近年一直保持高速擴(kuò)張姿態(tài)的萬(wàn)達(dá)，在今年上半年首度放緩腳步。對(duì)零售地產(chǎn)業(yè)而言，這是一個(gè)不同尋常的信號(hào)。
據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公布數(shù)據(jù)，集團(tuán)上半年收入562.1億元，完成全年目標(biāo)的48.4%，同比去年減少了9%。這也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入歷史上第一次同比減少。
作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下最核心的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司，今年上半年同樣不得不面對(duì)收入同比下滑的現(xiàn)實(shí)，并且降幅更為明顯。
數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司上半年收入494.6億元，完成全年目標(biāo)的50.1%，同比減少了14%。
在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2012年上半年工作會(huì)議上，董事長(zhǎng)王健林將收入下滑歸咎于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。他認(rèn)為，今年經(jīng)濟(jì)困難局面已經(jīng)反映到消費(fèi)環(huán)節(jié)，這給萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)帶來(lái)不利的影響。
據(jù)王健林介紹，從全國(guó)開(kāi)業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)看，此前每年每個(gè)廣場(chǎng)的人流同比增長(zhǎng)都是兩位數(shù)，但今年跌至個(gè)位數(shù)，增長(zhǎng)緩慢。與此同時(shí)，無(wú)論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價(jià)同比也都在下降，商家正收縮開(kāi)店的計(jì)劃。
“過(guò)去像超市、快時(shí)尚品牌等開(kāi)店是來(lái)者不拒，用他們自己的話講‘給多少店開(kāi)多少店’。但今年商家的開(kāi)店計(jì)劃較大幅度減少。原因就是去年至今銷售不好，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，不敢再大規(guī)模開(kāi)店。”王健林坦承。
事實(shí)上，零售地產(chǎn)今年所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，萬(wàn)達(dá)在年初便已經(jīng)有所預(yù)計(jì)。
2011年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司的收入為953億元，同比增長(zhǎng)36.5%，但王健林在2011年工作總結(jié)中提出的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司2012年收入目標(biāo)970億元，同比增幅不足2%，“剎車”跡象明顯。
今年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司新開(kāi)工面積為531.2萬(wàn)平方米，同比減少了35%，印證著“剎車”的說(shuō)法。
作為國(guó)內(nèi)零售地產(chǎn)當(dāng)之無(wú)愧的“帶頭大哥”，萬(wàn)達(dá)減速反映出的是零售地產(chǎn)行業(yè)正在面臨的變局。
“一、二線城市零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金期已經(jīng)接近尾聲，這些城市的結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本成型，適合開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的土地基本都被拿了，像沈陽(yáng)、成都這樣的城市，在建的購(gòu)物中心有幾十個(gè)，總量上已經(jīng)接近飽和。”正略鈞策副總裁薛迥文表示。
“而三、四線城市則面臨結(jié)構(gòu)上不平衡的現(xiàn)狀。這些城市存在著對(duì)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)的需求，但由于三、四線城市的市場(chǎng)規(guī)模有限，新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)又往往超出市場(chǎng)的容量。”薛迥文說(shuō)。
去年以來(lái)遍地開(kāi)花的零售地產(chǎn)，如今已經(jīng)引發(fā)業(yè)內(nèi)越來(lái)越多擔(dān)憂的聲音。
萊坊在去年選擇了10座主要城市作為考察對(duì)象，發(fā)現(xiàn)“二線城市購(gòu)物中心的平均面積約為8萬(wàn)平方米，比一線城市的約6.8萬(wàn)平方米高出18%以上。重慶和哈爾濱的購(gòu)物中心平均面積更是分別達(dá)到了近9.9萬(wàn)平方米和9.5萬(wàn)平方米。相比之下，香港只有六個(gè)購(gòu)物中心超過(guò)了10萬(wàn)平方米，而且大部分都是分期開(kāi)發(fā)的”。
萊坊報(bào)告指出：“一些經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商都希望趕在競(jìng)爭(zhēng)形成之前完工，同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模，因?yàn)樗麄冇X(jué)得這些大的購(gòu)物中心可以抵御未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，而且‘當(dāng)?shù)刈畲蟆@一稱號(hào)也有利于市場(chǎng)營(yíng)銷。但是現(xiàn)實(shí)證明，大不一定好。”
高緯環(huán)球中國(guó)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事James Hawkey 曾表示：“市場(chǎng)上出現(xiàn)了令人擔(dān)憂的趨勢(shì)。最大的問(wèn)題在于建造的速度，一些城市出現(xiàn)了區(qū)域性、暫時(shí)性的供大于求的情況。”
供求失衡是零售地產(chǎn)問(wèn)題的一面。另一方面，由資本大量流入制造出的行業(yè)繁榮景象，也將隨著資本逐漸退出而露出真實(shí)面目。
“下半年，將陸續(xù)有投資商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)基金面臨到期退出的問(wèn)題，一方面這些基金對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的要求在20%以上，另一方面目前商業(yè)地產(chǎn)的估值在一個(gè)相當(dāng)高的水平，因此只能尋找那些對(duì)投資回報(bào)率要求較低的買家，例如養(yǎng)老或保險(xiǎn)基金，但國(guó)內(nèi)又非常缺乏這樣的金融機(jī)構(gòu)。”一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。
“未來(lái)五年將是考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力的五年，” 薛迥文表示，“商業(yè)地產(chǎn)與住宅不同，建好后其實(shí)只是一個(gè)‘半成品’，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值關(guān)鍵是靠后期運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。”
在一次演講中，寶龍集團(tuán)副總裁潘韜表示：“未來(lái)三年將有相當(dāng)一批購(gòu)物中心因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)不善，面臨倒閉或被兼并的命運(yùn)。”
（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）
