摘要：隨著商業地產項目數量的激增，傳統開發商運營管理商業地產項目的專業性不足和經驗缺乏也逐漸暴露和顯現。

　　據報道，隨著商業地產項目數量的激增，傳統開發商運營管理商業地產項目的專業性不足和經驗缺乏也逐漸暴露和顯現。

　　7月4日，位于朝陽門商圈的悠唐廣場內，zara、h&m等一些較為知名的快時尚品牌紛紛進入打折季，但前來購物的人卻并不算多。

　　“悠唐開業兩年多了，我來逛的次數不下十次，但每次都只逛逛一樓就走了。”正在此逛街的張小姐對《第一財經日報》表示，她只逛一層的主要原因是，上面2~5層的很多鋪位至今還都空著，“只有一層差不多都營業了”。

　　如今，悠唐廣場的物業方兆泰置地似乎正在力圖改變這一現狀。6月28日，兆泰置地宣布與中糧置地達成戰略合作，以管理輸出、商業運營、收益共享的形式共同開發兆泰旗下的至少四個購物中心項目，首先便是悠唐廣場。

　　借力中糧

　　商業面積11萬方平米的悠唐廣場位于北京傳統商圈朝陽門，不遠處的雅寶路市場是全國最大的服裝專營涉外窗口，每天無數外商往來，其附近還有使館區、外交部、文化部、中石油、中糧等政府部門和央企總部。

　　但從2009年商場一期試營業開始，悠唐廣場的經營狀況似乎一直不盡如人意。

　　時至今日，記者在悠唐廣場內看到，除了商場一層開業率達到約九成、吸引了大部分客流之外，商場二層的空鋪俯拾可見，而三層、四層開業率則更低，據粗略統計，店鋪空置率在七成以上。

　　“悠唐的硬件在同區域購物中心中算是很好，也引進了許多國際品牌。”一位不愿透露姓名的業內人士分析認為，由于北京東部云集了太多商圈和高端商場，悠唐將注意力過多放在了國際消費者身上，反而給商場帶來經營風險;同時過高的定位，不符合附近居民的消費能力;雖然有許多寫字樓，但是這些白領也往往是前往用餐，很少產生購物行為。

　　除此之外，該人士表示，悠唐廣場在招商率不高的情況下就急于開業運營，此后，商場雖然引進補充了許多品牌，情況有所好轉，但至今還是存在業態配比問題。

　　顯然，改變悠唐廣場面臨的運營問題對于做房地產開發起家的兆泰地產來說，似乎有些力所不及。

　　“此次與中糧置地的合作，就是希望充分借鑒大悅城開發運營管理過程中所積累的寶貴經驗和強有力的團隊資源，引入更為專業、系統的商業運營管理模式，全面提升商業地產開發運營體系，最終逐步實現兆泰與中糧商業地產深度的戰略合作。”北京兆泰置地(集團)股份有限公司副董事長王全直言。

　　相比于兆泰置地，中糧置地的商業歷史已有7年。按照中糧此前的規劃，在2015年左右，其將在全國復制約30個大悅城城市綜合體。

　　據中糧置地總經理周政介紹，雙方合作的第一步便是中糧置地的管理輸出，“也就是說中糧置地會派駐多名的管理人員和兆泰置地成立聯合的管理團隊，探討我們悠唐商業廣場新的管理模式。”

　　走向行業細分

　　近兩年來，由于住宅地產受到嚴厲的政策調控，大量房企甚至其他行業的企業開始進入商業地產，掀起了一陣商業地產狂潮。

　　盡管國際上關于商業地產托管的成功案例比比皆是，但在國內尚不發達的商業地產領域，開發商一方自持物業并完成后期的運營管理，是業內慣常的操作方法。不過，隨著商業地產項目數量的激增，傳統開發商運營管理商業地產項目的專業性不足和經驗缺乏也逐漸暴露和顯現。

　　由于招商率和開業率始終不見大的起色，今年5月，SOHO中國(新聞)就宣布與盈石資產管理有限公司成立合資公司，負責SOHO中國旗下第一個自持物業前門大街的招商和運營，此后還會繼續參與SOHO中國其他自持商業項目的招商和運營管理工作。

　　前不久，國內老牌商業地產開發運營商陽光新業就受托管理了上海南京西路協和城商業項目。而早前，該公司還與日本三菱商事合作，受托管理天津一個商業項目。

　　“由于商業項目供應過量，商戶、消費需求有限，專業能力缺乏等原因，許多項目陷入了招商難、經營難的情況。一些企業就尋找代理行，或是其他商業地產運營商，來合作經營項目，以求擺脫困境。”前述業內人士表示，這種方式其實是一種較好的雙贏方式，有助于持有方與受托方，雙方各自發揮自己的優勢。

　　不過，中國商業地產聯盟秘書長王永平卻認為，這種類似酒店管理的行業細分合作模式目前在購物中心市場并未形成市場氛圍，這種合作方式主要還是要靠雙方道德、信任基礎。他對媒體表示，開發商托管購物中心，作為甲方的開發商往往不專業，但卻又什么都想自己做，最終導致合作難以長久進行。

   （來源：第一財經日報）