同時，合肥一九一二商業管理公司方面回應：合肥一九一二商業管理公司將不再擔任運營管理方，金大地·1912街區由安徽金大地商業管理有限公司主導操作。
前段時間網友爆料：“合肥的1912街區因為生意冷清、沒有人氣，意欲退出合肥，街區將面臨新東家”，而此雙方的回應，算是對1912“撤場事件”傳言有了一個明確的交代。
運營權變更后，金大地·1912還會是1912嗎?酒吧街又將如何再定位?而類似1912商業街這種街區商鋪在合肥市場到底是什么狀況?這種街區商鋪是如何運營的?隨著投資客向商業市場回流，這種街區商鋪值不值得投資，投資時又應該注意些什么?本期《房地產報道》核心，從金大地·1912事件說開，帶你讀懂街區商鋪。
金大地·1912商業街合作雙方中途變更經營權
回應：不是“撤場” 是“街區再定位”
“金大地·1912商業街的運營管理方將由安徽金大地商業管理公司擔任，原南京一九一二商業公司將繼續擔任該項目顧問方�！�7月12日，安徽金大地商業管理公司召開媒體懇談會，總經理王輝正式聲明。
聲明發出前有消息傳：“南京1912酒吧街可能撤場，合肥1912酒吧街將面臨新東家接手……”這一傳言讓開街近一年的酒吧街利益關注者多少有些措手不及。7月11日前，當事人雙方均未正面聲明，外界猜測紛起。本報記者第一時間采訪雙方工作人員，雙方也就此事首次正面回應。
◤雙方回應
“瞎扯，沒有(撤場)這件事!”
1912還是1912 團隊撤換實為街區再定位
“南京1912酒吧街或將撤場，金大地·1912將有新東家接手。”這一消息傳出之后，《房地產報道》記者第一時間聯系了安徽金大地商業管理公司總經理王輝求證。
“瞎扯，沒有(撤場)這件事!我也在網上看到這個帖子，事實不是那樣。我們僅僅是合作方式發生了變化，現在由安徽金大地商業管理公司擔當街區的運營管理工作，團隊已經在組建中。”金大地商業管理公司總經理王輝聽到《房地產報道》記者詢問后說道。
“金大地一直對1912酒吧街抱有很大的希望，由于南京一九一二集團內部股東的變更，管理團隊的頻繁更換，使得整個街區始終沒有達到預期的要求。南京1912 作為一個跨省的項目，在項目整體的后期推廣乏力，定位偏差，與安徽文化有沖突;而金大地對安徽市場更加熟悉，資金運作比較流暢，開發定位將由原本的酒吧街轉變為旅游、文化、餐飲的綜合性街區。開業后雙方經營理念出現差異，現在合作方式發生了變化，但合作關系存在。后期將由金大地商業管理公司進行管理，而南京一九一二商業管理公司擔當顧問方。1912退場指的是管理團隊的撤換，南京派過來的團隊撤回，由金大地這邊接手運營，整個街區也將會用1912這個名字。業態沒有影響，我們跟街區商戶也就這個事件進行過交流和溝通。”王輝對這次撤場的傳言進行解釋。
同時，《房地產報道》記者采訪合肥一九一二商業管理公司的策劃部經理余宏蘭，她表示，根據雙方高層的溝通，她兩周前就接到通知，合肥一九一二商業管理公司將不負責金大地·1912酒吧街的運營管理工作。未來1912酒吧街區將由安徽金大地商業管理公司接手，包括她在內的原南京1912商業管理公司的工作人員將于下周回南京總部，其他部分合肥招的工作人員將由金大地一方進行洽談。
事件回放
傳言1912商業街由“冷場”走向“撤場”
實為安徽金大地商業管理公司轉為運營方
“金大地·1912運營情況不好，多家酒吧未能正常營業，整條街區運營力度不夠，商業氣息不夠旺盛等，長時間的經營不善導致了散場的結局……同時整條街區將由新東家接手，街區或將面臨休業的悲觀前景�！蹦臣揖W站報道此消息之后，多家媒體轉載報道。同時業內傳出小道消息，原金大地·1912的商業管理公司合肥一九一二商業管理公司全部撤場。瞬間，合肥的商業不動產業內產生了不小的震動，1912撤場的消息似乎已經成為事實。
1912商業街
金大地·1912雙方原定的12年長期合作，由于什么原因出現中途撤場的現象?如果發生撤場現象，已經開業營業的街區將面臨怎樣的調整?如果有新東家接手，推廣了近兩年的“金大地·1912”會不會面臨更名的結局?作為合肥“141”工程中引進的重點招商項目的金大地·1912酒吧街成為業內的焦點。一連串問題縈繞在關注者腦海中。
“街區還在正常營業，沒有撤場的現象，街區還保持金大地·1912的推廣案名，只是管理方有所調整。之前由合肥一九一二商業管理公司擔綱項目的運營推廣，如今所有的工作由安徽金大地商業管理公司接收，合肥一九一二商業管理公司擔當項目全程運營顧問�！�7月11日，記者和雙方確定消息準確性時，雙方相關工作人員均表示。在這之前，金大地·1912酒吧街的商業管理公司合肥一九一二商業管理公司、金大地·1912投資商安徽金大地集團的雙方負責人始終沒有發表相關聲明。
鏈接
金大地·1912酒吧街雙方合作始末
2010年2月
安徽金大地集團和南京一九一二商業管理公司簽訂正式租賃合同，合肥首個文化地產面世
2010年4月
安徽金大地項目開始立項
2010年12月
首批入駐商家品牌發布會召開，金大地·1912項目首次展示在市民面前
2011年9月28日
金大地·1912酒吧街正式開街
2011年12月23日
2011年底
雙方進行了四次合作模式的談判工作 ，未果
2012年5月
雙方再次商談合作模式，確定經營權變更事件
2012年7月12日
安徽金大地商業管理公司對媒體正式聲明接管1912街區
從酒吧街到含旅游、文化、餐飲等的綜合性街區
1912酒吧街換身“新裝” 重新起航
經歷這一次合作方式的變化，開街近一年的金大地·1912商業街的運營權再次回到安徽金大地商業管理公司手中。而金大地·1912酒吧街作為合肥首個引進的夜生活經濟街區，隨著街區的功能性的不斷提升，也開始由特色酒吧街轉向綜合性街區。金大地商業管理公司接手之后，將會在哪些方面對酒吧街做出改變?又會有怎樣的特色街區展現?記者帶來第一手獨家修改方案為您提前揭曉。
定位 酒吧街區轉變為綜合性街區
王輝在媒體對接會中表示，原本的1912酒吧街僅僅是一條以酒吧為主要經營業態的商業街，屬于夜生活經濟模式，這樣經營時間有限制，也不符合金大地·1912前期作為合肥市文化旅游街區的定位，所以后期將打造成合肥第一個集餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游及文化為一體的綜合性商業街區。
1912出租率
金大地·1912將由現在的酒吧特色街區轉型為綜合性街區，消費者在白天也可以在這邊消費游玩。同時為了增加街區的特色性和唯一性，在街區的整體的外在形態風格上，將增設特色雕塑，小品及軟景設施及可玩可逛可拍照留念的陳列。為了拉長街區現有經營時間，充分挖掘街區商業價值，增加文化休閑功能，即將面市的金大地·1912商業街將增加非遺文化表演、民俗體驗、手工制品銷售、黃梅戲表演、地方特色旅游紀念品制作、銷售、藝術策展等。同時作為合肥市未來的一個旅游景點，增加徽文化和地方元素也是必不可少的。在街區中的小戲臺將增設特色茶樓、引進天仙配黃梅戲劇院、原創藝術品超市、農居民居陳列等區域，使街區在徽風古韻的大框架下，擁有更多具有合肥唯一性和不可復制性的商業業態。
運營 運營理念不變 年底初步面市
街區的運營依舊采用只租不售的運營模式。對于商家有一定的年限的免租的優惠政策，但是隨著街區的整體運營情況的好轉，暫定以每年5%的水平進行遞增，采用浮動租金的租金管理方式。此次金大地·1912管理方發生變更之后，南京一九一二商業管理公司將擔當整個街區的運營管理顧問，同時輸出品牌和項目的戰略指導。
這個街區的調整計劃已經全部出爐，目前一些軟景的設計小品已經開始在小區進行布置，大型的景觀配置已經投入使用。同時，為了更好地突出綜合性街區的特色，很多店面的業態需要補充和增強。據王輝介紹，整個街區預計將于今年年底初步面市。同時，在街區的調整期間，所有的商家不會出現休業現象，同時將不定期舉行大型互動活動增加街區的人氣和影響力。所以在這半年的時間里，市民周末來這里逛逛，都有可能遇見一場熱鬧非凡的表演。
商業業態新調整
A、 B兩個街區 有特色小吃也有商務餐飲
金大地·1912商業街的商業業態在安徽金大地商業管理公司接手后，進行了全新的規劃。根據地塊的特點，將街區分為A、B兩個街區。并進一步對A區和B區業態進行了升級。
繁華的1912商業街
其中A區規劃為大眾化消費區：在這里，主要定位是集聚人氣的美食休閑場所。并在街區內設有小百貨亭、飾品亭、工藝品亭、紀念品亭等，同時增設地方特色小吃的外擺位，將收集安徽各地方特色美食為主，價格適中，就算什么都不買，來這邊逛逛也能邊走邊吃各地特色小吃。同時街區沿線的百貨工藝品外擺位，遍布主街和次街的各個角落。逛街的同時也能了解各地的風俗民情。
相對A區而言，B區規劃定位則是商務餐飲、品質文化的高端消費區：注重格調和品質、營造厚重感和文化氛圍。還增設文化藝術品超市、非遺文化及徽文化展覽區、戲曲觀賞廳。
街區景觀新設計
從相遇到相伴 愛的羅曼史主題藝術景觀
街區的藝術景觀設計改造方案中提出愛的羅曼史主題公共藝術設計。從A區到B區，分為相遇、相戀、相守、相別、相盼、相伴。中間點綴有徽駱駝、愛之村、戲曲文化墻等特色景觀小品。整條街區從藝術景觀設計方面開始統一規劃，使消費者在街區游玩時導示功能更強。街區的定位以愛情為主題。在不同的位置擺放專門設計的藝術品。游客在游玩和消費的過程中，甚至坐在街區內的街道上，都可以看見一對銅制的牽手戀人頭像，無處不體現一種浪漫感。
此外，在街區的主街、次街及巷道上增設室外餐飲座和涼亭等設施。街區增添設置了戲曲文化墻等墻面，未來將適當增加具有“合肥老照片”感覺的墻面雕塑或新型藝術表現方式。街區的墻面、街角增加有意味的文化味雕塑及景觀小品。對街區內電表箱、燃氣箱等公共用品也進行了景觀上的處理。據稱，在未來的金大地·1912商業街，無論是主街、次街、巷道內及墻面都不會有空白點，各種形狀的裝飾物都將在不經意的一角出現。
文化功能新增進
增加天仙配黃梅戲劇院和源泉博物館
在各大城市中，深藏了城市文化脈絡的根源和聚集城市藝術文化新銳的地方必然是各地的博物館或者藝術城。在金大地·1912街區在重新規劃時，最大的亮點是增加了藝術博物館的功能分區，同時在地下室引進自創藝術品超市及金大地源泉博物館等，這個 “藝術超市”是專門銷售藝術作品的大眾化的經營場所，藝術超市的運營方式為自營;讓更多的藝術從業者有一個良好的展示平臺，運營管理方定期會為藝術品提供展會或者為優秀的店主辦個人藝術品展。推廣安徽本土的藝術作品，使其成為街區的一個特色旅游景點。在藝術超市中，銷售的藝術品多數以獨一無二的原創性為基本原則，是附帶藝術家的親筆簽名的非工業復制品。“金大地源泉博物館”的運營方式為整體招商租賃，在徽州文化基礎上，陳列飽含徽州風情的稀有物件，深化街區的文化主題。
同時為進一步挖掘本地的文化，也融入了戶外擺設的零售攤點。利用古戲臺，同時在B區搭建天仙配黃梅戲劇院。增加戲曲表演，如黃梅戲、小刀戲等安徽地方戲曲。相聲、京劇等一系列中國本土藝術形式皆可在此表演，或請民間藝術家在此做專場演出。
金大地·1912商業街經營權變更的背后
街區商鋪新發展 業態經營多樣化
合肥一九一二商業管理有限公司退出經營后，整個金大地·1912商業街的經營理念也會發生改變。后期，一個不同的金大地·1912街區將會呈現給市民。那么，目前合肥市場上，除了金大地·1912，還有哪些街區商業，它們的整體狀況如何?各街區目前的運營狀況和周邊人氣以及管理模式又是怎樣?
全景·合肥現狀
尚未形成大規模街區 未來競爭更激烈
“合肥市場上的商業經歷了從門面房發展到商業街的過程，目前已經發展到一個新的階段，后期業態的種類也會越來越多，競爭也會越來越激烈。而這些商業街區，一般都會以主題創意的形式出現，能夠引領目前的市場潮流。”蘇美營銷策劃有限公司總經理葛百會告訴記者。
而前深圳萬科商業操盤手，現深圳仲華行商業地產顧問有限公司總經理唐瑾先生也表示：“街區商業近兩年之所以發展這樣迅速，主要還是在于街區商業的體驗性。跟一般社區商業和普通商鋪不同的是，街區商業把電影院、餐飲等業態很好地融合在一起，給顧客更多的體驗和舒適感，同時給很多品牌更多的展示空間，促進區域性消費�！�
目前合肥市主要的商業街區有金大地·1912、豆瓣匯步行街、老報館休閑文化廣場、明珠廣場歐風街、墨荷文化商業街等。從所在區域來看，金大地·1912位于蜀山區黃望潛板塊，老報館休閑文化廣場、豆瓣匯也都緊鄰老城區的一環核心位置，而明珠廣場歐風街則位于經開區發展最為成熟的明珠廣場商圈。由此可見，除了墨荷文化商業街以外，合肥大部分商業街基本都集中在四大老城區以及西南板塊，主要的業態包括餐飲、娛樂、休閑、購物等。相對其他區域而言，這些地區人流量較大，基礎設施也較為完善。從目前的發展階段來看，金大地·1912開街不久，相關設施等正在進一步完善和規劃，尚未開街的豆瓣匯等街區也處于最后的籌備階段。因此，在未來很長一段時間內，合肥市街區在逐步發展的過程中競爭也會越來越激烈。
近景·已開業 均以出租為主 尚未形成自身特色
目前已經開業的街區有金大地·1912、老報館休閑文化廣場、明珠廣場歐風街等。從現在的規模和發展情況來看，金大地·1912酒吧街的體量最大。記者走訪1912街區時發現，除俏江南、星巴克等餐飲休閑類的業態使得白天人流量稍多以外，酒吧等夜間經營業態也分散了一定的人流量。王輝介紹：“目前定位下的金大地·1912酒吧街內酒吧、餐飲等業態偏多，零售業少，缺少排他性和核心的競爭力�！睋私猓鸫蟮亍�1912整個街區對外出租，由安徽金大地商業管理有限公司統一管理，后期會改變定位，從“形”、“神”、“質”三方面增加業態種類，包括特色小吃、文化藝術館、特色商鋪等來進行多方面調整，增加街區核心競爭力。
而由原來的安徽日報社舊址改建的老報館休閑文化廣場目前已經發展較為成熟。以蘇聯建筑為主再加上徽派建筑，使得整個街區有濃重的文化氛圍。記者在走訪老報館后，從沿街一位經營煙酒的商鋪老板處了解到，該街區所有商鋪均為出租，一間沿街的大概四十平方米的商鋪，一個月的租金在1萬元左右。業態主要以餐飲、休閑為主，有少量酒吧，業態形式比較單一。跟金大地·1912 目前的業態相比，并沒有太大的差別，只是在消費層次和體量上有所區別。
中景·準備開業 豆瓣匯填市場空白 整體出售統一出租
豆瓣匯步行街作為準備開業的街區代表，定位為“小資主題步行街、創意產業聚集區”�！岸拱陞R步行街彌補了市場空白�？偣搀w量有1.35萬平方米，形式上融合徽派建筑風格，主要吸引小資、白領等人群�！卑不諢o限度商業管理有限公司招商二部副總監孫賢鴻說。
據了解，該街區分為以創意手工類產品為主的方興巷子，以時尚服飾等為主要業態的東西瓣街，以特色餐飲為主要業態的魔豆廣場三個部分。據孫賢鴻總監介紹，招商工作已經接近尾聲，預計九月份開街，“我們街區商鋪全部對外出售，賣給投資者，再由無限度商管公司統一出租管理，每年固定返還業主約8%的回報率�！逼涫袌霾恐脴I顧問鐘梅告訴記者，目前該項目商鋪一樓4.5萬-6萬元/平方米，二樓約4萬元/平方米�！边@個價格相對于社區商鋪或者底商要高出好幾倍。
記者隨機采訪了想要租街區商鋪的王大姐，“女兒大學畢業想自己創業，就來這邊看看租一間商鋪，主要做手繪帆布鞋和文化衫。”王大姐的女兒告訴記者，準備租之前做過調查，目前合肥像這種創意類的店鋪都獨自分布各處，沒有形成規模。而孫賢鴻也表示：“我們要做的是把市面上現有的一些特色店鋪聚集起來，方便消費者，讓他們有的逛、有的選擇。”
遠景·在建中 墨荷文化商業街 景區里的特色街
墨荷文化商業街位于合肥北二環和四里河路交會處以北，預計明年5月份開街。記者來到該街區后了解到，墨荷文化商業街是作為墨荷園景區的一部分，以徽派建筑風格為主，是為配合景區人群的消費而建立的一條街區。在樣板間，記者看到橫梁、立柱都以木質結構為主，橫梁和門框上都有傳統的雕花。“這個街區前期的定位是打造安徽名小吃一條街，包括一些小商品的售賣，旨在打造徽派旅游文化街區，但是后期可能會做一些改動。目前暫定為租售結合，在業主自營的情況下由合肥墨荷園園林發展有限公司統一管理。”一位負責管理和日常運營的陳先生說道。
墨荷文化商業街所處的位置位于二環以外，周邊除了興昌·墨荷名邸項目在售，并沒有其他大型的商鋪和人流聚集地，就人流量來說并不多。對于后期的客源問題，陳先生說：“這條街就是為后面的墨荷園準備的，以后作為景區的園子開了，只要有人過來觀光，客源自然就形成。對于這條街要經營什么，完全由業主自己決定，游客需要什么，就經營什么，對此，我們不做特別要求�！�
街區商鋪運營四模式
合肥目前流行“售后返租”
目前，合肥城市化進程不斷推進，城市商業中心不斷出現，越來越多的全新商業街項目面市，定位各有所長，運營方式也有所不同。而商業的運營對于商業未來的發展有著舉足輕重的意義。究竟商業運營有哪些模式?這些運營模式又會給街區商業的發展帶來怎樣的影響?面對這些運營模式，消費者應該怎么選擇，記者就有關問題采訪了一些經驗豐富的商業操盤手，聽聽他們談商業模式。
只租不售 有利于街區統一運營
在全國各地，很多著名的街區商業都選擇了只租不售的運營模式。例如上海的新天地，成都的寬窄巷子。這些特色商業街區內的所有店面僅僅對外出租，不對外銷售，開發商擁有商業街100%的產權。
“考慮到商業運營的統一性和整條商業街區的特色性，很多開發商在做前期定位的時候，已經把后期運營管理的理念全部輸入。所有商鋪全部自持，統一招商運營，不對外進行出售。這種商業運營模式不僅需要大量資金的投入，還要求開發商有成熟的商業運營經驗和雄厚的融資能力。如果沒有共同承擔風險的投資者，一但資金陷入困難，這條商業街都將面臨運營是否繼續的問題�！鼻吧钲谌f科商業操盤手，現深圳仲華行商業地產顧問有限公司總經理唐瑾先生表示。
安徽金大地商業管理公司總經理王輝表示，目前商業不動產市場還在不斷的發展中，很多成功的商業街之所以選擇這種商業運營模式，很大程度上保證了后期的招商力度和招商品牌，保證了商業街區的前期規劃能夠更好的實現。從而進一步保證了整條商業街的運營成功率。但是這種商業街運營再好也不會對外買賣，對于投資者來說也只有看著的份。
半租半售 自持與銷售 采取“三七開”
第二種介紹的商業街區的運營模式是“半租半售”。這種運營模式也是開發商和投資客在利益保障之間的一種折中的表現。“半租半售”面臨的最大的問題就是比例應該是多少，才是合理，但是目前仍然沒有一個定論。很多開發商選擇了三七開，30%自持，70%銷售，也有個別的達到了“五五開”。
深圳仲華行商業地產顧問有限公司總經理唐瑾談到，“比例沒有固定的模式，這種運營模式在最大程度上緩解了開發運營的資金問題，同時還能進一步保證整個街區的整體定位和整體運營方向。這種比例的調整也有一定的靈活性，比例多少，可以根據招商和運營的進度進一步的調整，降低開發的風險性。這種比例其實也和項目的選址地段和整體定位密不可分。”同時，全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波表示，一般情況下，“五五開”的比例比較少見，如果是項目體量足夠大，項目的地理位置優勢比較突出的情況下，在分期開發的情況，“五五開”的開發模式也是比較合理的。
全部出售 資金回籠快 街區易混亂
還有一種運營模式即全部出售。這種商業街區一般不是獨立存在，大多出現在大型的城市綜合體項目中，因為一般的城市綜合體有自己的靈魂商業——購物中心。而在附近的商業街對于整個項目是一個補充和豐富的作用。面對這種“shopping mall街區”的開發模式，街區全部出售，有利于開發商緩解資金壓力，更快速地回籠資金。這種全部售出的運營模式大致還分為兩種，一種全部對外出售，后期對于商業和商戶的運營管理幾乎沒有，完全依靠商戶自己對外承租，很多時候會導致這個商業街區定位不明晰、商業街區運營混亂的格局。
深圳仲華行商業地產顧問有限公司總經理唐瑾先生也提醒購房者：“隨著這兩年的發展，這種運營模式也在不斷調整中，很多開發商首先對于整個街區的商鋪進行主力店面的統一招租，然后再對外出租。這種運營模式在一定的程度上彌補了后期商業街區混亂的局面，也使街區在大方向上保持了最初的原有規劃，也進一步保證了商業街區的靈活性。”
售后返租 返租要看開發商的品牌
除以上三種運營模式外，在合肥市場，目前最多出現的還有一種商業街區的運營模式就是“售后返租”的運營模式。所謂售后返租的運營模式，就是整個商業街區在面市之初，全部對外出售，售出之后，開發商再從零散的商戶中，把商鋪全部返租回來，再進行統一招商，統一運營。投資者自己不直接參與商業街區的承租和運營環節。
目前在合肥市商業不動產的市場，這種商業街區的承租一般在5年左右，也有個別商業街在十年到十五年之間。記者家走訪各大商業街區是發現，按照5年的承租期限來看，每一年的返租金額也是不一樣的。很多在前兩年的運營中，對于商戶的返租金額在5%。大部分項目的每年返租金額都維持在3-8%之間。
這種運營模式現在很普遍，也比較實用，這種運營模式在一定程度上保證了商戶的收益率，因為一個商業街區的成熟，最少需要5年的時間，在運營的前期對商戶進行一定的補貼，能更好地保證投資者的利益。朱凌波主任就這個模式產生的效益表示，這一模式對投資者是比較有利的。但是很多實力不夠的開發企業，以返租為旗號，實際進行銷售期間的價格優惠。最終也沒有實際的運營政策，導致最后的返租不能正常兌現，也是常有的事情。
怎么選街區商鋪?
理論+實踐 解開街區商鋪投資密碼
“要買街區商鋪，我要怎么選?”這是隨著投資人群回流商業市場，投資客轉向街區商業后的一大疑問。從價格上來說，街區商鋪比一般的社區、沿街商鋪高出好幾倍，對于投資客而言，投資時也會格外小心，需要注意的點也會增加。那么街區商鋪好不好?街區商鋪怎么選?本報經過采訪幾位專家和業內人士，從理論和具體實踐兩個方面，教您如何選街區商鋪!
解答四大疑惑 教你理論上讀懂商鋪【理論篇】
什么商鋪價值高?
月租兩萬開奶茶店，要賣70杯/天，懸!
街區商業越來越熱門使得投資客也容易盲目，對于一個街區商鋪到底適不適合投資，不能簡單地用價格來衡量。街區商鋪的價值應該由地價和業態兩部分共同決定。那么到底應該怎樣判斷這種商鋪到底值不值得投資?蘇美營銷策劃有限公司總經理葛百會告訴投資客一種倒推的方法：按照鋪面價格，即地價，再考慮要經營的業態，綜合計算出每年要達到多少營業額才能負擔的起這個價格。結果一出來，能不能夠投資就一目了然了。
以租商鋪為例，如果一間商鋪每月租金在兩萬元，以奶茶為主要經營內容。假設奶茶10元一杯，不算水電等成本，那么一個月至少要賣2000杯奶茶才能保得住租金，具體到每天，算下來每天要賣70杯。這樣一來就能算的出來這件商鋪值不值得你投資。對于一個小小的奶茶店而言，如果不是品牌或者連鎖，一天70杯的量，非常困難。對于買商鋪而言，同樣的道理也可以計算。
升值空間怎么看?
看布局、看唯一性、看人流量
一個街區商鋪未來的升值空間僅僅從某一個方面來看是無法估量的，主要表現為三點：首先，看業態的布局是否合理關系到人流量的聚散。以金大地·1912的井字魚骨狀動線布局來講，雖然內部有多個交會點，但是這種布局把客源都分散在各個網格中，難以聚攏，這樣一來就分流了整體的人氣。其次，看定位是否具有唯一性。安徽無限度商業管理有限公司招商二部副總監孫賢鴻說：“定位的唯一性指的是該街區的經營得是否有特色，能否對周邊甚至更遠區域的消費人群形成核心吸引力，且有不可取代的地位。如果在一片區域內有同樣定位街區出現，開始時客源或許因為新鮮感和好奇心而到這里聚攏，但若自身有沒有特色，勢必造成客源分散和回流，長遠發展會產生消極的影響。”最后，看周邊人流量是否能滿足商鋪要求。對于街區而言，人流量即客源非常重要。如果周邊的人群都不能滿足商鋪對人流量的需求，那么想吸引更遠區域的客源來保證自身的經營則是難上加難。
租金怎么算?
100萬購50平 若20%收益 年租為2.5萬
如果要說哪些因素在影響著商鋪價格，無非是地段、業態、周邊人氣等，那么，在購買街區商鋪以后，業主應該如何決定租金?可以根據同地段的商鋪再加上自身體量來定。要看周邊是否有成熟的消費區，人流量是否夠多，還有該區域的發展前景，是否有大型的市政規劃行為，例如地鐵輕軌和高架等，這些都是要綜合考慮的因素。
記者采訪了合肥市周谷堆農產品批發市場幾家商戶，他們告訴記者一個一般行業內常用的租金的定價方法。即:商鋪年租金 = 預期利潤 / 預期收益年限，預期利潤=商鋪總價*預期收益率。
具體舉例來說，如果以100萬元購得一間50平方米的商鋪，假設業主預計第八年達到總房款20%的收益率，那么到第八年，就應該有100萬*20%=20萬元的租金收入。假設每年的租金為A，那么就可以得出，A=20萬 / 8，得出A=2.5萬元，那么業主這間商鋪每年的租金為2.5萬元，具體到平方米租金為5000元，即可在第八年達到總房款20%的收益率。
如何算投資回報率?
50萬買商鋪 租金5000 年回報率為12%
街區商鋪作為一種資產固化的投資，是眾多投資行為中較穩定的一種投資手段。一般來說投資周期都是在8年左右，應該從第8年開始盈利，如果從第8年還不能盈利，投資的風險將會加大。而一般的年投資回報率也應該在8%左右，那么如何計算這間商鋪的投資回報率?
據記者了解，商鋪投資收益率一般的算法為租金回報率法——租金回報率=月租金*12/總房款(其中，如果不是一次性付清，則要計算首期房款和期房時間內的按揭款)，舉例來說，月租金5000元，總房款50萬元且一次性付清，那么投資收益率為5000*12/50萬元=0.12，即年投資收益率為12%。
此外，不能僅僅盯著投資回報率這個數據單一去看。安徽金大地商業管理有限公司總經理王輝說：“隨著經濟的增長，CPI也在同步增長，投資回報率至少不能低于CPI的增幅。否則，再高的回報率都只是假象�！�
找到四大看點 教你實戰選商鋪【實戰篇】
找主題
商界主題夠炫 消費者才愿“湊上來”
街區最大的特色就是主題明確，有統一的管理模式、經營理念和布局。例如成都寬窄巷子，上海的新天地，都是以創意取勝，主題夠炫才能吸引更多的人來這里消費。因此，投資者在投資街區商鋪時，要看該街區的定位整體是否明確合理，是否有足夠的吸引力。豆瓣匯步行街以“創意產業和小資文化”為主題的文化街區，讓消費者一目了然，一眼就能知道這個街區主要經營的方向和內容是什么，從而有目的性的來消費。
同樣，主題明確了以后，還要想一想這里的體量是否能容納這一主題。王輝總經理說：“像明珠廣場的歐風街，自身體量較小，大概一萬多平方，容納不了作為歐洲風情這一主題所需要的體量。同時，在建造時除了外部建筑體現的歐洲風情以外，在內里并沒有很好的展現，所以現在的街區主題不是很明確，沒有特色，很難吸引周邊人群過來消費�！�
看業態
內外要兼修 獨一無二才有“新鮮感”
主題是一個街區的框架，主題明確以后，接下來就要看業態。豐富并不斷變化的業態對于街區商鋪非常重要，但是如果有同類主題同類業態的街區存在，那新鮮感就會大打折扣。因此，投資者需要在事先了解市場，看看市場上是否有這種業態的街區存在，如果存在的話，又有多少家，它的體量會不會自身帶來威脅?業態的唯一性和排他性對于街區商業而言，至關重要，這不僅僅是前期業主賺錢的法寶，在未來商鋪升值潛力方面也有不可替代的作用。
此外，新的街區想要站穩腳跟，除了業態，還可以在外部環境上下功夫，使消費者消費時心情更加愉悅�！皟韧庖嫘蕖保@也是街區在同類競爭中脫穎而出的一個方法�！薄皩巼返木瓢山炙愕纳鲜且粋�成熟的街區，對于目前的而消費者來說，一提到酒吧，還是首先想到寧國路，那么新的酒吧街如何取代這種老商圈，不僅要從自身特色上下功夫，周邊配套也要全面提高�！备鸢贂偨浝砀嬖V記者，“寧國路酒吧街有個很嚴重的缺陷是外部環境擁擠，停車位不足，讓很多消費者頭疼。”
挑地段
“出身”很重要 地段要與業態搭
對于所有的商業項目來說，地段的好壞猶如出身貴賤般，先天性影響了商鋪未來的升值潛力，“住宅一般就考慮位置、價格、戶型、配套、學區這五個方面，且都是相對固定的，用在任何一個住宅項目都是一樣的標準。這就是住宅需求組合的有限性。而對商業而言，需求組合的變化則完全不同�！备鸢贂偨浝肀硎�。
如果是餐飲業，一般的模式或者消費心理是先逛街再吃飯。即逛到一半的時候覺得累了就會找餐廳去休息吃飯，然后再逛另外一半，很少有消費者會剛進一條街區就想要休息。因此，對于餐飲業而言，中間的地段才是最好的。再比如小超市、便利店等小型賣場，則是路口處最好最方便。一般不會有人為了一瓶礦泉水或者一包煙而跑到街區的中間甚至是最后面去，往往是走幾步發現沒有便轉到其他地方去購買。所以，在買商鋪時，不能以一個死的標準來考慮位置，地段、業態搭不搭，需要具體問題具體分析。
前深圳萬科商業操盤手，現深圳仲華行商業地產顧問有限公司總經理唐瑾先生也表示：“街區商鋪除了要地段與業態相符以外，像地鐵等交通規劃、城市規劃也與商鋪價值也有潛在的影響力。”因此，投資客在選擇商鋪時，也要注意了解可預見的市政規劃。
選環境
不考慮周邊人群 “磁鐵”吸附力大減
業態能否像磁鐵般對周邊群體形成吸引力，僅僅考慮自身定位當然不夠，定位符不符合周邊人群的消費習慣和理念也不能落下。安徽無限度商業管理有限公司招商二部副總監孫賢鴻說：“如果是以潮流時尚為主題的街區，那么周邊就應該是大學生、時尚人群的聚集地，而非老年公寓等老年人聚集的場所，再比如像銀泰等高消費場所，它周邊就應該有高級字樓等辦公場所，應該是精英、白領經常出現的地方�！背绷鹘謪^就應該熱情洋溢，活力四射，而老年公園就應該是安靜祥和，節奏緩慢。同樣，以墨荷文化商業街為例，如果沒有后面的墨荷園景區，相信身處二環以外的這條商業街想要經營起來將會十分的困難。因此，同樣的業態，在不同人群周邊所產生的市場效應是不一樣的。
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