地產方面，聯想已在全國范圍內大面積鋪開，在昆明、南昌、南寧、漳州等地規劃建設產業園區，聯想已經率先走上產業+地產的新模式。

　　而隨后，萬通攜手TCL高調進軍產業地產，亦被認為工業地產創新模式的經典案例。TCL將與萬通共同創立工業地產投資公司。行業分析認為，通過整合實業企業擁有的工業土地儲備，借助地產企業的專業化能力，進一步提高其工業地產的使用效率和增值空間，實現輕資產化運作，從而提升實業整體運營效率，實現快速增長。

　　除了實業企業，住宅房企巨頭也開始加速滲透工業地產。遠洋將產業地產列為其未來重點探索的新業務方向之一;世茂集團巨額投資海峽成，借 “云端產業集群”進軍產業地產;綠地集團在鄭州簽約了投資總額高達130億元的綠地濱湖國際總部經濟產業園項目;首創置業在青島打造商務區，明確了將資源、產業與地產相結合，往地產上游發展的方向。

　　工業地產被寄望“實現房地產轉型”

　　產業用地被企業追逐的同時，也成為政府鼓勵發展的重點。2011年11月10日，北京市發改委發布《關于報送2012年北京市商品房投資計劃(內資、外資)的通知》(以下簡稱《通知》)，要求在2011年12月21日前上報明年商品房投資計劃，與2010年相比，2011年的鼓勵項目中新增了產業地產的開發內容。業內人士表示，此舉一方面可以防止樓市調控引發的土地遇冷、房屋交易量下跌帶來的經濟影響，更與北京當下產業轉型相吻合。

　　對產業地產首次躋身北京發改委商品房投資計劃的鼓勵目錄，中國不動產研究中心常務副院長馬磊認為，這顯示出在調控背景下，政府考慮新經濟增長點的意圖。

　　作為調控“重災區”，截至2011年11月8日，北京土地出讓金總額為898.11億元，創造歷史同期最高記錄，非住宅用地“功不可沒”。在住宅用地成交金額同比減少約四成的情況下，商服用地、工業用地等的成交金額相應大幅增加。以2011年10月為例，北京共成交地塊21宗，其中工業用地15宗，住宅用地方面僅有1宗限價房用地。

　　大力發展產業地產，加大非住宅類用地供應，給調控下蕭索的土地市場提供了一條新思路：與其想方設法讓住宅開發商繼續買地蓋樓，還不如主動調整土地供應結構。

　　業內人士認為，產業地產可以沖抵住宅地產市場下滑的的影響，而更重要的是，將可促進房地產結構的調整。現在的房地產結構中，住宅地產偏多，而對產業發展和城市建設更重要的產業地產則顯得薄弱。

　　土地供應只盯著住宅用地這一塊肥肉，導致資金集中流向住宅開發和投資，加劇住宅開發一家獨大的局面，引發房價高企等一系列經濟和社會問題。業內人士表示，土地供應結構調整有利于實現經濟發展轉型，讓習慣扮演支柱產業角色的房地產，徹底回歸其作為經濟發展先導型產業的本位。這樣，市場化配置下的土地才可能更多地去支持新興工業、高新產業和現代服務業發展，從根本上實現房地產市場的均衡發展。

　　“偽工業地產”風險加劇

　　住宅地產受限，工業地產大熱，顯現了工業地產強大的發展潛力，但工業地產在迅速崛起的同時也出現不少問題。

　　某地產公司負責人表示，住宅受限，開發商開始對工業地產一哄而上。目前出現了偽工業地產，機會主義、投機泡沫的傾向。

　　根據中國不動產研究中心(CRRC)編制的《中國產業新區榜樣評價體系》顯示，至2010年末，國家級高新區新增了13家，已達到70家之多;國家級經濟開發區新增44家，總數超過100家，產業園區的數量呈現快速飆升的態勢。

　　在產業園大量飆升過程中，工業地產投機跡象也已開始顯現。因為住宅用地不好拿，而工業地產地價低，相當一部分開發商是抱著先圈地而后再伺機做政府工作改規劃而去的。不少開發商采用以工業項目立項，然后變更土地用途，開發商業和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。從市場來看，由于住宅地產投資空間受到擠壓，不少投資力量開始轉移方向，工業地產成為熱錢和游資的新避風港，而這使得工業地產地價也開始上漲。

　　有業內專家指出，各級地方政府出于自身利益的種種考慮，這也容易造成了盲目擴張工業地產的現狀，對于政績的追求，成為招商引資的最大動力。此外，有部分當地政府借著工業用地的名義，實際上以發展商業地產的形式來進行謀利。這種“偷梁換柱”的手法在全國各地比比皆是，直接導致的后果便是工業用地土地閑置浪費嚴重。

　　背靠實業，面向地產，工業地產投資熱潮引來爭議不少。開發商們轉戰工業地產，其潛藏的偽工業地產隱患不可不防。

   （來源：中國新聞網）