昆明商業(yè)地產(chǎn)招商模式正在經(jīng)歷一場悄然蛻變的革命，商業(yè)地產(chǎn)的“云時(shí)代”正式拉開帷幕。

　　不忙開盤，忙招商

　　今年以來，昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了一道“奇景”：不忙開盤，忙招商。據(jù)記者了解，文化空間目前已經(jīng)進(jìn)行了兩次招商發(fā)布會，11月20日再次進(jìn)行了一次品牌商家簽約會。此前，經(jīng)典雙城、潤城、大都、銀海幸福廣場等項(xiàng)目都舉行過入駐品牌商家簽約。這道招商先行的“奇景”的背后，其實(shí)是一場開發(fā)商對商業(yè)品牌資源的暗戰(zhàn)。

　　“招商先行一般都是鎖定行業(yè)龍頭企業(yè)，甚至有些還可以對后期的風(fēng)險(xiǎn)與利潤共擔(dān)，這對投資者來說無疑是最大的保障。”針對目前昆明樓市這一“奇景”，中天?文化空間副總經(jīng)理鮑旭昆分析道。鮑旭昆認(rèn)為，過去因?yàn)檎猩滩涣��?dǎo)致后期運(yùn)營慘淡的項(xiàng)目時(shí)有發(fā)生，隨著目前市場競爭的更加激烈，采用“招商先行”的模式將成為解決這一難題的突破口。

　　至祥置業(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷告訴記者：“從土地開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營過渡的階段，我們將之稱為‘資源整合’階段。”而資源整合這一概念首先發(fā)端于互聯(lián)網(wǎng)上的“云計(jì)算”。如今，昆明商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作也邁入了資源整合階段，從賣房子蛻變到賣商業(yè)資源、商業(yè)品牌，從房地產(chǎn)企業(yè)蛻變到專業(yè)商業(yè)運(yùn)營商，這也預(yù)示著昆明商業(yè)地產(chǎn)正式步入“云商業(yè)”時(shí)代。”

　　參加招商發(fā)布會都是趕場

　　開發(fā)商忙招商，商家忙簽約。

　　在經(jīng)典雙城全球招商發(fā)布會現(xiàn)場，一位不愿透露姓名的商家告訴記者：“進(jìn)入11月以來，參加開發(fā)商的招商發(fā)布會都是趕場，現(xiàn)在我已經(jīng)參加了不下10家開發(fā)商的發(fā)布會，簽了意向的也有7、8家。”這位商家還告訴記者：“開發(fā)商給我們的政策都是大同小異，比如返租、統(tǒng)一管理、水電網(wǎng)絡(luò)的保障，對于一些主力店可能在商鋪的位置選擇上也會受到照顧。”

　　鮑旭昆認(rèn)為，能夠?qū)⑿袠I(yè)龍頭商家捆綁，在后期將風(fēng)險(xiǎn)與利潤共擔(dān)，并且一般保留大體量物業(yè)自持的專業(yè)市場，從專業(yè)市場發(fā)展的眼光看，“無疑可以最大化保障賣出去部分物業(yè)業(yè)主的投資收益。”

　　眾所周知，幾年前的萬達(dá)還會賣掉部分的商鋪。而今，萬達(dá)廣場(項(xiàng)目招商信息)的萬達(dá)影院、電玩廳，以及部分萬達(dá)廣場的萬千百貨都是自主經(jīng)營。黃雷稱：“最新一代的萬達(dá)廣場一旦運(yùn)營起來，那么這個(gè)項(xiàng)目就可以成為這一開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)配置。而這種持有型物業(yè)既可以保證企業(yè)資金的安全性，也可以有效地防范未來房地產(chǎn)經(jīng)營周期的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　從賣鋪面到招商養(yǎng)商戶

　　昆明商業(yè)地產(chǎn)招商正從單一化進(jìn)入到多元化、立體化的時(shí)期。昆明早期較成功的匯都國際僅引入北京柏聯(lián)這樣一家知名品牌，而今昆明的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)不僅呈現(xiàn)出多元化的趨勢，更是各具特色。

　　南亞未來城、同德昆明廣場、西山萬達(dá)廣場、大都、潤城、經(jīng)典雙城……在城市綜合體林立的昆明，各個(gè)開發(fā)商為形成差異化競爭，紛紛打出“狠招”。文化空間和同德昆明廣場都提出了文化綜合體的概念;潤城、經(jīng)典雙城則將招商瞄準(zhǔn)了“全球”;西山萬達(dá)廣場把商鋪的返租年限提到了20年。

　　經(jīng)典雙城銷售經(jīng)理沈艷琴告訴記者：“由于住宅房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，目前昆明的區(qū)域商圈正在崛起，除已有的小西門商圈及北市商圈外，滇池路區(qū)域、高新區(qū)域等即將形成新的區(qū)域商圈。”昆明高屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長胡先均認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)從賣鋪面到現(xiàn)在招商養(yǎng)商戶，這種變化的原因就是很多項(xiàng)目的位置并不是像昆百大和順城那樣好，開發(fā)商需要通過主力店、次主力店這種組合式的方式與商戶形成合作，以提高經(jīng)營的持續(xù)性。”

　　慢地產(chǎn)，一場馬拉松

　　和住宅地產(chǎn)的開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)在選址、資金、周期等方面有著更高的要求。

　　四年磨一“城”

　　房地產(chǎn)界早就流傳著這樣一種說法：商業(yè)地產(chǎn)是真正地產(chǎn)大鱷的游戲。

　　美國堪薩斯城皇冠中心，在堪薩斯城扮演了不可或缺的社會產(chǎn)品定位和角色，而這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻是耗時(shí)15年開發(fā)的。至祥置業(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷認(rèn)為：“雖然各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)其體量的大小有著不同的開發(fā)周期，但比起住宅，商業(yè)地產(chǎn)顯得更為耗時(shí)。”

　　昆明春水堂房地產(chǎn)營銷咨詢有限公司市場總監(jiān)王麗蓉也同意這個(gè)觀點(diǎn)，“和住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)在前期的流程是一樣的。但是從正式運(yùn)營后的兩三年，才能算這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的真正開始。我們不妨回想一下，2008年底開始，幾乎都充斥著南亞風(fēng)情第壹城和欣都龍城的宣傳。但是南亞風(fēng)情第壹城在2012年才開始營業(yè)。可想而知，開發(fā)商沒有強(qiáng)大的實(shí)力是很難堅(jiān)持這樣一場持久戰(zhàn)。”

　　“空城”是因?yàn)闆]有找準(zhǔn)前期定位

　　對于現(xiàn)在昆明地產(chǎn)行業(yè)熱議的商業(yè)地產(chǎn)是否過量的話題，黃雷說：“我并不認(rèn)為商業(yè)是會飽和的。那些所謂的‘空城’綜合體，很大原因是沒有找準(zhǔn)前期定位，只能說是開發(fā)商在錯(cuò)誤的區(qū)域建造了錯(cuò)誤的物業(yè)。”

　　盡可能的實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的最大化成為了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位的重點(diǎn)，也成為了商業(yè)地產(chǎn)后期能良性運(yùn)營的關(guān)鍵。王麗蓉對昆明順城和南亞風(fēng)情第壹城兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做了分析：“順城和南亞風(fēng)情第壹城在前期的規(guī)劃中都找準(zhǔn)了自己的定位。順城所在的第一商圈已經(jīng)有著很多成功的項(xiàng)目，包括百盛、昆百大、新天地，那么它的出現(xiàn)就一定要有突圍，避免同質(zhì)化。所以順城更偏向購物中心的概念，在定位上與其他項(xiàng)目形成錯(cuò)位。在品牌引進(jìn)方面，ZARA、星巴克等一些當(dāng)時(shí)昆明沒有的品牌也給順城帶來很大的客流量。而南亞風(fēng)情第壹城所在的南市區(qū)是一個(gè)住宅偏多的區(qū)域，但是南邊的整個(gè)商業(yè)在它出現(xiàn)之前是非常稀缺的，所以南亞風(fēng)情第壹城只要有一些昆明市場上比較常規(guī)的品牌就能足夠吸引到消費(fèi)者。而事實(shí)情況是，南亞風(fēng)情第壹城現(xiàn)在不僅擁有被昆明人常規(guī)認(rèn)知的眾多品牌，也有很多一線品牌還是第一次入駐昆明。”

　　2012年國內(nèi)外商家攻城掠寨

　　百余知名品牌入駐昆明

　　昆明的城中村改造為商業(yè)地產(chǎn)提供了沃土。2010年后，昆明眾多綜合體的出現(xiàn)，為進(jìn)軍二三線城市的品牌商家提供了拓展機(jī)會。

　　UNIQLO進(jìn)駐南亞風(fēng)情第壹城

　　今年上半年，國際知名服裝品牌UNIQLO先后進(jìn)駐昆明百大新天地和南亞風(fēng)情第壹城。隨著UNIQLO的到來，未來的昆明將迎來更多的國際大腕。

　　4月9日，在高樓迷(昆明)論壇里，一個(gè)名為《昆明2012年商業(yè)信息追蹤專貼》的精華帖羅列了2012年入駐昆明的百余個(gè)知名品牌商家：COACH、無印良品、RBIKE騎達(dá)名車世界、保利國際影院、漢斯格雅Hansgrohe、東亞銀行等。大中華購物中心聯(lián)盟主席陳智說：“近年來，作為橋頭堡核心的昆明，在未來開始顯現(xiàn)出區(qū)域性國際城市的特征。inditex和絲芙蘭等很多國際一線品牌目前都與昆明的各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行溝通。”除了眾多知名品牌的進(jìn)駐，目前，位列前茅的世界頂尖酒店品牌，十之八九已進(jìn)駐云南：東盟森林的希爾頓酒店、南亞風(fēng)情第壹城的溫德姆酒店……商業(yè)地產(chǎn)也開始與旅游地產(chǎn)聯(lián)袂。

　　與此同時(shí)，沃爾瑪、家樂福、紅星美凱龍等商業(yè)品牌與地產(chǎn)聯(lián)動的效應(yīng)在日益顯現(xiàn)， 這種“零售+地產(chǎn)”的模式使一個(gè)個(gè)城市商業(yè)核心被培育和發(fā)現(xiàn)，更多品牌商家越來越傾心這種與地產(chǎn)的聯(lián)動。

　　一場白熱化的“商戰(zhàn)”

　　“從住宅到商業(yè)，昆明的商圈開始城市外圍化、社區(qū)化。城市周邊開始出現(xiàn)很多大型的商業(yè)地產(chǎn)。北邊有嘉年華、同德昆明廣場、和諧世紀(jì)、欣都龍城;南邊有南亞風(fēng)情第壹城;西邊的馬街摩爾城、經(jīng)典雙城……”昆明春水堂房地產(chǎn)營銷咨詢有限公司市場總監(jiān)王麗蓉介紹到。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在2010年到2011年全國城市綜合體增量排行上，昆明排名第二。大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的涌現(xiàn)，為品牌商家拓展提供了廣闊的合作空間和發(fā)展機(jī)遇。

　　品牌商家的號召力和扎堆經(jīng)營的合力，將有力推動地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營，讓地產(chǎn)投資價(jià)值大幅提升。

　　王麗蓉這樣分析道：“在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對品牌商家、商業(yè)資源的爭奪已經(jīng)白熱化這樣一場“商戰(zhàn)”中，地產(chǎn)項(xiàng)目則需要一些重點(diǎn)的國際知名品牌的進(jìn)駐來帶動后期的招商。品牌商家的號召力和扎堆經(jīng)營的合力，將有力推動開發(fā)商的運(yùn)營成功，讓項(xiàng)目投資價(jià)值大幅提升;另一方面，比起開設(shè)專賣店，品牌商家進(jìn)駐地產(chǎn)項(xiàng)目的成本要更低，在考量了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多方面綜合實(shí)力后，品牌商家也需要一個(gè)最合適的物業(yè)來開拓自己的市場。”

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與品牌商家的聯(lián)姻，最終將實(shí)現(xiàn)商家、購房者、開發(fā)商、消費(fèi)者的多贏。

　　贏在招商

　　如何在招商環(huán)節(jié)充分保證自己的利益，這對開發(fā)商和商家而言，都是一個(gè)無法避免的課題。為了給各位開發(fā)商及商家提供具有實(shí)戰(zhàn)意義的攻略，記者采訪了文化空間招商部經(jīng)理孫筱、經(jīng)典地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)發(fā)展中心副總經(jīng)理郭志明、六星經(jīng)貿(mào)品牌銷售經(jīng)理蔣金均和一佐拉巴西烤肉總經(jīng)理李先生，他們分享了各自在招商環(huán)節(jié)上的經(jīng)驗(yàn)。

　　開發(fā)商

　　文化空間招商部經(jīng)理孫筱：

　　找大客戶可以省去很多麻煩

　　文化空間定位是以“文化”為主，招商主要針對國際一線和國內(nèi)一線的中高檔品牌。項(xiàng)目商業(yè)部分總面積有60萬平米，大部分我們是自持，用來賣的可能就4萬平米左右，目前已經(jīng)和我們簽訂了入駐協(xié)議的商家已經(jīng)有近400家。

　　我們對所招的商家都會進(jìn)行一定的篩選：經(jīng)營的年份一般要在5年以上，裝修風(fēng)格要和我們項(xiàng)目的要求相匹配，連鎖店要開得多，而且發(fā)展勢頭也要比較好，比如目前正在洽談中的世界500強(qiáng)韓國樂天。

　　文化空間的區(qū)位是一大優(yōu)勢，第二大優(yōu)勢就是差異性，文化空間的主業(yè)是以文化為主，類似于臺灣的誠品書店，這在西南乃至全國都是有影響力的書店。另外文化空間還有一個(gè)是“篆塘廟會”，以云南乃至全國的一些名優(yōu)特色小吃為主，這是滇文化很重要的體現(xiàn)，。

　　針對大客戶，我們會有一些優(yōu)惠政策，比如他們可以優(yōu)先選擇位置、享受一定的裝修補(bǔ)貼等。我們談了一個(gè)大客戶，他們代理的品牌就有60個(gè)，我們只需要和總的代理談，省去很多麻煩。

　　經(jīng)典地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)發(fā)展中心副總經(jīng)理郭志明：

　　統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商是趨勢

　　經(jīng)典雙城已經(jīng)全面啟動招商。從定位上來看經(jīng)典雙城是一個(gè)全業(yè)態(tài)綜合性大盤，每個(gè)業(yè)態(tài)的高中低端品牌均會合理在不同地塊進(jìn)行組合呈現(xiàn)。經(jīng)典雙城住宅將有3-4萬人的居住人群，經(jīng)典雙城作為西市區(qū)千畝大盤不僅面向西市區(qū)還要把整個(gè)項(xiàng)目打造成昆明乃至云南的消費(fèi)新中心。

　　大家眾所周知“恒隆”被冠以奢侈購物廣場的稱號，旗下品牌也受到高消費(fèi)群體追捧;由于區(qū)位不同每個(gè)項(xiàng)目的定位也會有區(qū)別，恒隆的奢侈品牌面向小眾群體，那么經(jīng)典雙城所引入的品牌將面向全體消費(fèi)人群。畢竟恒隆在做購物廣場，經(jīng)典雙城旨在打造一個(gè)“城”。

　　經(jīng)典雙城是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)合力打造的一個(gè)千畝大盤，招商前期的定位都有“中量”、“戴德梁行”、“世邦魏理仕”等專業(yè)的資詢機(jī)構(gòu)給到我們專業(yè)的意見。統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一招商，這樣的商業(yè)趨勢可以簡單的概括為“有的放矢”，開發(fā)商和投資者都不會盲目。可以說是一種“雙贏”模式。

　　商家

　　六星經(jīng)貿(mào)品牌銷售經(jīng)理蔣金均：

　　以前是去求業(yè)主方，現(xiàn)在是可以談條件

　　我們之前做過項(xiàng)目的考察，一般會選擇優(yōu)質(zhì)的核心商圈來布點(diǎn)，要適合周圍的消費(fèi)人群。文化空間這個(gè)項(xiàng)目首先區(qū)位很好，是一個(gè)老的比較成熟的社區(qū)，周邊居住的都是中高端人群。這個(gè)項(xiàng)目覆蓋了超過25萬人群，物業(yè)條件比較高端。另外文化空間商業(yè)大部分都是自持，說明了開發(fā)商有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

　　以前選擇入駐一個(gè)項(xiàng)目，是我們?nèi)デ髽I(yè)主方，現(xiàn)在是我們可以談條件。不但增加了自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，也可以選擇更優(yōu)質(zhì)的位置，更合理的租金。現(xiàn)在的商業(yè)格局也發(fā)生了變化，以前只有市中心、一環(huán)內(nèi)能開店，現(xiàn)在人口集中度分散，我們也會根據(jù)人流量重新布點(diǎn)，做市場調(diào)整。

　　一佐拉巴西烤肉總經(jīng)理李先生：

　　綜合體中的餐飲占比高到30%-40%

　　一個(gè)商業(yè)綜合體的餐飲業(yè)態(tài)最主要是集中在一起，目前餐飲在商業(yè)綜合體中的占比已經(jīng)達(dá)到30%-40%，相比之前的20%-25%已經(jīng)有了很大提高。我認(rèn)為人氣是吃出來的。現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入電子商務(wù)時(shí)代了，但是像餐飲這樣的體驗(yàn)式消費(fèi)是不可替代的。

　　我們覺得最重要的因素是租金和租期的長短。不同的項(xiàng)目招商對這個(gè)租期和租金的要求不一樣。我們餐飲業(yè)非常喜歡開發(fā)商自持商業(yè)的這種長期的合作，因?yàn)槟阆胍�保持一個(gè)長期的發(fā)展，必須要穩(wěn)定，所以要有一個(gè)長期的租約，這就要求開發(fā)商最好是自持，我們需要一個(gè)長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。

　　(來源：都市時(shí)報(bào))