自2002年燕莎開出中國第一家奧特萊斯后，國內不少地產商們也開始紛紛復制奧特萊斯這一舶來品。

　　首創置業和中國基建集團聯合創建的奧特萊斯(中國)有限公司，計劃未來3年內，將在東北、華北、華中、華東和華南五個主要區域的重點城市，打造5家奧特萊斯旗艦中心；未來5至10年內，在全國的旗艦店和精品店數量將增至30家。

　　就在近日，有消息稱，首創已經決定投資3.6億美元在不久前才拿下的浙江昆山開發區的3宗商住用地上，打造一個建筑面積94萬平方米的首創奧特萊斯芭蕾雨項目。

　　劉曉光曾夢想，“從2012年起，奧特萊斯芭蕾雨每年將貢獻30億的現金流，包括商業運營收入。2015年以后，每年貢獻收入將超過50億元。”

　　然而，據官方資料顯示，目前首創明確開發的北京房山、浙江湖州、廣東佛山、海南萬寧奧特萊斯芭蕾雨項目中，并無一處奧特萊斯開業。而原定于2011年內開業的北京房山、廣東佛山奧特萊斯項目，至今仍未有下文。

　　與此同時，在首創奧特萊斯芭蕾雨項目不斷復制的同時，其發展及經營卻出現不少的危機。

　　首創置業董事長劉曉光也透露，在奧特萊斯公司層面，因為速度、管理等方面的原因，首創置業已經與中國基建分手，原合作項目將由首創具體操作，接下來，首創置業將尋找新的具有國際化背景的商業運營伙伴。

　　招商困局

　　對于房山、佛山項目推遲開業，劉曉光指出，這主要是出于保證長遠的貨源供應及價格折扣的考慮，首創將引進一家具有國際化運營經驗的專業公司。

　　但據觀點地產新媒體了解，事實遠沒有這么簡單。

　　首創相關人士在接受采訪時指出，首創以往奧特萊斯項目都是先做工程，然后再去找經營商。但實際中，招商隊伍會覺得項目大小、店鋪數目等不太適合，并要求首創去改造，進而影響到招商的進度。

　　發現這個模式的缺陷后，首創改為先找經營商做招商前的設計，再根據設計開發建設，“這樣就可以較早地讓招商方面專業人士介入，后期的招商也會相對順利。”

　　除了商業模式上的先天缺陷，商業運營團隊的也是首創奧特萊斯招商緩慢的重要原因之一。

　　首創置業A股上市公司陽光股份雖然目前重點是商業，但側重于ShoppingMall的打造，業態與奧特萊斯完全不同，該團隊并不能為首創置業直接利用。

　　有接近首創置業的人士透露，為了奧特萊斯的運營，首創還專門成立了商業運營公司OOM負責項目的招商，但做得還是不到位。

　　“所以，對首創而言，最重要的是有自己的團隊做奧萊，整個中國都不能靠老外做奧萊經營商。”相關人士表示。

　　據悉，為了做好首創奧特萊斯的商業部分，首創置業專門挖來了北京燕莎奧特萊斯創始人萬文英，她開創的燕莎奧特萊斯至今仍是業內公認的國內比較成功的奧特萊斯的范例。

　　劉曉光曾在采訪時候指出，他曾有個建立豎的商業管理模型的設想，需要150人，150個城市，150塊地，但終因沒有足夠的人而告終。

　　為了實現首創奧特萊斯的宏偉計劃，2010年，首創置業選擇與具有一定商業地產運營經驗的中國基建合作，合資成立奧特萊斯（中國）公司。但一年多后，便有兩者意見不合而鬧分手的消息傳出。

　　最新消息稱，雙方已因時間、速度、管理等方面的意見不合而分家，首創置業退出管理層，具體項目操作由首創置業來完成。至于在法律及資金層面的具體分家事項，稍后會有一個明確的結果。

　　事實上，有知情人士透露，首創對中國基建的不滿意并不止于此。

　　在奧特萊斯（中國）公司官網上，除了首創置業提到的4個芭蕾雨項目外，遼寧鐵嶺也在建一個總面積達13000畝的芭蕾雨項目，項目的推進者是奧特萊斯董事局主席林卓延。

　　但鐵嶺芭蕾雨并未得到首創置業的承認，“這個項目里首創沒有股份，也沒有投資，跟首創置業沒有關系。”首創置業相關人士如此說。

　　此外，林卓延還在積極推進芭蕾雨落戶大慶的事情。但來自首創置業官方的說法是，除了新拿下的昆山奧特萊斯外，首創置業下一個奧特萊斯的計劃是在溫州。

　　謀變求生

　　與中國基建分手之后，最新消息透露，首創置業目前正在引起一家更加國際化、全球最好的商業地產經營商來加入奧特萊斯芭蕾雨項目。

　　據悉，這位合作伙伴在美國做奧萊是行業第一，也是全球最大的房地產類型上市公司。目前，雙方已經基本確定會合作運營房山奧特萊斯廣場。該項目預計將于2013年第一季度開業。

　　在此之前，該公司曾與上海浦東區政府、迪斯尼公司合作開發其在中國的第一個奧特萊斯項目。

　　首創相關人士透露，此次新引進的合作方將是以投資者的身份進入。同時，首創置業計劃與其在香港成立一家合資公司，聯合國內成立的OOM公司一起運作國內的奧特萊斯項目。

　　具體分工上，在香港成立的合資公司將負責國際品牌的招商與管理，國內的OOM公司則負責部分國內品牌的招商。或者是，奧特萊斯廣場具體的水電、物業方面的問題主要由OOM公司負責，設計、裝修、市場推廣、品牌聯系等比較高端的事務將由香港合資公司具體處理。

　　另外，為了確保奧特萊斯項目的發展，首創置業表示，將不會把奧特萊斯所有項目交給同一家經營公司。在品牌設置上，未來首創置業奧特萊斯芭蕾雨將以國際品牌為主，為了迎合國內消費者的需求，也將附加少量國內品牌。

　　相關人士在接受采訪時指出，憑借著新的合作伙伴的加入及新的運營團隊的打造，首創置業要做全國第一的奧萊品牌和資產包的長遠計劃不變。

　　“請你們放心，一直都是因為我們經營方沒有把握好時間，沒有把事情做好，我們現在已經全面打算自己去管理了。如果交給我們自己做，希望把奧萊做成一個非常國際化的奧萊。”首創給出了如此承諾。

　　不過，就有業內人士指出，引入國際知名商業公司，的確會給項目在招商、運營方面帶來信心，但奧特萊斯并不是一個大賣場概念，是結合了休閑娛樂等配套的新興產業，需要一定的經驗，所以，首創芭蕾雨最終能否做好還需實踐檢驗。
　　（來源：觀點地產網　作者：曹萍）