11月10日，百大集團中國銀行大集團發(fā)布“關于終止發(fā)行信托理財產(chǎn)品的公告”。從管理方借款3億，提前半年終止年化資金成本僅3.54%的4億元理財產(chǎn)品，讓投資者直呼看不懂。該理財產(chǎn)品的投資對象正是百大集團轉型商業(yè)地產(chǎn)的第一個項目——西子國際。理財周報記者現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該項目正在緊鑼密鼓的修建中。此時，應該正是需要持續(xù)資金支持的關鍵時候。

　　據(jù)《理財周報》報道，杭州“西子國際”現(xiàn)場：百大集團4億理財提前終止謎團未解，中行和華鑫信托懵懂，綠城“死緩”逆襲接手。

　　借款成本更低的說法值得商榷。而此次關聯(lián)方借款則是明確固定利率為12%/年，成本未降反而提高了近4倍。

　　11月10日，百大集團中國銀行大集團發(fā)布“關于終止發(fā)行信托理財產(chǎn)品的公告”。從管理方借款3億，提前半年終止年化資金成本僅3.54%的4億元理財產(chǎn)品，讓投資者直呼看不懂。

　　該理財產(chǎn)品的投資對象正是百大集團轉型商業(yè)地產(chǎn)的第一個項目——西子國際。理財周報記者現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該項目正在緊鑼密鼓的修建中。此時，應該正是需要持續(xù)資金支持的關鍵時候。

　　百大集團為何放棄低成本借款，是被迫還款，還是主動終止?

　　杭州慶春廣場西側100米，理財周報記者來到號稱“杭州首個頂級服務公寓”的百大·綠城西子國際樓盤處。這里正在進行二期銷售，相比一期3.7萬的均價，再次抬高到4萬。

　　雖未降價，但從其繳款方式來看，似乎開發(fā)商對資金回籠需求頗為急切。

　　“11月3日首度開盤推了138套，兩天就賣了9成。您要買得趁早，看準了交20萬定金。簽合同的話我們這首付得5成以上，至少100多萬吧。”售樓處銷售人員正激動地強調房子如何暢銷。

　　而一旁的樓盤則還不見成型，計劃建成的二十多層T3酒店式公寓的工程進度僅進行到第四層，完成不足五分之一。

　　低成本理財產(chǎn)品提前終止背后

　　“一般來說，銀行貸款類理財產(chǎn)品提前終止，多發(fā)生在貸款利率下調時期。由于產(chǎn)品發(fā)行時貸給借款人的是固定利率貸款，借款企業(yè)在利率下降后決定提前償還高息貸款，并借入低息貸款以減少成本所致。”

　　一家股份制銀行負責產(chǎn)品設計的有關人士向理財周報記者表示，“目前并未處在降息周期，企業(yè)提前半年還款終止產(chǎn)品的情況比較少見，尤其這種環(huán)境下，對于地產(chǎn)商來說現(xiàn)金為王嘛。”

　　事實上，這款理財產(chǎn)品的發(fā)行還要追溯到去年底的臨時股東大會，會上審議通過《關于委托中國銀行發(fā)行信托理財產(chǎn)品的議案》，信托計劃金額8億元，期限為24個月，分兩期發(fā)行，資金總成本不高于12.5%/年。

　　今年5月10日，中國銀行委托華鑫國際信托有限公司為資金信托受托人，設立首期信托理財產(chǎn)品，期限為12個月，可提前6個月終止，共募集資金4億元。

　　沒料到半年后，百大集團真的“如約”提前終止。

　　而值得一提的是，就在提前終止上述理財產(chǎn)品的前一周，百大曾召集臨時股東大會，同意公司控股孫公司杭州百大置業(yè)(百大集團為西子國際項目而成立的孫公司)向關聯(lián)方寧波西子資產(chǎn)管理有限公司借款3億，期限6個月(可提前3個月還款)，借款利率為12%/年。

　　有質疑認為此舉存在拆東補西的嫌疑，或因百大集團經(jīng)營出現(xiàn)問題而被信托公司要求提前還款。

　　針對上述質疑，記者撥打了華鑫信托相關人士的電話進行求證，但當記者說明采訪的相關事宜時，對方表示“不感興趣”，并掛斷了電話。

　　而百大集團的回復則更為樂觀。其集團董事會辦公室相關人士向理財周報記者表示，“我們從關聯(lián)方借3個億，的確是為了還理財產(chǎn)品的錢，這是我們的主動還款行為。”

　　“主要是因為我們剛拿到了預售證，很快會有資金回籠，現(xiàn)在理財產(chǎn)品剛好到半年，現(xiàn)在不還就得6個月之后還。為了縮短借款時間，降低資金成本。關聯(lián)方的借款成本更低，并且可以提前三個月還款，更加靈活。”

　　不過，借款成本更低的說法值得商榷。理財周報記者了解發(fā)現(xiàn)，當初發(fā)行該款理財產(chǎn)品時，規(guī)定的是資金總成本“不高于”12.5%/年，而實際上這次還款時支付的利息為708.3萬，據(jù)此推算，其年化資金成本僅為3.54%，而此次關聯(lián)方借款則是明確了固定利率為12%/年。

　　成本未降反而提高了近4倍。借款成本更低的說法，顯然不攻自破。

　　被項目拖累多年的百大集團

　　28萬m2、“錢江新城商圈”、“慶春廣場核心地段”、“大型城市綜合體”、“地鐵二號線上蓋房”，所有的關鍵詞都在強調，這是一個充滿巨大想象空間的項目。同時也意味著，一旦吞下這個項目，便是源源不斷的巨額資金需求。

　　或許2009年底氣十足拿下地塊的百大集團，并未料到接下來的三年，資金對于地產(chǎn)商來說意味著什么。“當時在4萬億的大背景下，百大這樣的公司根本不愁借不到錢。”杭州當?shù)匾幻�地產(chǎn)商感嘆。

　　三年間，百大奔走于各大銀行之間，2011年又找到華鑫信托融資5億。

　　到了今年下半年，百大頻發(fā)公告，均與該項目的資金有關。華鑫信托5億借款到期、通過中行發(fā)行4億理財產(chǎn)品、低價出讓項目40%股權獲得2.4億現(xiàn)金、向關聯(lián)方借款3億……半年不到的時間，集中的融資公告讓投資者看得眼花繚亂。

　　事實上，幾乎是在通過中國銀行發(fā)行該理財產(chǎn)品的同一天，百大集團去年通過華鑫信托融資的5個億到期。而中行發(fā)行的這款理財產(chǎn)品，其受托人仍然是華鑫信托，是否借新還舊?

　　百大集團董事會辦公室的解釋為，“這只是一個巧合。”

　　“這段時間是百大集團(資金)比較緊的時候。現(xiàn)在拿到預售證，開盤后房子大賣，應該是回籠了不少資金。”同樣是在杭州做商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內人士說道。

　　從資金緊張到提前終止理財產(chǎn)品貸款，然后到銷售火爆、迅速回籠資金。百大集團一波三折的轉變都密集地發(fā)生在這不到半年的時間里。

　　而這半年中，西子國際項目也經(jīng)歷了從項目成立到現(xiàn)在，最大的一次轉折。項目公司大股東已變?yōu)楹贾葑钯嶅X的百貨公司——杭州大廈。

　　6月13日，百大集團公告表示“浙江百大置業(yè)、杭州百大置業(yè)和杭州大廈三方就有關西子國際項目的股權投資合作達成了初步意向。”

　　7月7日，雙方正式簽署股權轉讓合約，浙江百大置業(yè)將持有的杭州百大置業(yè)40%的股權轉讓給杭州大廈有限公司。轉讓價格為對應的注冊資本2.12億加上這幾年的利息，總共2.41億。

　　股權轉讓完成后，杭州百大置業(yè)股權比例將為4∶3∶3，杭州大廈持有40%的股權，成為第一大股東，浙江百大置業(yè)與綠城分別持有30%的股權。合約還規(guī)定，在上述股權轉讓完成后的四年內，杭州大廈或其指定方有權選擇向浙江百大置業(yè)收購杭州百大置業(yè)額11%以上的股權，這也意味著幾年后杭州大廈可能從西子國際項目公司的相對控股方變成絕對控股方。

　　6萬方的西子國際時尚購物廣場，也將由杭州大廈全面運營。該廣場本是主營百貨的百大集團早期計劃之一。辛苦了3年的項目，在快拿到預售證的關鍵時刻，不得已而易主。

　　賤賣股權謎團

　　三年時間幾乎沒有溢價，這樣的賤賣股權讓投資者頗為不解。

　　“百大在當時的情況下不得已而為之的決定，是各種權衡的結果吧。你讓它三年前把項目股權轉給競爭對手是不可能的。”杭州一名本地地產(chǎn)商告訴理財周報記者。

　　上述人士分析，“那個時候它沒有拿到預售證，無資金回籠。前期借錢投入那么大，信托的借款到期要還，又找中行發(fā)理財產(chǎn)品，資金很緊。杭州大廈入股，一方面帶來了2.4億的現(xiàn)金，關鍵是承擔債務。”

　　2009年，百大集團聯(lián)手綠城拿地就用了26.5億。三年之后其百貨業(yè)務上的競爭對手以如此低的價格進入成為大股東，并且獲得了杭州百大置業(yè)名下的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營權，無疑是撿了個大便宜。

　　然而這么低的價格不是白給，杭州大廈接盤的項目公司早已是債臺高筑。

　　2009年拿地，百大集團單方面需要支付18億，而其2009年三季報顯示，營業(yè)收入7.40億元，營業(yè)利潤1.09億元，流動資產(chǎn)5.27億元，總資產(chǎn)10億元，按照當時的自有資金，很難吃下這塊龐然大物。據(jù)了解，百大后期支付的錢主要來自銀行借款。

　　隨著土地出讓金的陸續(xù)支付，百大集團開始陷入債臺高筑的境地。自2009年百大集團確定發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)以來，公司的債務水平從2008年末的2.25億元增長到16.11億元，增長超過600%。如此重壓之下，2011年5月，百大集團才開始引進華鑫信托資金。2012年6月，還掉華鑫信托5億之后便傳出杭州大廈受讓股權的消息。

　　有知情人士表示，“國資委背景的杭州大廈入駐之后，很快就拿到了預售證，現(xiàn)在房子才蓋到4層，就拿了預售證，杭州大廈應該起到了一定的作用。而預售證對于前期資金緊張的百大來說，無疑是雪中送炭。”

　　對這宗股權轉讓，杭州大廈購物城總經(jīng)理童民強解釋，如果杭州大廈從拿地階段開始進入錢江新城，至少要5年才能開出新店。這次杭州大廈把握了房地產(chǎn)的發(fā)展低谷時機，以低成本進入了錢江新城商圈。隨著錢江新城日益成熟，商業(yè)地產(chǎn)租金只會攀升，股權轉讓避免了租金上升導致的成本上漲。

　　目前西子國際公寓因其優(yōu)越的地理位置和配套設施而銷售火爆，代表杭州高端消費的“杭州大廈”標簽也成為銷售人員推介時的強調重點：“6萬方杭州大廈，專屬于您的奢侈配套。”售賣的服務式公寓被稱為“杭州大廈上蓋的綠城”。

　　“百大集團算緩了過來。無論對哪一方來說，都是雙贏。”上述人士如此表示。

     （來源：中華網(wǎng)）