總建筑面積達(dá)15萬(wàn)余平米的美羅城購(gòu)物中心自2007年開(kāi)業(yè)以來(lái)，已在東四環(huán)大郊亭橋附近佇立了4年之久，歷經(jīng)多次調(diào)整宣告失敗后于2011年4月15日以掛牌出讓黯然收?qǐng)觥＝眨押裹c(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)獲悉，美羅城購(gòu)物中心現(xiàn)有香港錦繡置業(yè)有限公司接手，于6月25日開(kāi)始進(jìn)行改造施工，改造完工后，將更名為“錦繡天地CBD”購(gòu)物中心。
近況：美羅城改名換姓欲卷土重來(lái)
據(jù)了解，該項(xiàng)目仍將保留紅星美凱龍家居廣場(chǎng)、百盛、沃爾瑪超市、國(guó)美電器、必勝客、肯德基等主力店，其余由于早前商戶(hù)撤場(chǎng)，而導(dǎo)致的大量空置的商業(yè)面積將再度招商，另起爐灶。
經(jīng)營(yíng)四年之久仍不見(jiàn)起色的美羅城購(gòu)物中心，在本次改造前就已做過(guò)多次定位、業(yè)態(tài)、品牌的調(diào)整。據(jù)悉，2007年9月美羅城正式開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)之初定位中高端社區(qū)配套商業(yè)，08年至09年期間調(diào)整業(yè)態(tài)后有部分商家搬出，2009年下半年美羅城曾推出了365外貿(mào)大集，起初確有不錯(cuò)的效果，吸引了大量的商家入駐，也有不少顧客光顧，但由于整體定位偏低，作為原股東之一的美羅城集團(tuán)方面認(rèn)為與購(gòu)物中心定位不符合，于2010年6月離場(chǎng)。
癥結(jié)： 交通條件“先天不足” 調(diào)整余地有限
此次，新東家再戰(zhàn)江湖，重推大郊亭15萬(wàn)平米大MALL，是否能夠扭轉(zhuǎn)乾坤?對(duì)此，匯博行總經(jīng)理潘好龍認(rèn)為“難度很大，即使調(diào)整也不見(jiàn)得成功。”對(duì)于此前美羅城敗走原因，潘好龍認(rèn)為，美羅城這樣15萬(wàn)平米體量的項(xiàng)目，輻射區(qū)域約在10公里左右。但該項(xiàng)目在建造之初就存在“先天不足”，美羅城所在位置位于東四環(huán)西側(cè)，軌道交通條件有限，道路交通方面，通達(dá)項(xiàng)目的主路東四環(huán)，出口位置距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)。軌道與道路條件的雙重缺失，導(dǎo)致難以將輻射區(qū)域內(nèi)的人流，有效直接的輸送到項(xiàng)目。
項(xiàng)目周邊雖然有萬(wàn)科藍(lán)山、金茂府、華瀚國(guó)際、新金海國(guó)際等多個(gè)住宅項(xiàng)目。但周邊的居住群體的消費(fèi)需求仍不足以支撐如此大體量的商業(yè)。另外，以萬(wàn)科藍(lán)山、新金海國(guó)際等項(xiàng)目入市時(shí)間有限，入住率不高，匯集了大量居住人口的金茂府仍然在建，現(xiàn)有的消費(fèi)群體有限。
除此之外，從建筑規(guī)劃布局上來(lái)看，美羅城購(gòu)物中心所在的四棟商業(yè)樓相對(duì)獨(dú)立，不能聚集人流，商業(yè)業(yè)態(tài)的復(fù)合性受影響。
“這次新業(yè)主雖然預(yù)計(jì)對(duì)項(xiàng)目重新規(guī)劃、調(diào)整，但幾個(gè)主力店不做變動(dòng)，實(shí)際涉及調(diào)整的商業(yè)面積僅有2萬(wàn)平米左右，能夠改造的面積有限，改變項(xiàng)目整體格局的可能性不大，不論是招商還是日后的運(yùn)營(yíng)，難度都頗大。”
區(qū)域：定位模糊 敗走并非個(gè)案
與美羅城殊途同歸的還有區(qū)域內(nèi)的另一個(gè)主要項(xiàng)目華騰新天地內(nèi)的樂(lè)華梅蘭家居，據(jù)了解，去年7月，樂(lè)華梅蘭家居同樣結(jié)束營(yíng)業(yè)慘淡收?qǐng)觥Ｗ鴵砀邫n社區(qū)、毗鄰高端寫(xiě)字樓的東四環(huán)大郊庭地區(qū)，為何商業(yè)項(xiàng)目頻頻落敗?
亞太不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波認(rèn)為，大郊亭商圈地處CBD邊緣區(qū)域，在交通、商業(yè)氛圍不占優(yōu)勢(shì)的情況下，區(qū)域內(nèi)的客群更傾向于在CBD核心區(qū)的進(jìn)行消費(fèi)。核心區(qū)域中，定位吻合與區(qū)域群體消費(fèi)需求及習(xí)慣中高端商業(yè)更集中，業(yè)態(tài)更為全面，對(duì)區(qū)域居住群體的吸附能力更強(qiáng)。而同處東四環(huán)一線的燕莎奧萊主打名品折扣，對(duì)定向消費(fèi)群體有極大的吸附作用。
而在大郊亭橋商圈中以美羅城為代表的商業(yè)項(xiàng)目，在高端百貨與平民批發(fā)市場(chǎng)，社區(qū)配套商業(yè)與特色店中徘徊。既不能讓周邊的居住人群形成長(zhǎng)久的規(guī)律的消費(fèi)行為，也不足夠?qū)椛鋮^(qū)域外的消費(fèi)者造成獨(dú)特的吸引，形成比如遠(yuǎn)道而來(lái)消費(fèi)的理由，無(wú)疑也是運(yùn)營(yíng)不利的因素之一。
(來(lái)源：搜狐商業(yè)地產(chǎn))
