編者按：在中國市場，一向作為家居建材超市被熟知的“宜家”品牌，正在醞釀一個新的業態——英特宜家購物中心。目前英特宜家購物中心集團分別在無錫、北京和武漢擁有三個在建購物中心項目。此外，上海也包括在其未來拓展計劃中。

　　相對于市場標準，英特宜家購物中心項目擁有更高的附加值，并被中國市場廣泛認可。截至2012年8月，在建中的三個中國項目的平均出租率已達56%。其中，定于2013年開業的無錫購物中心項目的出租率已達60%;計劃于2014年開業的北京購物中心項目的出租率達52%;而將于2015年開業的武漢購物中心項目出租率已達58%。

　　近期，在上海舉行的ICSC零售業商業地產全球峰會上，聯商網編輯有幸采訪了英特宜家購物中心集團(IICG)總裁約翰·泰格納(John Tegnér)先生。

　　2001年，宜家家居母公司宜家集團與英特宜家集團分別出資49%和51%成立了合資公司IICG，總部位于丹麥哥本哈根。宜家家居是其長期戰略合作伙伴。英特宜家購物中心集團目前已在全球14個國家建成30座購物中心，并有24個在建及規劃中的項目。

　　事實上，與宜家家居在中國拓展的“蝸牛速度”類似，英特宜家購物中心在中國的準備期也相當漫長。英特宜家購物中心集團在未來5年計劃投資超過100億人民幣于中國購物中心項目上，將帶來總計533,000平方米的零售面積。

　　附：訪談實錄

　　記者：上海的英特宜家購物中心項目什么時候啟動?有何初步的啟動計劃?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：英特宜家現在正與宜家家居一起在上海地區進行選址，但還沒有完全確定最終的落實地點。

　　記者：上海英特宜家購物中心項目的投資將達到多少?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：目前，英特宜家正在中國進行無錫、北京、武漢這3個項目，三個項目的總投資達100億人民幣左右，上海這個項目，將會參照北京項目的投資，估計在40億人民幣左右。從公司批準的3個項目上而言，加上即將展開的上海項目，總投資將會達到140億人民幣。

　　記者：能否透露下英特宜家購物中心在上海的選址標準?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：英特宜家購物中心在上海的選址都是與宜家家居一起進行的。選址方面非常慎重，擁有非常仔細的評估流程。

　　首先：該地區附近的居住人口的數量、這些居住人口的消費能力、以及他們將來的消費潛力。

　　其次：還要考量該地區是否滿足交通的便捷性，是否有完善的基本設施的建設，公共的交通設施建設，包括：公交、地鐵、有寬闊的道路抵達目的地。

　　同時，能夠很方便得讓顧客找到，并愉快得進行購物。

　　我們的策略是非常注重長期的開發與發展，因此，選址是非常重要的一個環節，我們將會很慎重得選址一個地區，然后進行長期投資與開發。

　　記者：據悉，目前，在上海已經開業兩個宜家家居賣場，因此，英特宜家購物中心的選址會與這兩個宜家賣場錯開選址嗎?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：宜家在上海宜家已有兩個賣場開業，我們在上海的選址的要求是，英特宜家購物中心要與現有的宜家賣場保持一定的距離，可以避免兩者的服務區域與消費群體的重合。

　　記者：上海英特宜家購物中心項目估計什么時候可以開始進行?是否有具體的開業時間?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：目前，上海項目的地皮還未確定。公司做購物中心的業務模式：不管是在歐洲、俄羅斯，還是在中國，自己選擇、購置、開發、建設、長期持有、運營管理地塊。

　　項目的開發與建設大致需要3年左右的時間，需要1年左右的時間對項目進行規劃、設計，取得政府、設計、開通的許可。假如明年6、7月份能夠拿到地塊，到2017年購物中心可以開業;如果2014年買到地塊，那么購物中心的開業時間將會在2018年。

　　另外，一旦集團內部對某個潛在的地塊很滿意，符合投資、開發、建設、規劃的要求，那么就可以快速進入到買地的階段。

　　記者：宜家認為中國是最具潛力、最具成長力的市場，在進入中國市場投資一段時間后，對中國這個市場有哪些看法?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：中國是全世界最具有消費潛力，成長最快的市場。非常認同這個觀點，期許在退休之前，中國能成為集團項目最大的市場所在地。

　　英特宜家購物中心在進入中國的這幾年，看到了很多積極正面的信號。許多國際、國內的零售商們，對英特宜家購物中心非常認可，很積極得加入。另外中國的各個地區政府，歡迎英特宜家區當地投資與開發項目。因此，在中國市場我們具備非常大的機會與潛力。

　　記者：與其他購物中心相比，英特宜家購物中心有何優勢或者有什么特點來吸引消費者?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：談到如何吸引消費者，或者具備獨特的優勢。有幾個元素：

　　一、我們與宜家家居是戰略合作伙伴，并且還是股東，一起開發購物中心。宜家家居和購物中心是密切結合在一起的，宜家是個很好的品牌，也是一個很優秀的合作伙伴，深受消費者的喜愛，可以吸引很多人流量。

　　二、我們是一個國際性的購物中心，過去的20年，集團開發了很多購物中心，可以將開發購物中心的國際性的經驗帶到中國來，很多國際性的零售商、零售品牌對英特宜家也有一定的了解和認知度，很樂意加入當中來。

　　三、涉及到集團的經營理念：“為大多數人人創造更美好的生活”，與宜家家居一樣。開發和建設一個購物中心，出發點是以消費者為中心，如何為他們創造更好的購物環境，能夠讓整個零售區域更加人文化，讓大家認可與喜愛。

　　集團會將購物中心的經驗帶到中國來，同時也會吸取中國優秀的商業開發經驗，將國外的零售商與中國的零售商組合在一起。

　　我們真正得在控制、管理、組合我們的購物中心。比如說，集團自主投資，根據自有的商業經驗規劃我們的零售區域，思考如何將優秀的零售商組合在一起。擁有屬于自己的專業化的購物中心的管理團隊，將來可以持續長久地管理購物中心，從這個角度，我們在維持、控制、自己管理購物中心，因而達到我們的商業需求。

　　記者：您覺得中國的消費者的消費習慣和心理與其他國家地區，例如俄羅斯、瑞士、泰國等相比，有什么大的差異?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：首先必須要了解顧客，具有有什么樣的消費習慣與消費需求。

　　因此，集團招聘了大量優秀的中國員工，他們能夠了解中國的消費習慣，同時與來自國外的管理人員集合在一起，相互探討，把國際上的購物中心的一些理念、消費趨勢，與中國的消費者的特點結合起來。

　　怎樣去更好得了解消費者：當我們進入到一個城市，進行選址，在選址的過程中，會邀請一些潛在的消費者進行“座談會”，詢問他們平時在這個零售區域里，喜歡穿哪些品牌的衣服?吃什么樣的食物?希望在這個區域內，期待哪些零售商與品牌商入駐?同時還會進行維持一周的觀察，觀察當地的消費者在這個地區的購物習慣、消費習慣，觀察他們的吃、穿、住、行，哪里的人群比較集中。

　　通過調查，可以更好得了解當地消費者的需求。從消費角度看，全球是存在共性的，但在局部區域，消費者也是存在個性的。

　　這是一門必修課。

　　記者：英特宜家于09年正是進軍中國市場，總投資100億人民幣，到上海項目的計劃投資40億人民幣，3個項目的落實。中國市場的潛力很大，是否會有第二個100億、200億的規劃投資?是否有考慮在未來的5年內，會在中國的中小城市、二級城市選址布局?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：目前，集團與宜家家居一起正在對中國排名靠前的，經濟發展有優勢的城市進行排名，去市場調查與市場研究。宜家的定位是GDP在前25名的城市，而購物中心則選擇GDP在前15名的城市，以華北、華東、華南三大塊為中心。

　　宜家家居開始加快對中國的投資和開發節奏，從2015年開始，集團同意在中國每年開3家宜家家居賣場。更多得去做市場調查與研究，可能在今后的6~8個月時間內，會有更多具體的投資計劃批準的消息告訴大家。

　　記者：隨著商業地產泡沫的出現，商業地產將受到宏觀調控政策的調控，您如何看待?英特宜家是否會有影響?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：我們集團比較注重長期的投資與發展，任何國家經濟都會起伏跌宕，總體而言，有信心做好。英特宜家購物中心還沒有受到太多的影響，看好經濟的長期趨勢。在任何時候，能否“活下去”，“活得好”，取決于項目的質量，注重長期的發展，注重質量的建設。

　　我們有兩個主要的股東，一個是英特宜家集團，另一個是宜家集團。會提供足夠的資金來支持項目的投資。目前，在中國的項目情況，有50%的資本投資到中國，等項目的發展到一定階段，再向銀行進行50%的融資，集團都有足夠的資金支持來投入到中國的項目發展中。

　　記者：英特宜家購物中心與中國的萬達廣場相比，有何差異性?

　　約翰·泰格納 (John Tegnér)：萬達廣場是中國商業地產第一品牌，在中國商業地產領域向來以速度著稱。總體而言，英特宜家購物中心的體量會比萬達廣場更大，提供的零售商的選擇范圍更加廣泛。
　　（聯商網 采訪/文/章莉）