深圳市民已然習慣這樣的挑逗，并將這些有著低價、資源等優勢的結合部大盤，列入投資或自住的考慮范圍。于是，即便有著“非本地戶籍人口購房需提供一年以上社保和納稅證明”的障礙，惠東、大亞灣、塘廈、鳳崗等地近期新開的樓盤，仍不放棄主攻深圳市場，他們中的某些，也仍然能報出“日售千套”的開盤業績。
結合部緩解大城市置業困境
碧桂園十里銀灘就是其中之一。就在上個月初的最近一次開盤，日售2000套，再續了首次開盤時日售3000套的傳奇。在它的購房者比例中，幾次開盤統計的數據由“近8成是深圳人”，變成了“約8成是深圳、廣州、東莞等非惠州本地人”。
作為地處惠東濱海沿線的大盤，結合部的吸引力在發酵。之于深圳、廣州等鄰城購房者，它的吸引力包括低價、大盤、自然資源等，當然，還有開發商基于這么大項目而不惜重金的營銷推廣，以及所處片區開發熱潮之下，諸多開發商集中發力對片區配套的改善提升和對片區價值的宣傳造勢。
而對于大清早趕去開盤現場排隊的粵B、粵A等地車主而言，看重的不再只是區域藍圖下的所謂投資前景，考慮自住或者給父母養老的購房者，在多個結合部樓盤中的比例都在上升。正如深惠、深莞、廣佛、珠中等珠三角目前房地產開發比較熱門的結合部，稍加分析就能看出其前提條件是兩地相鄰且有較為明顯的房價落差，一城邊界可承接另一城市區難以滿足的購房需求。
“龍崗的毛坯房至少要10000元/平方米，我們開車過去也要將近30分鐘，幾乎同樣的時間到大亞灣，房子才5000元/平方米多，還帶裝修，我們當然選擇在這里買了。”在大亞灣某項目的開盤現場，記者曾采訪到一對在深圳坪山打工的中年夫婦，來深8年，帶著一個大約10歲的兒子，最終買下一套80多平方米的三房。
惠州淡水是從深圳上沈海高速進入惠州的第一個出口。光耀城·先生的湖（資料、團購、論壇）便位于高速路口不遠處，以小面積低總價的別墅，成為惠州第一個主打深圳客群的項目。光耀集團副總裁李丁此前接受本報記者采訪時，曾篤定地表示：“像深圳這樣人口密集、房價高企、資金充沛的城市，隨著城際軌道交通的網絡化，出現多種居住需求的外溢，幾乎沒有太多懸念。”此后，光耀更有多個結合部項目主打深圳市場，覆蓋了剛需、改善、投資、度假等多種需求。
對開發商既是餡餅又藏陷阱
市場需求無疑是點燃結合部地產開發的火種，用三、四線城市的地價，賣一、二線城市的房價，即便未來房價再打個折，利潤空間較同城開發，也依然更為巨大，對于開發商當然是難以抗拒的誘惑。
但是，誰都知道成熟的市場中，斷不會有沒由來的便宜，誘惑的背后也不乏風險。低廉的地價，不僅僅因為所處城市等級的差別，更意味著開發環境的不成熟。不僅項目內部配套，有可能項目外的市政配套，甚至門前的市政路，都有可能需要開發商自己修建。今鷹地產營銷總經理林曉華更因此將地價低廉認為是進駐結合部必備的條件之一：“結合部開發周期長，財務成本高，開發商需要額外承擔諸如交通、醫療、教育、生活等諸多配套建設，而物業售價又需要有吸引力，因此低地價成本是必須的。”
更大的問題在于，以相對低價為必要條件起步的結合部，往往還面臨著多個項目大干快上、多個新盤短兵相接的競爭。比如惠東濱海沿線，去年賣了80 0 0套，今年要賣18000套，十多個大盤主力在售，有開發商直言：“對于深圳市場，去年已經廣撒網撈了一遍，今年得拿篩子仔細篩了。”在東莞最靠近深圳的塘廈鎮，今年新面市加待面市的樓盤也超過了10個，于是已有樓盤開盤均價較前一期產品直降1000多元/平方米，令業界直呼“地板價”。即便在廣佛結合部已開發多年的金沙洲片區，近日多個樓盤爆出有購房者首付已交半年卻依然備不了案的情況，原因是兩地相互限購，這個問題解決不了，開發商嘆息沒轍：“現在我們這里真是賣不動了呀，非常難賣。”
市場前置的缺陷難以避免
餡餅還是陷阱？這樣的忐忑，同樣存在于去結合部買房的人心中。
“只長房子不長草”，曾被央視以“睡城”為題報道過的惠州大亞灣，至今仍被業界人士這么評價。數據統計，今年大亞灣片區預計開工項目達108個，供應面積超過330萬平方米。這些房子八九成都瞄準相鄰的深圳市場，但曾有深圳購房者在接受記者采訪時說：“不是我不想住，是根本住不了，小孩子晚上會嚇哭。”即便開發商們送戶口、墊首付等，煞費心思方便購房者，但整個大亞灣中心區只有1所醫院、一所中學，這些才是真正的后顧之憂。
誠然，大盤之大，動輒數十萬上百萬的體量，令開發商有足夠的空間和時間，在社區內完成日常生活的配套。不少打出第一居所或者剛需自住概念的樓盤中，不僅開通了城際往返的巴士，更在商業方面做足功夫，即便沒有集中商業，也往往想方設法引入不止一家的超市。但是，如果沒有統一規劃，每一家都圈地成城，配套之間的搭配、銜接就成了問題，而兩城相鄰的結合部，寄希望于所在的市、區、鎮政府拿出資金改善市政配套往往比較困難。在深莞、深惠、珠中甚至起步較早的廣佛結合部，此次南都記者實地探營時都收到配套不足的反饋，連開發商也自嘲“小區內桃源，小區外荒郊”。
當然，也可以懷揣美好夢想，想著三五年后，也許一切都不一樣了。“如果一切都等到規劃好了才開始發展，那等于中國把所有的路都修好才讓大家去買車，這是不現實的，一個區域一定是逐步完善的。”這是9年前，星河灣董事長黃文仔面對華南板塊缺陷之爭，接受本報記者采訪時所說的話。如今的華南板塊，褪去了一年供應逾萬套的開發熱潮，也早沒了比市中心區低一半的價格落差，但它留住現有的和吸引新的廣州購房者，是因為那里“交通便捷、生活方便”。
特寫
華南板塊：
從城鄉結合部到廣州商住中心區，購房者從被動“南下”到不愿搬走
位于廣州番禺華南板塊的南國奧園，是阿杰自己買的第一套房子，從2004年收樓到現在，盡管已經投資多套物業，那里仍舊是他的唯一住所。用阿杰的話說，8年前住在這里是因為便宜，而8年后依舊守在這里，是因為現在的華南板塊交通便捷、生活方便。
盡管現在的成熟讓他等了6-8年的時間。
2000年撤市設區的番禺，原本在“老廣”眼中的“番禺市”，因為一場由幾大房地產開發商發起的浩浩蕩蕩造城運動，為這個叫做“華南板塊”的新興居住區，帶來了大批從廣州“南下”的新居民。1997年廣地花園拉開了華南板塊大盤時代的序幕，2000年華南碧桂園亮相，2001年開始，廣州雅居樂、星河灣等大盤紛紛在這里邁出了十余年征途的第一步……
至今，在廣州人的口中，與華南板塊所在的番禺區的隔閡仍舊存在。“出廣州”、“返番禺”的說法，仍舊將兩地剝離開來。但是，在置業的角度來說，這條界線已經越來越模糊。
在番禺華南板塊當年以“八大金剛”而自稱的祈福新村、星河灣、華南碧桂園、廣州雅居樂花園、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、華南新城和廣地花園，目前已經基本開發完畢或者進入開發后期，是板塊內現有的成熟居住社區。
十余年樓價已超全市均價水平
在華南碧桂園開業不久的商業街，阿杰和他來自越秀區的同事老陳一邊喝著生啤，一邊談論房子。老陳說：“在2003年前后看房子的時候猶豫了一下，結果錯過了華南板塊3000多的樓價，現在1萬3也不一定買得回。”
如老陳所說的那樣，在2002年開始，消費者眼中看到的華南板塊，是一副大盤云集的局面，每一個大盤都有一座城的氣勢，無論是從樓盤規模、園林環境還是建筑物的風格，都讓人眼前一亮。而相比當時中心區單價4000-6000元的均價來說，華南板塊2000多元到4000元的價格，以及部分樓盤“分期首付”的低門檻，無疑具有強大的吸引力。
但是，不可否認的是，即使在那時從廣州南跨珠江聯通番禺的華南快速干線開通，但是相對高昂的路橋費，以及區域主力消費群體都需要依靠公共交通出行的狀態來說，每天單程一個多小時搖晃在公交車上或者是樓巴上的生活，并不是所有買家都能夠接受。此外，除了樓盤自帶的部分餐飲和小型商業配套之外，華南板塊的樓盤普遍都是，且有“在小區內是桃園，小區外是荒郊”的尷尬。甚至，華南板塊之間的樓盤之間沒有公共交通可以往來，就連廣州的的士司機聽說是去番禺都會面露難色。
“不少買在華南板塊的消費者，住三五年過渡之后都會搬出這座‘睡城’。”這是四五年前某業內人士對于華南板塊的預判。
但是如今，住在中心區的人在換房之際，都跑到華南板塊來一邊看房，一邊感嘆今非昔比的房價。目前，華南板塊的錦繡香江和祈福新村等老盤單價都已經突破2萬元，區內其他二手房單價也都在1.3萬元-1.5萬元的水平。這一價格水平已經超過了廣州市區目前約為1.3萬元-1 .4萬元的均價水平，可與天河、海珠等核心市區的部分在售樓盤相“抗衡”。
在建將建商業體量超10個天河城
而事實上，隨著早年“八大金剛”等大盤相繼收官謝幕，從2009年之后，番禺華南板塊的風頭開始被土地供應量充足的金沙洲、花都區以及蘿崗等區域所代替。目前，華南板塊在售的樓盤包括雅居樂劍橋郡、萬達廣場、敏捷上城國際、海怡半島和時代外灘等約11個，從樓盤的規模和供應量都不能再與當年相提并論。即使在番禺區中，華南板塊也不再是一枝獨秀，而是與大學城、市橋南及亞運城三大板塊并駕齊驅。
沒有了低價優勢，沒有了超級大盤的集體造勢，如今華南板塊留住和吸引購房者的，是其成熟的魅力。當年掛在各售樓部墻壁上縱橫交錯的路網，在沙盤上示意的各項商業、生活等綜合配套以及市政設施，逐漸變成了現實。
在交通方面，華南板塊已經開通的地鐵3號線以及2號線南延段，將這一區域與越秀、荔灣、海珠和天河等連為一體。新光快速、東新高速、環城高速（南環）、華南快速、南沙港快速以及廣珠西線等快速路，也讓區域成為南來北往連接珠三角多個城市的“要塞”。而2010年初開通的廣州南站，更是將這一區域升級為整個珠三角新的交通樞紐。
在番禺大道沿線的萬博中心，2004年還是僅依靠吉盛偉邦來支撐的“郊區型商業”，而目前項目和周邊已匯聚天河城百貨、萬達廣場、海印等品牌商城。區域內還有總體量達到50萬平方米的番禺萬達廣場，以及奧園地產將打造的30萬平方米地標性城市綜合體。此外新天河城也將入駐萬博板塊，項目占地5 .28萬平方米。
“向東再走500米，房價便宜50萬”一路之隔的惠州樓盤，對著深圳打出這些個廣告語，甚至更有自信者在深南大道上豎起廣告牌“魚什么時候來是魚的事”。
深圳市民已然習慣這樣的挑逗，并將這些有著低價、資源等優勢的結合部大盤，列入投資或自住的考慮范圍。于是，即便有著“非本地戶籍人口購房需提供一年以上社保和納稅證明”的障礙，惠東、大亞灣、塘廈、鳳崗等地近期新開的樓盤，仍不放棄主攻深圳市場，他們中的某些，也仍然能報出“日售千套”的開盤業績。
結合部緩解大城市置業困境
碧桂園十里銀灘就是其中之一。就在上個月初的最近一次開盤，日售2000套，再續了首次開盤時日售3000套的傳奇。在它的購房者比例中，幾次開盤統計的數據由“近8成是深圳人”，變成了“約8成是深圳、廣州、東莞等非惠州本地人”。
作為地處惠東濱海沿線的大盤，結合部的吸引力在發酵。之于深圳、廣州等鄰城購房者，它的吸引力包括低價、大盤、自然資源等，當然，還有開發商基于這么大項目而不惜重金的營銷推廣，以及所處片區開發熱潮之下，諸多開發商集中發力對片區配套的改善提升和對片區價值的宣傳造勢。
而對于大清早趕去開盤現場排隊的粵B、粵A等地車主而言，看重的不再只是區域藍圖下的所謂投資前景，考慮自住或者給父母養老的購房者，在多個結合部樓盤中的比例都在上升。正如深惠、深莞、廣佛、珠中等珠三角目前房地產開發比較熱門的結合部，稍加分析就能看出其前提條件是兩地相鄰且有較為明顯的房價落差，一城邊界可承接另一城市區難以滿足的購房需求。
“龍崗的毛坯房至少要10000元/平方米，我們開車過去也要將近30分鐘，幾乎同樣的時間到大亞灣，房子才5000元/平方米多，還帶裝修，我們當然選擇在這里買了。”在大亞灣某項目的開盤現場，記者曾采訪到一對在深圳坪山打工的中年夫婦，來深8年，帶著一個大約10歲的兒子，最終買下一套80多平方米的三房。
惠州淡水是從深圳上沈海高速進入惠州的第一個出口。光耀城·先生的湖便位于高速路口不遠處，以小面積低總價的別墅，成為惠州第一個主打深圳客群的項目。光耀集團副總裁李丁此前接受本報記者采訪時，曾篤定地表示：“像深圳這樣人口密集、房價高企、資金充沛的城市，隨著城際軌道交通的網絡化，出現多種居住需求的外溢，幾乎沒有太多懸念。”此后，光耀更有多個結合部項目主打深圳市場，覆蓋了剛需、改善、投資、度假等多種需求。
對開發商既是餡餅又藏陷阱
市場需求無疑是點燃結合部地產開發的火種，用三、四線城市的地價，賣一、二線城市的房價，即便未來房價再打個折，利潤空間較同城開發，也依然更為巨大，對于開發商當然是難以抗拒的誘惑。
但是，誰都知道成熟的市場中，斷不會有沒由來的便宜，誘惑的背后也不乏風險。低廉的地價，不僅僅因為所處城市等級的差別，更意味著開發環境的不成熟。不僅項目內部配套，有可能項目外的市政配套，甚至門前的市政路，都有可能需要開發商自己修建。今鷹地產營銷總經理林曉華更因此將地價低廉認為是進駐結合部必備的條件之一：“結合部開發周期長，財務成本高，開發商需要額外承擔諸如交通、醫療、教育、生活等諸多配套建設，而物業售價又需要有吸引力，因此低地價成本是必須的。”
更大的問題在于，以相對低價為必要條件起步的結合部，往往還面臨著多個項目大干快上、多個新盤短兵相接的競爭。比如惠東濱海沿線，去年賣了80 0 0套，今年要賣18000套，十多個大盤主力在售，有開發商直言：“對于深圳市場，去年已經廣撒網撈了一遍，今年得拿篩子仔細篩了。”在東莞最靠近深圳的塘廈鎮，今年新面市加待面市的樓盤也超過了10個，于是已有樓盤開盤均價較前一期產品直降1000多元/平方米，令業界直呼“地板價”。即便在廣佛結合部已開發多年的金沙洲片區，近日多個樓盤爆出有購房者首付已交半年卻依然備不了案的情況，原因是兩地相互限購，這個問題解決不了，開發商嘆息沒轍：“現在我們這里真是賣不動了呀，非常難賣。”
市場前置的缺陷難以避免
餡餅還是陷阱？這樣的忐忑，同樣存在于去結合部買房的人心中。
“只長房子不長草”，曾被央視以“睡城”為題報道過的惠州大亞灣，至今仍被業界人士這么評價。數據統計，今年大亞灣片區預計開工項目達108個，供應面積超過330萬平方米。這些房子八九成都瞄準相鄰的深圳市場，但曾有深圳購房者在接受記者采訪時說：“不是我不想住，是根本住不了，小孩子晚上會嚇哭。”即便開發商們送戶口、墊首付等，煞費心思方便購房者，但整個大亞灣中心區只有1所醫院、一所中學，這些才是真正的后顧之憂。
誠然，大盤之大，動輒數十萬上百萬的體量，令開發商有足夠的空間和時間，在社區內完成日常生活的配套。不少打出第一居所或者剛需自住概念的樓盤中，不僅開通了城際往返的巴士，更在商業方面做足功夫，即便沒有集中商業，也往往想方設法引入不止一家的超市。但是，如果沒有統一規劃，每一家都圈地成城，配套之間的搭配、銜接就成了問題，而兩城相鄰的結合部，寄希望于所在的市、區、鎮政府拿出資金改善市政配套往往比較困難。在深莞、深惠、珠中甚至起步較早的廣佛結合部，此次南都記者實地探營時都收到配套不足的反饋，連開發商也自嘲“小區內桃源，小區外荒郊”。
當然，也可以懷揣美好夢想，想著三五年后，也許一切都不一樣了。“如果一切都等到規劃好了才開始發展，那等于中國把所有的路都修好才讓大家去買車，這是不現實的，一個區域一定是逐步完善的。”這是9年前，星河灣董事長黃文仔面對華南板塊缺陷之爭，接受本報記者采訪時所說的話。如今的華南板塊，褪去了一年供應逾萬套的開發熱潮，也早沒了比市中心區低一半的價格落差，但它留住現有的和吸引新的廣州購房者，是因為那里“交通便捷、生活方便”。
特寫
華南板塊：
從城鄉結合部到廣州商住中心區，購房者從被動“南下”到不愿搬走
位于廣州番禺華南板塊的南國奧園，是阿杰自己買的第一套房子，從2004年收樓到現在，盡管已經投資多套物業，那里仍舊是他的唯一住所。用阿杰的話說，8年前住在這里是因為便宜，而8年后依舊守在這里，是因為現在的華南板塊交通便捷、生活方便。
盡管現在的成熟讓他等了6-8年的時間。
2000年撤市設區的番禺，原本在“老廣”眼中的“番禺市”，因為一場由幾大房地產開發商發起的浩浩蕩蕩造城運動，為這個叫做“華南板塊”的新興居住區，帶來了大批從廣州“南下”的新居民。1997年廣地花園拉開了華南板塊大盤時代的序幕，2000年華南碧桂園亮相，2001年開始，廣州雅居樂、星河灣等大盤紛紛在這里邁出了十余年征途的第一步……
至今，在廣州人的口中，與華南板塊所在的番禺區的隔閡仍舊存在。“出廣州”、“返番禺”的說法，仍舊將兩地剝離開來。但是，在置業的角度來說，這條界線已經越來越模糊。
在番禺華南板塊當年以“八大金剛”而自稱的祈福新村、星河灣、華南碧桂園、廣州雅居樂花園、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、華南新城和廣地花園，目前已經基本開發完畢或者進入開發后期，是板塊內現有的成熟居住社區。
十余年樓價已超全市均價水平
在華南碧桂園開業不久的商業街，阿杰和他來自越秀區的同事老陳一邊喝著生啤，一邊談論房子。老陳說：“在2003年前后看房子的時候猶豫了一下，結果錯過了華南板塊3000多的樓價，現在1萬3也不一定買得回。”
如老陳所說的那樣，在2002年開始，消費者眼中看到的華南板塊，是一副大盤云集的局面，每一個大盤都有一座城的氣勢，無論是從樓盤規模、園林環境還是建筑物的風格，都讓人眼前一亮。而相比當時中心區單價4000-6000元的均價來說，華南板塊2000多元到4000元的價格，以及部分樓盤“分期首付”的低門檻，無疑具有強大的吸引力。
但是，不可否認的是，即使在那時從廣州南跨珠江聯通番禺的華南快速干線開通，但是相對高昂的路橋費，以及區域主力消費群體都需要依靠公共交通出行的狀態來說，每天單程一個多小時搖晃在公交車上或者是樓巴上的生活，并不是所有買家都能夠接受。此外，除了樓盤自帶的部分餐飲和小型商業配套之外，華南板塊的樓盤普遍都是，且有“在小區內是桃園，小區外是荒郊”的尷尬。甚至，華南板塊之間的樓盤之間沒有公共交通可以往來，就連廣州的的士司機聽說是去番禺都會面露難色。
“不少買在華南板塊的消費者，住三五年過渡之后都會搬出這座‘睡城’。”這是四五年前某業內人士對于華南板塊的預判。
但是如今，住在中心區的人在換房之際，都跑到華南板塊來一邊看房，一邊感嘆今非昔比的房價。目前，華南板塊的錦繡香江和祈福新村等老盤單價都已經突破2萬元，區內其他二手房單價也都在1.3萬元-1.5萬元的水平。這一價格水平已經超過了廣州市區目前約為1.3萬元-1 .4萬元的均價水平，可與天河、海珠等核心市區的部分在售樓盤相“抗衡”。
在建將建商業體量超10個天河城
而事實上，隨著早年“八大金剛”等大盤相繼收官謝幕，從2009年之后，番禺華南板塊的風頭開始被土地供應量充足的金沙洲、花都區以及蘿崗等區域所代替。目前，華南板塊在售的樓盤包括雅居樂劍橋郡、萬達廣場、敏捷上城國際、海怡半島和時代外灘等約11個，從樓盤的規模和供應量都不能再與當年相提并論。即使在番禺區中，華南板塊也不再是一枝獨秀，而是與大學城、市橋南及亞運城三大板塊并駕齊驅。
沒有了低價優勢，沒有了超級大盤的集體造勢，如今華南板塊留住和吸引購房者的，是其成熟的魅力。當年掛在各售樓部墻壁上縱橫交錯的路網，在沙盤上示意的各項商業、生活等綜合配套以及市政設施，逐漸變成了現實。
在交通方面，華南板塊已經開通的地鐵3號線以及2號線南延段，將這一區域與越秀、荔灣、海珠和天河等連為一體。新光快速、東新高速、環城高速（南環）、華南快速、南沙港快速以及廣珠西線等快速路，也讓區域成為南來北往連接珠三角多個城市的“要塞”。而2010年初開通的廣州南站，更是將這一區域升級為整個珠三角新的交通樞紐。
在番禺大道沿線的萬博中心，2004年還是僅依靠吉盛偉邦來支撐的“郊區型商業”，而目前項目和周邊已匯聚天河城百貨、萬達廣場、海印等品牌商城。區域內還有總體量達到50萬平方米的番禺萬達廣場，以及奧園地產將打造的30萬平方米地標性城市綜合體。此外新天河城也將入駐萬博板塊，項目占地5 .28萬平方米。
（來源：南方都市報）
