佛山目前至少有30個城市綜合體在建、擬建或?qū)⑼度脒\營，超過了一線城市廣州、深圳。各大城市綜合體項目中，幾乎都有幾萬、幾十萬平方米體量的商業(yè)部分。佛山大部分城市綜合體項目近期陸續(xù)開展招商周期，由于定位、業(yè)態(tài)同質(zhì)化比較嚴(yán)重，招商同質(zhì)化也比較嚴(yán)重，一些優(yōu)質(zhì)商家成為眾多項目的招商目標(biāo)，招商難也成為開發(fā)商的“隱痛”。有負(fù)責(zé)幫一些項目招商的代理商表示，部分房企比較急功近利，沒有商業(yè)培育意識，對租金期望值太高，可能會嚇跑一些商戶。

　　佛山在建城市綜合體數(shù)量超過廣深

　　可以用“滿城盡是城市綜合體”，形容城市綜合體在佛山的發(fā)展現(xiàn)狀。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，佛山城市綜合體項目數(shù)量超過30個，總建筑面積超過1320萬平方米;而廣州在建或?qū)⒔ǖ慕y(tǒng)合體至少為20個，總建筑面積約1400萬平方米;深圳約16個，總建筑面積約1044萬平方米。佛山城市綜合體在建數(shù)量超過廣州、深圳。

　　佛山城市綜合體尤以經(jīng)濟發(fā)達的禪城、桂城、順德最為集中。開發(fā)商基本為國內(nèi)外一線地產(chǎn)商及本地實力房企。

　　在南海千燈湖金融高新區(qū)的廣佛地鐵金融城，該項目總建筑面積約32.8萬平方米，將建包括公交接駁、金融區(qū)服務(wù)、寫字樓、酒店、住宅等，也是一個城市綜合體項目，預(yù)計10月推出市場。

　　萬科在佛山打造的第一個城市綜合體項目，位于佛平路與桂瀾路交界處、廣佛地鐵南桂路地鐵站B出口的南海萬科廣場，項目一期規(guī)劃用地面積為2.68萬平方米，總建筑面積13.238萬平方米，商業(yè)體量占項目約三分之二。此外，南海平洲豐樹集團旗下的富豐新城除住宅外，還配建體量15萬平方米的商業(yè)項目怡豐城。

　　在禪城區(qū)，有總建筑面積為150萬平方米的嶺南天地，涵蓋酒店、商街、寫字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)。汾江路上的星星華園國際有住宅、公寓、商鋪等多種業(yè)態(tài)，與其臨近的雅庭國際寫字樓已經(jīng)封頂。此外，季華路也有萬科的一個大型城市綜合體項目。在順德區(qū)，保利等開發(fā)商也有開發(fā)城市綜合體項目。

　　動態(tài)：住宅部分先開放 部分項目招商已啟動

　　各大城市綜合體都是集商住、辦公、娛樂、休閑一體化，不少項目配套有幾萬平方米、十幾萬平方米甚至幾十萬平方米的商業(yè)體量。

　　根據(jù)記者觀察，大部分城市綜合體項目都采取先推住宅、再推商業(yè)的策略。不少綜合體項目的住宅部分已經(jīng)或即將面世，南海平洲富豐新城中小戶型住宅最近賣得比較火，星星華園國際前期住宅已售罄，南海萬科廣場、廣佛地鐵金融城也預(yù)計在10月推出住宅。

　　多個項目負(fù)責(zé)人向記者表示，項目的住宅部分不愁賣，讓他們擔(dān)憂的是商業(yè)項目的招商。記者從部分招商代理公司了解到，為搶占“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，大部分在建的綜合體項目幾乎都在近段時間啟動了商業(yè)項目的招商。

　　來自南海富豐新城方面的消息顯示，該項目的商業(yè)部分怡豐城將在9月份有一場大規(guī)模的招商推薦會。廣佛地鐵金融城在引進天河城百貨后，正加快商場、寫字樓、酒店的招商。南海萬科廣場也正在與一些建陶企業(yè)商會談合作，推廣項目的優(yōu)質(zhì)商鋪。

　　季華路、汾江路一帶包括雅庭國際在內(nèi)的一大批寫字樓項目也需招商。碧桂園城市花園的希爾頓酒店外立面已經(jīng)成型，將作全方位的招商。

　　目前佛山各大城市綜合體項目招商有三種途徑：項目自身招商、項目聯(lián)合代理商一起招商或者全權(quán)委托代理商招商。一般大型項目普遍采取第二種方式招商，廣開門路。小型項目招商愿意采取第一種方式，可以“節(jié)約”付給代理商的傭金。完全沒有商業(yè)資源、開發(fā)商沒有組建商業(yè)組或者商業(yè)公司的項目，愿意選擇第三種方式。

　　焦點直擊：

　　綜合體招商競爭激烈

　　有招商代理商負(fù)責(zé)人南哥告訴記者，目前各大城市綜合體招商競爭非常激烈，一些優(yōu)質(zhì)商家會有多個項目爭奪。

　　“目前進駐佛山的新加坡、中國香港開發(fā)商，一般都有自己的商業(yè)資源，可以引進當(dāng)?shù)氐囊恍┢放啤！绷硪患乙呀?jīng)在佛山深耕多年的招商代理商負(fù)責(zé)人表示，國內(nèi)開發(fā)商打造的城市綜合體項目目標(biāo)商家基本一致，主力店方面是品牌超市， 商鋪方面是時尚品牌等優(yōu)質(zhì)商家。另外，佛山目前已經(jīng)引進洲際、雅高、希爾頓、馬哥孛羅等多個知名酒店品牌，一些城市綜合體項目的酒店也向這些品牌看齊。

　　為吸引商家入駐，城市綜合體項目開發(fā)商在招商時，還會給出租金、車位、免租期、物業(yè)管理等諸多優(yōu)惠條件。

　　“現(xiàn)在還只是在招商初期，競爭已經(jīng)這么激烈了，中期、后期可能更加激烈。”有開發(fā)商向記者直言，招商已經(jīng)成為一些綜合體項目的“隱痛”。一旦招商進展不順利，長期找不到商家，項目就有可能成爛尾樓的風(fēng)險。

　　招商難折射定位、業(yè)態(tài)同質(zhì)化

　　在某投資顧問公司副董事嚴(yán)偉焜看來，佛山城市綜合體在招商方面競爭激烈，正折射了項目定位及業(yè)態(tài)的同質(zhì)化。這種同質(zhì)化，也導(dǎo)致項目難以開展差異化的招商，進而產(chǎn)生一個商家多人搶的情況。

　　“個個都說要做高端，上哪找那么多高端消費人群。即使有，如何把這些高端消費人群吸引到你這里來消費，也是個問題。”嚴(yán)偉焜舉例說，前段時間順德一個總部大廈的幾個負(fù)責(zé)人約他聊天，說要在項目里搞一個商場，引進一些高端品牌。

　　于是，嚴(yán)偉焜就跟他們說：“你們平時購物去哪里?”當(dāng)時有人回答，自己買牙刷都去香港。“我就不客氣地反問了，你們自己都不在本地購物，開個商場東西賣給誰。”嚴(yán)偉焜說，許多佛山人都有去港澳購物的習(xí)慣，佛山本地商業(yè)還受到廣州商業(yè)的沖擊，在佛山搞這么多商業(yè)項目，一定要考慮經(jīng)營的問題。

　　鑒于此，最近有一些項目找他們公司代理招商時，嚴(yán)偉焜和他的團隊考慮后放棄了。“風(fēng)險太大了，萬一招得不好，首先虧的是代理商。”他表示，在招商前期，代理商要投進不少人力、物力、財力和資源，如果招商效果不明顯傭金難以保證，代理就會虧本。

　　行業(yè)觀察：

　　部分開發(fā)商對租金期望值太高

　　“在招商時，開發(fā)商和商家最重要的分歧在于價格。本地發(fā)展商的租金預(yù)期都比較高。小商家簽個3~5年不要緊，主力商家進駐一般要簽15年左右，雙方有差距。”雖然租金是開發(fā)商與商家之間的“商業(yè)機密”，但南哥和嚴(yán)偉焜都向記者表示，本地開發(fā)商對租金的期望值太高。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，很多開發(fā)商急功近利，期待商家招進來就能收租掙錢，沒有培育商業(yè)的意識。一般來說，一個商場需要3~5年的市場培育期，酒店的培育期則長達10~15年，寫字樓的培育期也不短。但是，佛山很多項目既沒有這種準(zhǔn)備，也看不出有這份耐心。

　　一些成熟的招商機構(gòu)建議，招商項目應(yīng)該在規(guī)建時就介入，這樣建設(shè)時一些結(jié)構(gòu)就可以按商家的要求做好，但佛山很多項目并沒有這樣做。“如果一些項目內(nèi)部結(jié)構(gòu)不符合商家要求，很可能要改建，造成重復(fù)建設(shè)。”這也是佛山綜合體項目大干快上的一個隱憂。

　　（來源：大洋網(wǎng)-廣州日報）