大英山機(jī)場(chǎng)在見證海口飛躍史后，其遺留地塊又成為了海航系地產(chǎn)業(yè)務(wù)膨脹的支點(diǎn)。

　　10月18日消息，在原海口大英山機(jī)場(chǎng)地塊上建設(shè)的海南首個(gè)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目——海航日月廣場(chǎng)目前正在施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)將于年底奠基。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目也是海航集團(tuán)旗下海島建設(shè)應(yīng)海南國(guó)際旅游島CBD建設(shè)需要而推出的項(xiàng)目，占地面積約16萬(wàn)平方米，總建筑面積近40萬(wàn)平方米，總投資約40億元。
　　與海口日月廣場(chǎng)火熱的施工現(xiàn)狀相比，海航集團(tuán)位于廣州的另外兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目卻陷入了被疑停工、商家撤場(chǎng)、開業(yè)遙遙無(wú)期等窘境。

　　日前相關(guān)媒體報(bào)道稱，海航旗下海航置業(yè)的首個(gè)YH城項(xiàng)目——番禺YH城目前因經(jīng)營(yíng)慘淡已名存實(shí)亡，海航更是在今年9月從中撤場(chǎng)；而位于白云區(qū)的YH城也是壓力重重，何時(shí)開業(yè)還是未知數(shù)。

　　廣州YH城撤場(chǎng)

　　作為海航Y(jié)H城的首批試點(diǎn)，海航置業(yè)在番禺YH城項(xiàng)目上曾頗下過(guò)功夫。

　　據(jù)相關(guān)人士透露，海航置業(yè)進(jìn)駐北亭廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]后在裝修方面曾投入了三、四千萬(wàn)，海航置業(yè)甚至有計(jì)劃將北亭廣場(chǎng)整個(gè)重新包裝、重新改造，但最終沒有付諸實(shí)施。

　　對(duì)于海航置業(yè)的這種做法，分析認(rèn)為，海航置業(yè)其實(shí)是想借此增強(qiáng)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)能力，從而提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以期待在后期出售后能獲得更大的收益，這也符合海航系地產(chǎn)一貫的做法和風(fēng)格。

　　實(shí)際上，此次遭遇挫折的番禺YH城就是海航置業(yè)收購(gòu)而來(lái)，該項(xiàng)目曾經(jīng)是經(jīng)營(yíng)多年的廣州大學(xué)城的北亭廣場(chǎng)。

　　顯然，海航置業(yè)的這次買賣出乎其意料。不過(guò)在業(yè)界看來(lái)，海航置業(yè)廣州兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的遇冷，卻在情理之中。

　　有分析稱：“海航系地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)、合并和資產(chǎn)置換等方式進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，其自身缺乏零售業(yè)經(jīng)驗(yàn)和人才，對(duì)下屬企業(yè)跨區(qū)域、跨文化、跨界整合的風(fēng)險(xiǎn)度相當(dāng)高。”

　　海航置業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的短板，恰好就在白云YH城的經(jīng)營(yíng)上得到了應(yīng)正。

　　廣州相關(guān)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，白云YH城所處的白云區(qū)嘉禾地段區(qū)位并不算優(yōu)越，這種邊緣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要更長(zhǎng)的時(shí)間培育，這對(duì)企業(yè)的資金和運(yùn)營(yíng)能力有極大要求，海航置業(yè)可能不缺資金，但其涉商不久，顯然在運(yùn)營(yíng)能力上仍有欠缺。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人就曾表示，在目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，海航系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展其實(shí)也是很有代表性的，它不是主要依靠業(yè)績(jī)提升，更多的是通過(guò)把握資本市場(chǎng)的節(jié)奏，通過(guò)收購(gòu)、出售來(lái)迅速做大資產(chǎn)規(guī)模。

　　另有分析也指出，相比華潤(rùn)置地的萬(wàn)象城、以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)復(fù)制模式，海航系地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域既沒有成熟的運(yùn)作模式，也沒有具體的經(jīng)營(yíng)思路，整體而言，這還是與海航系在地產(chǎn)領(lǐng)域的操作模式有關(guān)，他們更看重的是資產(chǎn)騰挪后的獲益空間。

　　而海航系地產(chǎn)的模式，在外界看來(lái)就是重圈地輕開發(fā)，通過(guò)一系列收購(gòu)、質(zhì)押、融資等杠杠運(yùn)作，實(shí)質(zhì)就是賭資產(chǎn)升值。

　　大英山機(jī)場(chǎng)地塊

　　海航系這種通過(guò)資本運(yùn)作、提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的手法，其實(shí)過(guò)往首先就是用在了有著海口標(biāo)桿之稱的大英山老機(jī)場(chǎng)地塊項(xiàng)目上。

　　由于海口城市建設(shè)的需要，大英山機(jī)場(chǎng)在1999年全部撤出之后，區(qū)域總占地面積600公頃的土地變更為城市建設(shè)用地，而核心地段的3000畝則成為規(guī)劃中的海口市“城市之心”。

　　海航集團(tuán)由于其背景，多年來(lái)與大英山機(jī)場(chǎng)的土地有著非同一般的淵源，而這3000畝土地之后也由海航集團(tuán)控股企業(yè)海口美蘭機(jī)場(chǎng)獲得了開發(fā)權(quán)。

　　2004年，海航集團(tuán)與廣東地產(chǎn)商聯(lián)華國(guó)際簽訂了大英山機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目合作協(xié)議，共同出資成立海口新城區(qū)開發(fā)有限公司，聯(lián)手開發(fā)大英山舊機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目。

　　但此后因各種原因，雙方的合作并未順利進(jìn)行，聯(lián)華國(guó)際黯然離場(chǎng)，而海口新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司卻保留了下來(lái)。

　　2007年5月28日，海航集團(tuán)出資17.5億元成立海航置業(yè)，并將海口新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司和3000畝大英山土地劃撥至其名下。

　　一年之后的2008年7月15日，海航集團(tuán)又出資成立了海航地產(chǎn)，重新分配旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。之后，海航地產(chǎn)專注于海南本島的房地產(chǎn)開發(fā)，而海南置業(yè)則負(fù)責(zé)海南之外的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　到了2009年下半年，3000畝大英山機(jī)場(chǎng)土地使用權(quán)的擁有者悄然變成了海航地產(chǎn)。而在經(jīng)過(guò)多番輾轉(zhuǎn)后，大英山機(jī)場(chǎng)土地早已升值數(shù)十倍。

　　目前，海航地產(chǎn)已成為2010年10月后成立的海航國(guó)際旅游島開發(fā)建設(shè)（集團(tuán)）有限公司（海島建設(shè)）旗下最重要的核心業(yè)態(tài)。

　　根據(jù)公開資料，2009年1月，海航地產(chǎn)的資產(chǎn)總額僅為4.03億元，然而，至2011年2月，資產(chǎn)總額已逾75億元。3000畝大英山土地的資產(chǎn)價(jià)值由此可見一斑。

　　“海航地產(chǎn)獲得的大英山土地是屬于劃撥土地，成本很低，大概只有70萬(wàn)元/畝。”一位了解情況的海南開發(fā)商曾表示，“如果按照現(xiàn)在住宅用地的地價(jià)，大英山土地的地價(jià)已經(jīng)達(dá)到500萬(wàn)-600萬(wàn)元/畝。”

　　除了在旗下各公司之間輾轉(zhuǎn)外，海航地產(chǎn)還將大英山機(jī)場(chǎng)地塊提供給專業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行合作開發(fā)，然后坐享其成。

　　在大英山機(jī)場(chǎng)地塊最終轉(zhuǎn)至海航地產(chǎn)名下之后，海航地產(chǎn)曾和北京國(guó)瑞地產(chǎn)在其中聯(lián)手打造了一個(gè)占地近300畝的項(xiàng)目，名為海闊天空·國(guó)瑞城，該項(xiàng)目住宅最高售價(jià)曾達(dá)到15000元/平米。

　　不過(guò)，該項(xiàng)目基本是由國(guó)瑞地產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)完成，海航地產(chǎn)僅提供土地資源。而作為對(duì)價(jià)，國(guó)瑞地產(chǎn)要向海航返還每平方米樓面價(jià)3000元，這是雙方早前簽署的合作條款。

　　以此折算，這相當(dāng)于海航地產(chǎn)以800萬(wàn)元/畝的地價(jià)把土地出讓給國(guó)瑞地產(chǎn)。

　　“與專業(yè)開發(fā)商合作開發(fā)，既是海航系地產(chǎn)的過(guò)人之舉，也是迫于無(wú)奈，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)并不是海航系地產(chǎn)的強(qiáng)項(xiàng)。所以海航系發(fā)展地產(chǎn)業(yè)更多的是通過(guò)把握資本市場(chǎng)、資產(chǎn)泡沫的節(jié)奏來(lái)迅速做大資產(chǎn)規(guī)模，即依托并購(gòu)和資本杠桿”，相關(guān)分析師認(rèn)為。

　　海航系地產(chǎn)迷局

　　“飛機(jī)飛到哪里，房地產(chǎn)項(xiàng)目就開發(fā)到哪里”，這是業(yè)界對(duì)海航系近年來(lái)在地產(chǎn)領(lǐng)域急速擴(kuò)張的戲言。而海航集團(tuán)董事長(zhǎng)陳峰亦曾坦言，“海航就是傳統(tǒng)的跑馬圈地式粗放型的管理模式”。

　　正是在這種心理的驅(qū)動(dòng)下，海航系的地產(chǎn)公司近年來(lái)在各地瘋狂拿地和收購(gòu)項(xiàng)目。

　　不過(guò)，在海航系地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的過(guò)程中，其跑馬圈地式的投資策略卻遭到了市場(chǎng)強(qiáng)烈質(zhì)疑。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，海航系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資策略十分散亂，以海航航空業(yè)的空中資源為優(yōu)勢(shì)，通過(guò)空中節(jié)點(diǎn)“遍地開花”于京、滬、穗多方拿地，且酒店、住宅、商業(yè)均有插足。但其無(wú)論住宅或酒店業(yè)務(wù)，并未有確切的比重劃分，也沒有具體的項(xiàng)目進(jìn)展策略。

　　此次海航置業(yè)廣州的兩個(gè)YH城商業(yè)項(xiàng)目所遭遇的被疑停工、開業(yè)遙遙無(wú)期就是明證。

　　“其實(shí)，海航系地產(chǎn)接下來(lái)的發(fā)展只能適應(yīng)市場(chǎng)需求，必須選擇一個(gè)大的區(qū)域進(jìn)行投資；必須選擇地產(chǎn)里的某一個(gè)品牌如住宅地產(chǎn)或航空地產(chǎn)開發(fā)，而不是四處拿地，更不能依靠航空中的幾個(gè)節(jié)點(diǎn)來(lái)遍地開花，這是一種典型虛胖”，業(yè)內(nèi)分析稱。

　　另外，海航系地產(chǎn)業(yè)務(wù)在短短數(shù)年之內(nèi)已有過(guò)幾次大調(diào)整，雖然調(diào)整是為了更好的發(fā)展，但海航系地產(chǎn)表現(xiàn)出來(lái)的則是愈發(fā)混亂的跡象，人員、區(qū)域頻繁變動(dòng)，職責(zé)不太明確，策略也不統(tǒng)一，這種現(xiàn)狀也在很大程度上限制了其發(fā)展。

　　而在完成大量土地資產(chǎn)的儲(chǔ)備后，海航系又四處為地產(chǎn)板塊借殼上市奔波。但從2009年欲借殼ST筑信到2010年嘗試重組綠景地產(chǎn)，海航地產(chǎn)業(yè)務(wù)的借殼之路均以失敗告終。

　　最近與九龍山舊股東之間的矛盾，也可能造成該次借殼努力再次失敗。而由于開發(fā)不力，海航置業(yè)之前在深圳獲得的大量舊改項(xiàng)目，日前也傳出了要撤離的消息。

　　此外，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體下滑趨勢(shì)明顯的大環(huán)境下，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)短期內(nèi)難以到改善，而一旦離開了資本市場(chǎng)的助力，長(zhǎng)袖善舞的海航系地產(chǎn)，其資本騰挪術(shù)或許很難再演繹。

   (來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))