隨著行業(yè)暴利時代一去不返，房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)規(guī)則正在解體，新的游戲規(guī)則正在建立。包括養(yǎng)老、文化在內(nèi)的一系列主題地產(chǎn)在地方政府和政策扶持的推動下，成為越來越多房地產(chǎn)企業(yè)涉足試水的新藍海。

　　所謂主題地產(chǎn)，就是以養(yǎng)老、文化、旅游、演藝等資源為核心，通過整合產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的資源、市場等要素，實現(xiàn)聯(lián)動互補的一種地產(chǎn)開發(fā)模式，其本質(zhì)是利用產(chǎn)業(yè)輻射范圍提升區(qū)域房地產(chǎn)價值。

　　8月13日上午，萬科與長春市政府簽署健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃投資120億元在長春市多個區(qū)域打造總占地面積100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。

　　不僅是行業(yè)龍頭萬科，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商或主動、或被動，都在積極轉(zhuǎn)型以新興模式占領(lǐng)行業(yè)的一席之地。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)方興未艾

　　萬科、保利、綠地、首創(chuàng)置業(yè)等紛紛布局

　　作為龍頭企業(yè)，萬科對于房地產(chǎn)行業(yè)的理解和發(fā)展謀略向來被業(yè)內(nèi)視為風(fēng)向標(biāo)。曾經(jīng)以工業(yè)化建造住宅在全國迅速鋪開、形成規(guī)模老大的萬科，在如今調(diào)控“大棒”高舉、行業(yè)利潤下滑的情況下，也不得不借養(yǎng)老、文化等主題地產(chǎn)之力，深度轉(zhuǎn)型以適應(yīng)新的行業(yè)游戲規(guī)則。萬科此次大手筆的投入，在總裁郁亮的解釋里，是出于“看好長春城市發(fā)展的潛力，看好長春房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展環(huán)境”。

　　事實上，萬科是目前國內(nèi)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)最深的房企之一。早在2010年，萬科地產(chǎn)就宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。除此之外，萬科還在北京另一個項目——歡慶城和青島萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　不僅是萬科，保利、綠地、首創(chuàng)置業(yè)等龍頭開發(fā)商均已布局養(yǎng)老地產(chǎn)。去年4月，首創(chuàng)置業(yè)就宣布，與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養(yǎng)老”綜合開發(fā)模式，將為老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會化發(fā)展開辟新的途徑。

　　而保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的試水已在上海、長沙兩地開始試點。保利地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人稱，保利今后將為社區(qū)的老人在旅游、醫(yī)療、健康體驗等方面提供全面服務(wù)。

　　今年8月16日，復(fù)星集團發(fā)布消息稱，該公司的控股子公司上海星堡老年服務(wù)有限公司打造的首個養(yǎng)老社區(qū)項目——星堡中環(huán)已于7月底通過相關(guān)審批，計劃在年底開業(yè)。復(fù)星集團甚至為此專門成立了養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部，專門負責(zé)相關(guān)項目。

　　在二、三線城市中，當(dāng)?shù)胤科笤陴B(yǎng)老地產(chǎn)上也屢屢試水。今年7月20日，云南昆明市區(qū)一幅18.14畝土地成功交易，將建成昆明首個真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目“楓藍銀天一寓”。在四川，已經(jīng)有20家企業(yè)(機構(gòu))正在積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)，其中不乏保利地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、仁信建設(shè)、萬潤集團、成都同野惠澤等公司。今年5月丹麥的一家基金公司抵達成都尋求合作項目，并提供從醫(yī)療、養(yǎng)生、健康的一攬子解決方案。

　　運營模式尚未成熟

　　尚停留在較淺層面，客戶接受度較低

　　雖然從去年開始，眾多企業(yè)高調(diào)進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，但事實上開發(fā)商在這一主題地產(chǎn)子領(lǐng)域的步子并沒有預(yù)期中邁得那么大。很多開發(fā)商的試水還停留較淺層面，項目的主要賣點僅僅是社區(qū)醫(yī)療以及康復(fù)配、老年大學(xué)等康樂設(shè)施的設(shè)置，以及產(chǎn)品設(shè)計上考慮到老年人的需求，如防滑衛(wèi)生間和其他無障礙設(shè)計等。

　　總結(jié)此前的開發(fā)經(jīng)驗，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)目前有三種主要模式：以保險資金為開發(fā)主體推出的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院;開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如北京的萬科幸福匯;慈善機構(gòu)與企業(yè)合作，將公益性與市場化運作相結(jié)合，如中國紅十字基金會與哈工大集團在深圳合推的曜陽老年公寓項目。不過，無論哪種模式，養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未形成可復(fù)制的成熟模式。

　　克爾瑞房地產(chǎn)研究中心評論員沈曉玲認為，許多企業(yè)在運作養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，普遍遇到了三方面的瓶頸和障礙：一個是沒有政策面的大力扶持;二是養(yǎng)老地產(chǎn)對企業(yè)資金要求、專業(yè)要求極高;三是客戶渠道不暢通，客戶接受度較低。

　　“我們專門去日本調(diào)查了養(yǎng)老地產(chǎn)模式，目前國內(nèi)也僅僅是開始了試點，看一年運轉(zhuǎn)費用如何，錢如何進，如何出，這個經(jīng)驗比較難取。” 保利地產(chǎn)集團有限公司副總經(jīng)理王健表示，保利擅長建房子，但要運營起來不容易，這是養(yǎng)老地產(chǎn)最難的地方。

　　警惕開發(fā)商“圈地運動”

　　在純養(yǎng)老地產(chǎn)還看不見盈利模式之前，需謹防其淪為開發(fā)商低價圈地的工具

　　一位參與過養(yǎng)老地產(chǎn)項目方案的資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，相對于政府、慈善機構(gòu)來說，開發(fā)商目前進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，還比較浮躁，當(dāng)純養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有看得見的盈利模式之時，這些開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)還是以追求“投資回報”和利潤為目的。這些“投資回報”和利潤來自哪里?當(dāng)然不是純養(yǎng)老地產(chǎn)項目部分，而是養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)，通過住宅、商業(yè)配套的產(chǎn)品出售可以快速回籠資金，從而總體上實現(xiàn)項目的利潤平衡或盈利。

　　“按國際經(jīng)驗來講，一般300畝純養(yǎng)老地產(chǎn)項目(基本上是直接為老年人所用的養(yǎng)老住宅及其附屬配套設(shè)施)已經(jīng)夠大。但是實際操作案例中有極端案例顯示，開發(fā)商有可能拿地超過1000畝甚至更多。這其中，除了300畝純養(yǎng)老產(chǎn)品外，剩余的700畝做部分配套和住宅開發(fā)。”這其實和當(dāng)下多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)租售并舉的模式一脈相承，但上述人士對此表示擔(dān)憂，“受利益驅(qū)使，需要謹防養(yǎng)老地產(chǎn)淪為開發(fā)商低價‘圈地’的工具。”

　　(來自上海證券報)