商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)前所未有的投資熱潮：從未有這么多的企業(yè)和資金投向這個(gè)領(lǐng)域，從未有這么多的商業(yè)綜合體扎堆兒在中國(guó)的一線、二線城市。在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控政策之后，住宅開發(fā)商也紛紛把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。不僅如此，眾多其他行業(yè)的公司也看到了商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)，并裹挾資金闖了進(jìn)來。

　　任何領(lǐng)域都有它合理的承載限度，當(dāng)多個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過度集中，一場(chǎng)惡戰(zhàn)將在所難免。作為觀察者和研究者，我們希望通過專門開設(shè)“商業(yè)地產(chǎn)”版對(duì)這一熱點(diǎn)行業(yè)進(jìn)行持續(xù)關(guān)注，通過理性的報(bào)道來搭建起一個(gè)連接產(chǎn)業(yè)上下游的平臺(tái)，并為行業(yè)提供更多有價(jià)值的觀點(diǎn)和啟示。

　　8月7日，25萬平方米的成都大慈寺文化商業(yè)綜合體對(duì)外亮相。然而，對(duì)于成都這座即將擁有110余個(gè)城市綜合體的二線城市來說，這只是冰山一角。

　　來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示：目前成都開工建設(shè)的城市綜合體數(shù)量已超過100個(gè)，且大多單體體量在10萬平方米以上，未來幾年預(yù)計(jì)還將有1000萬平方米的體量入市，這一數(shù)字已經(jīng)超越北京和上海等一線城市。不斷井噴的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量，已讓成都顯得格外“臃腫”。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂供應(yīng)也讓成都的大量城市綜合體面臨著巨大的招商和消化難題。

　　盲動(dòng)歲月

　　幾乎每個(gè)工作日，陳威都會(huì)開著車從成都東大街轉(zhuǎn)向人民南路，然后到達(dá)天府大道。作為一家知名商業(yè)地產(chǎn)顧問公司經(jīng)理，陳威每天都在這條L型的城市主干道上考察項(xiàng)目、拜訪客戶。

　　2007年開始的房地產(chǎn)調(diào)控讓更多的資本擠入了商業(yè)地產(chǎn)，尤其是在這一年成都獲批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)后，政府開始將“建立以金融為核心的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)”作為城市規(guī)劃的重點(diǎn)，規(guī)劃在2030年之前，成都的南部將出現(xiàn)以金融和總部基地為特色的成都中央商務(wù)園區(qū)。

　　憑借著這樣的政策利好與想象，九龍倉(cāng)、鐵獅門、凱德、新鴻基等外來資本頻頻在成都搶地建高樓。

　　然而，伴隨2008年金融危機(jī)帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移風(fēng)潮，更多的內(nèi)資房企、外資房企及產(chǎn)業(yè)資本又開始沿著東大街——南延線搶地，成都商業(yè)地產(chǎn)人的煩惱也接踵而至。

　　“110多個(gè)大型綜合體中，近六成項(xiàng)目都聚集在成都東大街—人民南路—南延線一帶，幾乎每一公里就有一家五星級(jí)酒店;在5.1平方公里的金融城里，至少有19座高度超過200米的寫字樓。”成都天愛地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理何欣表示，大部分商業(yè)項(xiàng)目都集中在2012年至2015年上市，相當(dāng)于把20年的供應(yīng)量集中到了3到5年。

　　2011年以來，在住宅市場(chǎng)頻遭政策打壓的背景下，資本也快速?gòu)淖≌�流向商業(yè)地產(chǎn)，從一線城市流向商業(yè)生態(tài)并未成熟的二三線城市。

　　據(jù)世邦魏理仕最新公布的“全球零售業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)”顯示，成都是全球第三大忙于建設(shè)購(gòu)物中心的城市。未來幾年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市，以成都1000多萬人口計(jì)算，僅新建的商業(yè)項(xiàng)目，人均商業(yè)面積就增加1平方米左右。

　　此外，目前整個(gè)成都市建筑高度超過200米的商業(yè)項(xiàng)目(含規(guī)劃與在建)總數(shù)已經(jīng)超過30棟，而高樓最多的紐約也僅有35座，上海只有21座。

　　招商難題

　　成都商業(yè)地產(chǎn)的吸附效應(yīng)正吸引著眾多投資者的投資熱情。然而，“圍城”現(xiàn)象也同時(shí)在凸現(xiàn)。

　　世邦魏理仕的報(bào)告稱，成都是一個(gè)一年僅有60萬平方米左右消化量的區(qū)域中心城市，但最近兩年的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量，則需要15年時(shí)間才能消化。

　　隨著城市綜合體的日益增多，原本是追著開發(fā)商跑的家樂福、歐尚、沃爾瑪、國(guó)美、蘇寧等商業(yè)機(jī)構(gòu)也成了新興商業(yè)綜合體的“香饃饃”，但是在沖進(jìn)來后才發(fā)現(xiàn)，一切很難如意。

　　以成都天府大道以西建筑面積達(dá)12.5萬平方米的蘇寧生活廣場(chǎng)為例，這個(gè)地理位置和交通條件均優(yōu)的購(gòu)物中心，在開業(yè)一年多來，經(jīng)營(yíng)狀況一直不理想，很多店鋪仍在招商中，一些開業(yè)店鋪也因人氣不足關(guān)門歇業(yè)。

　　何欣告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，蘇寧生活廣場(chǎng)的周邊聚集著宜家、歐尚、凱丹、富森美家具等商業(yè)賣場(chǎng)，相對(duì)來說，電器的吸引力顯然不如前幾類商業(yè)形態(tài)。而周邊還有幾個(gè)規(guī)模更大的綜合體正在建設(shè)，蘇寧生活廣場(chǎng)很可能陷入惡性循環(huán)，最終爛掉。

　　不僅城南這種新型的商業(yè)中心面臨招商的難題，在成都最為古老的騾馬市商圈，由商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)之一的富力地產(chǎn)所建的成都富力天匯MALL，在開業(yè)兩年以來也因蕭條，被人形容為“地廣人稀適合散涼”。

　　“富力天匯MALL引入的一線名牌并不多，很難吸引更多的消費(fèi)者駐足，且離春熙路太近，人流分離嚴(yán)重，部分商家已經(jīng)入不敷出了。”成都一位不愿具名的商業(yè)綜合體負(fù)責(zé)人向記者表示，由于大規(guī)模的新型購(gòu)物中心的出現(xiàn)，人流和品牌商家有了更多選擇，原本處于黃金地段的商業(yè)體由于租金較高，也出現(xiàn)了招商難題，黃金商圈春熙路已有多家購(gòu)物中心因經(jīng)營(yíng)不善倒閉或易主。

　　眾多的商業(yè)綜合體扎堆兒，也直接抬升了成都商業(yè)地產(chǎn)人才的“身價(jià)”。“一些剛畢業(yè)兩年的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員，很快就被另一家公司許以高薪高職位挖走，而有三四年招商管理經(jīng)驗(yàn)的很多直接被50萬元到100萬元年薪挖去當(dāng)總經(jīng)理。”陳威表示，目前成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商70%都沒有商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，大多憑借挖人組建團(tuán)隊(duì)，當(dāng)“泡沫散去之后，其實(shí)大部分都在裸泳”。

　　“爛尾樓”危機(jī)

　　“在100多個(gè)綜合體扎堆兒的情況下，誰也看不清明天。”上述商業(yè)綜合體負(fù)責(zé)人表示，唯一可以肯定的是：那些現(xiàn)金流良好和融資能力更強(qiáng)的開發(fā)商將支撐得更久，最終形成優(yōu)勝劣汰的局面。

　　當(dāng)夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，成都商業(yè)綜合體因現(xiàn)金流破裂而失敗的例子并不在少數(shù)。

　　1993年，曾在富豪榜排名第二的商人陳宇光憑借在海南開發(fā)過幾個(gè)購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)，回到成都開始修建熊貓城。按照最初的規(guī)劃，他將開發(fā)一個(gè)總建筑面積50萬平方米、投資額25億元的都市中心MALL，號(hào)稱“西部第一城”。

　　但是他過高估計(jì)了政府的拆遷能力——項(xiàng)目因拆遷問題停工，且一停就是8年。這8年間， “西部第一城”慢慢蛻化成了“西部第一坑”：本來只想投入1.5億元的陳宇光，先后砸了14億元在這個(gè)項(xiàng)目上。后來，陳宇光將項(xiàng)目賣給富力地產(chǎn)，熊貓城變身富力天匯MALL，仍未能完全打開局面。

　　“由于規(guī)劃缺失，加上招商困難，開發(fā)商資金斷裂，在過去20年里，成都先后產(chǎn)生過73棟爛尾樓，直到現(xiàn)在，其中有16棟樓還未完全復(fù)工。”何欣表示，成都商業(yè)綜合體并未從這些項(xiàng)目上吸取教訓(xùn)。“很多開發(fā)商都是跑到香港、新加坡甚至上海參觀一番便完全照搬其商業(yè)模式，回來后做規(guī)劃建購(gòu)物中心，卻不想很多商業(yè)綜合體從設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)思路完全雷同。”何欣認(rèn)為，同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)集中在同一區(qū)域的商業(yè)綜合體，其后果終將會(huì)陷入“爛尾”或“空置”的局面。

   （來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）