去年剛剛進入中國零售地產市場的境外投資者，熱情還未消退，也許很快就要被一盆冷水澆醒：此前資金涌入的部分城市正面臨零售物業市場供應過剩、空置率升高的局面。

　　在這些境外投資者中，鵬瑞利中國零售信托基金(Perennial China Retail Trust，下稱“鵬瑞利”)扮演著最激進的角色。

　　根據戴德梁行的統計，這家信托基金去年以60億元人民幣收購金額占中國零售地產市場大宗交易總額近四分之一。

　　日前，鵬瑞利“卷土再來”，宣布將收購成都龍之夢購物中心(下稱“成都龍之夢”)80%股權，作價22.4億元人民幣。這是繼去年收購位于沈陽的龍之夢項目之后，該信托基金進入的第二個中國城市。

　　然而，高緯環球報告顯示，至2014年末，成都將以320萬平方米的零售物業供應量排名全國第一，這導致業內對于成都零售地產市場未來幾年供應過剩的擔憂開始加劇。對于剛剛進入成都的鵬瑞利，這顯然不是一個積極的信號。

　　22.4億換80%股權

　　于去年6月實現新加坡交易所主板上市的鵬瑞利，號稱“新加坡首個專營中國商用地產開發信托”，但知名度遠不及同樣來自新加坡的凱德商業。

　　雖然二者均以收購中國商業物業再注入上市公司的路徑，實現資本運作，不過相較凱德商業以成熟商業物業為主要收購對象，鵬瑞利的收購方式更趨“激進”。

　　該信托基金的初始資產包中包括位于沈陽的龍之夢購物中心、紅星美凱龍龍之夢店及龍之夢寫字樓，以及成都青羊光華商場和佛山怡翠世嘉商場。除了前兩個項目已經營業，其他項目尚處于在建或規劃中。

　　除了上述項目外，鵬瑞利與龍之夢的開發商上海長峰集團存在合作協議，擁有西安、成都、長沙三地龍之夢商業項目權益的購買選擇權。此次收購成都龍之夢正是鵬瑞利行使這一購買選擇權。

　　去年11月，鵬瑞利首次宣布以22.8億元的價格，向上海長峰集團提出收購成都龍之夢50%股權。根據當時的公告文件，成都龍之夢的建筑面積約45.5萬平方米，其中大約36.5萬平方米預計為零售樓面。22.8億元的收購價格是按建筑面積每平方米1萬元的單位價格計算形成的。

　　今年7月，鵬瑞利突然宣布成都龍之夢的規劃建筑面積由45.5萬平方米已縮減至22.8萬平方米。《第一財經日報》向公司查詢項目調整規劃的原因，但截至發稿時尚未獲得回復。

　　根據鵬瑞利此前與成都龍之夢開發商——上海長峰集團之間訂立的協議，若項目建筑面積調整至最初規劃的45.5萬平方米的95%以下，則鵬瑞利有權選擇增持項目股權至80%。于是鵬瑞利選擇了增持。公告顯示，新的收購方案仍按建筑面積每平方米1萬元定價，80%的項目股權因此折合22.4億元。

　　危險的冒進

　　國內一家資產管理公司董事總經理曾對記者表示，過去一年，外資房地產基金對于收購零售地產項目熱情高漲，但目前市場上成熟零售地產項目的要價普遍較高，以致基金不得不轉而尋求收購仍處于開發階段因而風險也相對較高的項目。

　　鵬瑞利正是這類基金中的一員。事實上，鵬瑞利宣布收購該項目之際，項目公司甚至連“四證”(土地使用證、建筑用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證以及建筑工程施工許可證)都尚未取得。

　　作為成都龍之夢的“前車之鑒”，鵬瑞利持有50%股權的另一個零售地產項目——沈陽龍之夢購物中心是鵬瑞利旗下唯一已經開業經營的購物中心，實際表現也不如預期。

　　鵬瑞利年報數據顯示，去年10月正式營業的沈陽龍之夢購物中心，截至去年底入駐率為67.1%，即使到2012年底，預計的入駐率也只有78%。而租金方面，截至去年底，沈陽龍之夢每平方米每天的租金為3.82元，低于此前預期的每平方米每天4.28元。

　　作為類似REITs的零售信托基金，鵬瑞利對于投資者存在派息義務。上市之際，鵬瑞利承諾在2011和2012財年派發90%的可派發收入，之后會減到至少50%。

　　由于已運營項目的租金收入低于預期，新收購的成都龍之夢預計2014年第三季度才會開業，因此鵬瑞利不得不通過從上海長峰集團處獲得備用金，用作派息資金以及改善公司現金流。

　　目前，鵬瑞利的信托經理已經與上海長峰集團達成協議，共可獲5.68億元的備用金。不過以備用金代替租金收入的做法只解燃眉之急。讓鵬瑞利最感到憂慮的也許還是市場本身顯現出的風險，鵬瑞利目前已經進入的兩個城市，沈陽零售地產市場的空置率達到20%以上，成都也面臨供應過剩的局面。

　　(來源：第一財經日報)