瑞安房地產今年的融資動作相對頻繁。

　　6月份，瑞房成功完成約19億元等值之瑞虹新城項目銀團貸款再融資，其中12億元的銀團貸款為境內貸款，其余8.5億港元為境外港幣貸款。隨后瑞安房地產宣布，集團及旗下公司已與德意志銀行、渣打銀行、瑞銀已訂立一筆總額4億美元的優先票據協議，2015年到期，年息9.75%。

　　瑞安一系列融資舉動都指向上海區域項目，其中尤以2011年3月動工、總投資80億元打造虹橋天地項目為主。作為虹橋商務區核心區首批動工項目，虹橋天地將于2014年面市。

　　據瑞安房地產新一期的投資者通訊披露，瑞房今年上半年錄得銷售額21億元人民幣(下同)，當中15.46億元為合同銷售，5.8億元為訂約銷售;上半年推出預售和銷售的房源大約為34億元。2012年下半年，瑞房將按計劃推出6個項目的新住宅房源，估計總共可售面積為55萬平方米，可售資源為價值約100億元。

　　換言之，瑞安房地產年內擁有134億的貨值，以60%的去化率匡算，可以進賬近80億元，但這樣的銷售款并不足以承擔虹橋天地等多個項目的運營。

　　公開資料顯示，虹橋天地占地約6.2萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。其中，企業中心總建筑面積約9.6萬平方米，虹橋天地的生活中心總建筑面積超過17萬平方米，包括新天地、購物中心和五星級酒店，將延續上海新天地理念，打造為西上海與長三角都市圈的中央購物公園。與購物中心連接的文化演藝中心，其建筑面積約1.1萬平方米，建成后將成為西上海的文娛活動新地標。

　　如此大體量的綜合體開發怎么解決資金問題?虹橋天地項目總監陳建宏先生并未正面回答，而是透露虹橋天地土地是2010年以31.88億拿下，地價款已經付清，與旁邊8號地塊不同的是，虹橋天地是所有地塊一起動。

　　虹橋天地能否順利開發和招商成功，虹橋天地所依附的虹橋商務區發展是重要因素。

　　日前在虹橋商務區舉辦的一場國際企業家咨詢會上，多家已進駐上海的高科技外企如冠捷科技、西門子均表示對進駐虹橋商務區感興趣，上海虹橋商務區管委會辦公室副主任何澤崗指出，虹橋商務區專項發展資金20億，用于企業總部吸引進駐，“(園區)制定了一些標準，通過貸款息心，獎勵的方式進行優惠，但實質性的進展還不多。”

　　虹橋商務區面臨的一個困境是土地出讓。今年有萬科、龍湖等民企進駐，樓面價1.5萬元左右，地塊定位綜合體，“政府本著對區域負責的態度，針對虹橋整個規劃的區域，希望引進資金實力雄厚的房企，但一些以囤地賺錢的企業政府肯定愿意引進，所以目前進來的都是民企為主。而資金實力相對更為雄厚的央企拿地要求更便宜，而且他們都在世博拿了。”上述業內人士分析。

　　何澤崗則表示，宏觀調控對商務區資金有一定影響，“土地出讓這塊，我們自己覺得還是比較好，目前已達243億總額，接下來年底建設方面核心區全面開工，土地出讓成熟一塊出讓一塊。”

　　何澤崗透露，接下來虹橋商務區重點要做的兩個工作就是開發建設和招商引資，開發建設包括已經出讓的地塊公共項目均要抓緊開工，符合條件的地塊成熟一塊推出一塊。

　　世聯地產華東區域寫字樓事業部總經理田愛軍分析，虹橋商務區定位基本上以貿易會展為主，以交通體系先行和定位為最大優勢。他以已經發展近10年的長風板塊為例指出，該板塊商務開發遠不如住宅的原因在于招商不力，入駐率偏低，這與交通配套、商業商務配套有關。

　　世聯地產華東區域總經理袁鴻昌指出，雖然上海、蘇州、常州、無錫等多個長三角城市，都在爭奪好的企業資源，但從發展的角度來講，上海競爭力是不可比擬的。虹橋商務區的政策扶持和規劃，基本上把交通和商務配套這兩個問題都解決了，潛在優勢明顯。

   （來源：21世紀經濟報道 作者：蘇絲）