持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)已成為各路資金的又一個青睞之地。在中國市場，一向作為家居建材超市被熟知的“宜家”品牌，正在醞釀一個新的業(yè)態(tài)——英特宜家購物中心(IICG)。

　　對于大部分商業(yè)項目而言，最大的三個問題無外乎資金、招商和運營，而資金又是前期投入中必不可少的一個重頭。而這對英特宜家購物中心來說，似乎是最有底氣的一項。

　　“未來5年，我們計劃投資超過100億元于中國的購物中心項目上，將帶來總計53.3萬平方米的零售面積。”英特宜家購物中心集團中國區(qū)董事總經(jīng)理丁暉日前對記者介紹，中國是優(yōu)先投資和開發(fā)的市場。IICG已在無錫、北京、武漢開發(fā)和運作購物中心項目。每一個購物中心的投入預(yù)計在40億元左右。下一步，IICG已將目光鎖定上海。

　　2001年，宜家家居母公司宜家集團與英特宜家集團分別出資49%和51%成立了合資公司IICG，總部位于丹麥哥本哈根。IICG目前已在歐洲10個國家及中國擁有購物中心項目。

　　從長期回報來看，大多數(shù)自建開發(fā)物業(yè)回報要大于租賃物業(yè)，不過，一位零售行業(yè)研究員向記者透露：“這其中也有奧秘。租賃物業(yè)是需要零售商從自己口袋里掏錢，而自建物業(yè)則可以憑借資產(chǎn)到銀行貸款、融資擴張規(guī)模。”

　　而和其他商業(yè)項目不同，英特宜家購物中心采用的是主力商戶策略，其中，宜家家居是其長期戰(zhàn)略合作伙伴，利用宜家家居的人氣提升購物中心的訪客量，宜家這種“家居+購物中心”的捆綁式布局，如今在全球范圍已有幾十個項目在運營。

　　IICG中國區(qū)副總經(jīng)理海文天對記者介紹，除了宜家家居，英特宜家購物中心還有歐尚超市、蘇寧電器、金逸影城等主力商戶，以及Zara母公司Inditex集團旗下的八個品牌，英國老牌百貨公司Debenhams也已與IICG簽署合約。

　　丁暉還對記者表示，宜家的定位是GDP在前25名的城市，而購物中心則選擇GDP在前15名的城市，以華北、華東、華南三大塊為中心。未來，購物中心希望達到每3家宜家家居中有1家是購物中心。

　　事實上，與宜家家居在中國拓展的“蝸牛速度”類似，英特宜家購物中心在中國的準(zhǔn)備期也相當(dāng)漫長。

　　據(jù)多位人士介紹，這大多是耗在選址與拿地上。“又要交通便捷，又要消費能力達到一定水平，又要有足夠的地盤，實屬不易。”一位商業(yè)研究人士稱。

　　盡管僅憑土地升值的回報，英特宜家購物中心都不會有任何損失。但在記者專訪的過程中，丁暉一再強調(diào)，“雖然是做商業(yè)項目，但我們不是開發(fā)商。”與現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)做的商業(yè)項目不同的是，英特宜家購物中心是長期投資，長期持有物業(yè)的策略，沒有一家是計劃出售的。

　　目前，國內(nèi)大部分商業(yè)項目的投資回報并不高，約在4%～5%，更何況這種長期投資、長期持有的策略，可見，短期內(nèi)，IICG在財務(wù)回報上壓力不小。

　　此外，英特宜家購物中心在中國的定位是中到中高檔，也將面臨與之定位類似的眾多商業(yè)項目的競爭，這其中也包括萬達、華僑城等中國知名的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者。因此，購物中心內(nèi)招租的商家能否與宜家并肩戰(zhàn)斗到底，把整個商圈的商氣營造起來，能不能適應(yīng)中國本土的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律并創(chuàng)造零售之外的價值等，都是對這個以家居業(yè)為主營的零售商的一種考驗。

　　(來自第一財經(jīng)日報 夷施)