摘要：隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量的激增，傳統(tǒng)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)性不足和經(jīng)驗(yàn)缺乏也逐漸暴露和顯現(xiàn)。
據(jù)報(bào)道，隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量的激增，傳統(tǒng)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)性不足和經(jīng)驗(yàn)缺乏也逐漸暴露和顯現(xiàn)。
7月4日，位于朝陽(yáng)門商圈的悠唐廣場(chǎng)內(nèi)，zara、h&m等一些較為知名的快時(shí)尚品牌紛紛進(jìn)入打折季，但前來購(gòu)物的人卻并不算多。
“悠唐開業(yè)兩年多了，我來逛的次數(shù)不下十次，但每次都只逛逛一樓就走了�！闭诖斯浣值膹埿〗銓�(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，她只逛一層的主要原因是，上面2~5層的很多鋪位至今還都空著，“只有一層差不多都營(yíng)業(yè)了”。
如今，悠唐廣場(chǎng)的物業(yè)方兆泰置地似乎正在力圖改變這一現(xiàn)狀。6月28日，兆泰置地宣布與中糧置地達(dá)成戰(zhàn)略合作，以管理輸出、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、收益共享的形式共同開發(fā)兆泰旗下的至少四個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，首先便是悠唐廣場(chǎng)。
借力中糧
商業(yè)面積11萬方平米的悠唐廣場(chǎng)位于北京傳統(tǒng)商圈朝陽(yáng)門，不遠(yuǎn)處的雅寶路市場(chǎng)是全國(guó)最大的服裝專營(yíng)涉外窗口，每天無數(shù)外商往來，其附近還有使館區(qū)、外交部、文化部、中石油、中糧等政府部門和央企總部。
但從2009年商場(chǎng)一期試營(yíng)業(yè)開始，悠唐廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況似乎一直不盡如人意。
時(shí)至今日，記者在悠唐廣場(chǎng)內(nèi)看到，除了商場(chǎng)一層開業(yè)率達(dá)到約九成、吸引了大部分客流之外，商場(chǎng)二層的空鋪俯拾可見，而三層、四層開業(yè)率則更低，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，店鋪空置率在七成以上。
“悠唐的硬件在同區(qū)域購(gòu)物中心中算是很好，也引進(jìn)了許多國(guó)際品牌�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于北京東部云集了太多商圈和高端商場(chǎng)，悠唐將注意力過多放在了國(guó)際消費(fèi)者身上，反而給商場(chǎng)帶來經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)過高的定位，不符合附近居民的消費(fèi)能力;雖然有許多寫字樓，但是這些白領(lǐng)也往往是前往用餐，很少產(chǎn)生購(gòu)物行為。
除此之外，該人士表示，悠唐廣場(chǎng)在招商率不高的情況下就急于開業(yè)運(yùn)營(yíng)，此后，商場(chǎng)雖然引進(jìn)補(bǔ)充了許多品牌，情況有所好轉(zhuǎn)，但至今還是存在業(yè)態(tài)配比問題。
顯然，改變悠唐廣場(chǎng)面臨的運(yùn)營(yíng)問題對(duì)于做房地產(chǎn)開發(fā)起家的兆泰地產(chǎn)來說，似乎有些力所不及。
“此次與中糧置地的合作，就是希望充分借鑒大悅城開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理過程中所積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)資源，引入更為專業(yè)、系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式，全面提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)體系，最終逐步實(shí)現(xiàn)兆泰與中糧商業(yè)地產(chǎn)深度的戰(zhàn)略合作。”北京兆泰置地(集團(tuán))股份有限公司副董事長(zhǎng)王全直言。
相比于兆泰置地，中糧置地的商業(yè)歷史已有7年。按照中糧此前的規(guī)劃，在2015年左右，其將在全國(guó)復(fù)制約30個(gè)大悅城城市綜合體。
據(jù)中糧置地總經(jīng)理周政介紹，雙方合作的第一步便是中糧置地的管理輸出，“也就是說中糧置地會(huì)派駐多名的管理人員和兆泰置地成立聯(lián)合的管理團(tuán)隊(duì)，探討我們悠唐商業(yè)廣場(chǎng)新的管理模式。”
走向行業(yè)細(xì)分
近兩年來，由于住宅地產(chǎn)受到嚴(yán)厲的政策調(diào)控，大量房企甚至其他行業(yè)的企業(yè)開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，掀起了一陣商業(yè)地產(chǎn)狂潮。
盡管國(guó)際上關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)托管的成功案例比比皆是，但在國(guó)內(nèi)尚不發(fā)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商一方自持物業(yè)并完成后期的運(yùn)營(yíng)管理，是業(yè)內(nèi)慣常的操作方法。不過，隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量的激增，傳統(tǒng)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)性不足和經(jīng)驗(yàn)缺乏也逐漸暴露和顯現(xiàn)。
由于招商率和開業(yè)率始終不見大的起色，今年5月，SOHO中國(guó)(新聞)就宣布與盈石資產(chǎn)管理有限公司成立合資公司，負(fù)責(zé)SOHO中國(guó)旗下第一個(gè)自持物業(yè)前門大街的招商和運(yùn)營(yíng)，此后還會(huì)繼續(xù)參與SOHO中國(guó)其他自持商業(yè)項(xiàng)目的招商和運(yùn)營(yíng)管理工作。
前不久，國(guó)內(nèi)老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商陽(yáng)光新業(yè)就受托管理了上海南京西路協(xié)和城商業(yè)項(xiàng)目。而早前，該公司還與日本三菱商事合作，受托管理天津一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
“由于商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)過量，商戶、消費(fèi)需求有限，專業(yè)能力缺乏等原因，許多項(xiàng)目陷入了招商難、經(jīng)營(yíng)難的情況。一些企業(yè)就尋找代理行，或是其他商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，來合作經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以求擺脫困境。”前述業(yè)內(nèi)人士表示，這種方式其實(shí)是一種較好的雙贏方式，有助于持有方與受托方，雙方各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。
不過，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平卻認(rèn)為，這種類似酒店管理的行業(yè)細(xì)分合作模式目前在購(gòu)物中心市場(chǎng)并未形成市場(chǎng)氛圍，這種合作方式主要還是要靠雙方道德、信任基礎(chǔ)。他對(duì)媒體表示，開發(fā)商托管購(gòu)物中心，作為甲方的開發(fā)商往往不專業(yè)，但卻又什么都想自己做，最終導(dǎo)致合作難以長(zhǎng)久進(jìn)行。
（來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）
