昆明商業地產招商模式正在經歷一場悄然蛻變的革命，商業地產的“云時代”正式拉開帷幕。

　　不忙開盤，忙招商

　　今年以來，昆明商業地產項目出現了一道“奇景”：不忙開盤，忙招商。據記者了解，文化空間目前已經進行了兩次招商發布會，11月20日再次進行了一次品牌商家簽約會。此前，經典雙城、潤城、大都、銀海幸福廣場等項目都舉行過入駐品牌商家簽約。這道招商先行的“奇景”的背后，其實是一場開發商對商業品牌資源的暗戰。

　　“招商先行一般都是鎖定行業龍頭企業，甚至有些還可以對后期的風險與利潤共擔，這對投資者來說無疑是最大的保障。”針對目前昆明樓市這一“奇景”，中天?文化空間副總經理鮑旭昆分析道。鮑旭昆認為，過去因為招商不力導致后期運營慘淡的項目時有發生，隨著目前市場競爭的更加激烈，采用“招商先行”的模式將成為解決這一難題的突破口。

　　至祥置業(昆明)有限公司董事副總經理黃雷告訴記者：“從土地開發向商業地產項目運營過渡的階段，我們將之稱為‘資源整合’階段。”而資源整合這一概念首先發端于互聯網上的“云計算”。如今，昆明商業地產運作也邁入了資源整合階段，從賣房子蛻變到賣商業資源、商業品牌，從房地產企業蛻變到專業商業運營商，這也預示著昆明商業地產正式步入“云商業”時代。”

　　參加招商發布會都是趕場

　　開發商忙招商，商家忙簽約。

　　在經典雙城全球招商發布會現場，一位不愿透露姓名的商家告訴記者：“進入11月以來，參加開發商的招商發布會都是趕場，現在我已經參加了不下10家開發商的發布會，簽了意向的也有7、8家。”這位商家還告訴記者：“開發商給我們的政策都是大同小異，比如返租、統一管理、水電網絡的保障，對于一些主力店可能在商鋪的位置選擇上也會受到照顧。”

　　鮑旭昆認為，能夠將行業龍頭商家捆綁，在后期將風險與利潤共擔，并且一般保留大體量物業自持的專業市場，從專業市場發展的眼光看，“無疑可以最大化保障賣出去部分物業業主的投資收益。”

　　眾所周知，幾年前的萬達還會賣掉部分的商鋪。而今，萬達廣場(項目招商信息)的萬達影院、電玩廳，以及部分萬達廣場的萬千百貨都是自主經營。黃雷稱：“最新一代的萬達廣場一旦運營起來，那么這個項目就可以成為這一開發企業的資產配置。而這種持有型物業既可以保證企業資金的安全性，也可以有效地防范未來房地產經營周期的風險。”

　　從賣鋪面到招商養商戶

　　昆明商業地產招商正從單一化進入到多元化、立體化的時期。昆明早期較成功的匯都國際僅引入北京柏聯這樣一家知名品牌，而今昆明的商業地產項目招商業態不僅呈現出多元化的趨勢，更是各具特色。

　　南亞未來城、同德昆明廣場、西山萬達廣場、大都、潤城、經典雙城……在城市綜合體林立的昆明，各個開發商為形成差異化競爭，紛紛打出“狠招”。文化空間和同德昆明廣場都提出了文化綜合體的概念;潤城、經典雙城則將招商瞄準了“全球”;西山萬達廣場把商鋪的返租年限提到了20年。

　　經典雙城銷售經理沈艷琴告訴記者：“由于住宅房地產市場的快速發展，目前昆明的區域商圈正在崛起，除已有的小西門商圈及北市商圈外，滇池路區域、高新區域等即將形成新的區域商圈。”昆明高屋房地產經紀有限公司董事長胡先均認為：“商業地產從賣鋪面到現在招商養商戶，這種變化的原因就是很多項目的位置并不是像昆百大和順城那樣好，開發商需要通過主力店、次主力店這種組合式的方式與商戶形成合作，以提高經營的持續性。”

　　慢地產，一場馬拉松

　　和住宅地產的開發不同，商業地產在選址、資金、周期等方面有著更高的要求。

　　四年磨一“城”

　　房地產界早就流傳著這樣一種說法：商業地產是真正地產大鱷的游戲。

　　美國堪薩斯城皇冠中心，在堪薩斯城扮演了不可或缺的社會產品定位和角色，而這個商業地產項目卻是耗時15年開發的。至祥置業(昆明)有限公司董事副總經理黃雷認為：“雖然各個商業地產根據其體量的大小有著不同的開發周期，但比起住宅，商業地產顯得更為耗時。”

　　昆明春水堂房地產營銷咨詢有限公司市場總監王麗蓉也同意這個觀點，“和住宅地產相比，商業地產在前期的流程是一樣的。但是從正式運營后的兩三年，才能算這個商業地產項目的真正開始。我們不妨回想一下，2008年底開始，幾乎都充斥著南亞風情第壹城和欣都龍城的宣傳。但是南亞風情第壹城在2012年才開始營業。可想而知，開發商沒有強大的實力是很難堅持這樣一場持久戰。”

　　“空城”是因為沒有找準前期定位

　　對于現在昆明地產行業熱議的商業地產是否過量的話題，黃雷說：“我并不認為商業是會飽和的。那些所謂的‘空城’綜合體，很大原因是沒有找準前期定位，只能說是開發商在錯誤的區域建造了錯誤的物業。”

　　盡可能的實現商業物業價值的最大化成為了商業地產規劃定位的重點，也成為了商業地產后期能良性運營的關鍵。王麗蓉對昆明順城和南亞風情第壹城兩個商業地產項目做了分析：“順城和南亞風情第壹城在前期的規劃中都找準了自己的定位。順城所在的第一商圈已經有著很多成功的項目，包括百盛、昆百大、新天地，那么它的出現就一定要有突圍，避免同質化。所以順城更偏向購物中心的概念，在定位上與其他項目形成錯位。在品牌引進方面，ZARA、星巴克等一些當時昆明沒有的品牌也給順城帶來很大的客流量。而南亞風情第壹城所在的南市區是一個住宅偏多的區域，但是南邊的整個商業在它出現之前是非常稀缺的，所以南亞風情第壹城只要有一些昆明市場上比較常規的品牌就能足夠吸引到消費者。而事實情況是，南亞風情第壹城現在不僅擁有被昆明人常規認知的眾多品牌，也有很多一線品牌還是第一次入駐昆明。”

　　2012年國內外商家攻城掠寨

　　百余知名品牌入駐昆明

　　昆明的城中村改造為商業地產提供了沃土。2010年后，昆明眾多綜合體的出現，為進軍二三線城市的品牌商家提供了拓展機會。

　　UNIQLO進駐南亞風情第壹城

　　今年上半年，國際知名服裝品牌UNIQLO先后進駐昆明百大新天地和南亞風情第壹城。隨著UNIQLO的到來，未來的昆明將迎來更多的國際大腕。

　　4月9日，在高樓迷(昆明)論壇里，一個名為《昆明2012年商業信息追蹤專貼》的精華帖羅列了2012年入駐昆明的百余個知名品牌商家：COACH、無印良品、RBIKE騎達名車世界、保利國際影院、漢斯格雅Hansgrohe、東亞銀行等。大中華購物中心聯盟主席陳智說：“近年來，作為橋頭堡核心的昆明，在未來開始顯現出區域性國際城市的特征。inditex和絲芙蘭等很多國際一線品牌目前都與昆明的各個商業地產項目進行溝通。”除了眾多知名品牌的進駐，目前，位列前茅的世界頂尖酒店品牌，十之八九已進駐云南：東盟森林的希爾頓酒店、南亞風情第壹城的溫德姆酒店……商業地產也開始與旅游地產聯袂。

　　與此同時，沃爾瑪、家樂福、紅星美凱龍等商業品牌與地產聯動的效應在日益顯現， 這種“零售+地產”的模式使一個個城市商業核心被培育和發現，更多品牌商家越來越傾心這種與地產的聯動。

　　一場白熱化的“商戰”

　　“從住宅到商業，昆明的商圈開始城市外圍化、社區化。城市周邊開始出現很多大型的商業地產。北邊有嘉年華、同德昆明廣場、和諧世紀、欣都龍城;南邊有南亞風情第壹城;西邊的馬街摩爾城、經典雙城……”昆明春水堂房地產營銷咨詢有限公司市場總監王麗蓉介紹到。根據相關機構的統計，在2010年到2011年全國城市綜合體增量排行上，昆明排名第二。大量商業地產項目的涌現，為品牌商家拓展提供了廣闊的合作空間和發展機遇。

　　品牌商家的號召力和扎堆經營的合力，將有力推動地產項目運營，讓地產投資價值大幅提升。

　　王麗蓉這樣分析道：“在商業地產項目對品牌商家、商業資源的爭奪已經白熱化這樣一場“商戰”中，地產項目則需要一些重點的國際知名品牌的進駐來帶動后期的招商。品牌商家的號召力和扎堆經營的合力，將有力推動開發商的運營成功，讓項目投資價值大幅提升;另一方面，比起開設專賣店，品牌商家進駐地產項目的成本要更低，在考量了商業地產項目多方面綜合實力后，品牌商家也需要一個最合適的物業來開拓自己的市場。”

　　商業地產項目與品牌商家的聯姻，最終將實現商家、購房者、開發商、消費者的多贏。

　　贏在招商

　　如何在招商環節充分保證自己的利益，這對開發商和商家而言，都是一個無法避免的課題。為了給各位開發商及商家提供具有實戰意義的攻略，記者采訪了文化空間招商部經理孫筱、經典地產集團商業發展中心副總經理郭志明、六星經貿品牌銷售經理蔣金均和一佐拉巴西烤肉總經理李先生，他們分享了各自在招商環節上的經驗。

　　開發商

　　文化空間招商部經理孫筱：

　　找大客戶可以省去很多麻煩

　　文化空間定位是以“文化”為主，招商主要針對國際一線和國內一線的中高檔品牌。項目商業部分總面積有60萬平米，大部分我們是自持，用來賣的可能就4萬平米左右，目前已經和我們簽訂了入駐協議的商家已經有近400家。

　　我們對所招的商家都會進行一定的篩選：經營的年份一般要在5年以上，裝修風格要和我們項目的要求相匹配，連鎖店要開得多，而且發展勢頭也要比較好，比如目前正在洽談中的世界500強韓國樂天。

　　文化空間的區位是一大優勢，第二大優勢就是差異性，文化空間的主業是以文化為主，類似于臺灣的誠品書店，這在西南乃至全國都是有影響力的書店。另外文化空間還有一個是“篆塘廟會”，以云南乃至全國的一些名優特色小吃為主，這是滇文化很重要的體現，。

　　針對大客戶，我們會有一些優惠政策，比如他們可以優先選擇位置、享受一定的裝修補貼等。我們談了一個大客戶，他們代理的品牌就有60個，我們只需要和總的代理談，省去很多麻煩。

　　經典地產集團商業發展中心副總經理郭志明：

　　統一規劃、統一招商是趨勢

　　經典雙城已經全面啟動招商。從定位上來看經典雙城是一個全業態綜合性大盤，每個業態的高中低端品牌均會合理在不同地塊進行組合呈現。經典雙城住宅將有3-4萬人的居住人群，經典雙城作為西市區千畝大盤不僅面向西市區還要把整個項目打造成昆明乃至云南的消費新中心。

　　大家眾所周知“恒隆”被冠以奢侈購物廣場的稱號，旗下品牌也受到高消費群體追捧;由于區位不同每個項目的定位也會有區別，恒隆的奢侈品牌面向小眾群體，那么經典雙城所引入的品牌將面向全體消費人群。畢竟恒隆在做購物廣場，經典雙城旨在打造一個“城”。

　　經典雙城是有專業團隊合力打造的一個千畝大盤，招商前期的定位都有“中量”、“戴德梁行”、“世邦魏理仕”等專業的資詢機構給到我們專業的意見。統一規劃統一招商，這樣的商業趨勢可以簡單的概括為“有的放矢”，開發商和投資者都不會盲目。可以說是一種“雙贏”模式。

　　商家

　　六星經貿品牌銷售經理蔣金均：

　　以前是去求業主方，現在是可以談條件

　　我們之前做過項目的考察，一般會選擇優質的核心商圈來布點，要適合周圍的消費人群。文化空間這個項目首先區位很好，是一個老的比較成熟的社區，周邊居住的都是中高端人群。這個項目覆蓋了超過25萬人群，物業條件比較高端。另外文化空間商業大部分都是自持，說明了開發商有一定的經濟實力。

　　以前選擇入駐一個項目，是我們去求業主方，現在是我們可以談條件。不但增加了自身抗風險的能力，也可以選擇更優質的位置，更合理的租金。現在的商業格局也發生了變化，以前只有市中心、一環內能開店，現在人口集中度分散，我們也會根據人流量重新布點，做市場調整。

　　一佐拉巴西烤肉總經理李先生：

　　綜合體中的餐飲占比高到30%-40%

　　一個商業綜合體的餐飲業態最主要是集中在一起，目前餐飲在商業綜合體中的占比已經達到30%-40%，相比之前的20%-25%已經有了很大提高。我認為人氣是吃出來的。現在已經進入電子商務時代了，但是像餐飲這樣的體驗式消費是不可替代的。

　　我們覺得最重要的因素是租金和租期的長短。不同的項目招商對這個租期和租金的要求不一樣。我們餐飲業非常喜歡開發商自持商業的這種長期的合作，因為你想要保持一個長期的發展，必須要穩定，所以要有一個長期的租約，這就要求開發商最好是自持，我們需要一個長期穩定的合作關系，最終實現雙贏的局面。

　　(來源：都市時報)