深圳市民已然習(xí)慣這樣的挑逗，并將這些有著低價(jià)、資源等優(yōu)勢(shì)的結(jié)合部大盤，列入投資或自住的考慮范圍。于是，即便有著“非本地戶籍人口購(gòu)房需提供一年以上社保和納稅證明”的障礙，惠東、大亞灣、塘廈、鳳崗等地近期新開的樓盤，仍不放棄主攻深圳市場(chǎng)，他們中的某些，也仍然能報(bào)出“日售千套”的開盤業(yè)績(jī)。
結(jié)合部緩解大城市置業(yè)困境
碧桂園十里銀灘就是其中之一。就在上個(gè)月初的最近一次開盤，日售2000套，再續(xù)了首次開盤時(shí)日售3000套的傳奇。在它的購(gòu)房者比例中，幾次開盤統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)由“近8成是深圳人”，變成了“約8成是深圳、廣州、東莞等非惠州本地人”。
作為地處惠東濱海沿線的大盤，結(jié)合部的吸引力在發(fā)酵。之于深圳、廣州等鄰城購(gòu)房者，它的吸引力包括低價(jià)、大盤、自然資源等，當(dāng)然，還有開發(fā)商基于這么大項(xiàng)目而不惜重金的營(yíng)銷推廣，以及所處片區(qū)開發(fā)熱潮之下，諸多開發(fā)商集中發(fā)力對(duì)片區(qū)配套的改善提升和對(duì)片區(qū)價(jià)值的宣傳造勢(shì)。
而對(duì)于大清早趕去開盤現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的粵B、粵A等地車主而言，看重的不再只是區(qū)域藍(lán)圖下的所謂投資前景，考慮自住或者給父母養(yǎng)老的購(gòu)房者，在多個(gè)結(jié)合部樓盤中的比例都在上升。正如深惠、深莞、廣佛、珠中等珠三角目前房地產(chǎn)開發(fā)比較熱門的結(jié)合部，稍加分析就能看出其前提條件是兩地相鄰且有較為明顯的房?jī)r(jià)落差，一城邊界可承接另一城市區(qū)難以滿足的購(gòu)房需求。
“龍崗的毛坯房至少要10000元/平方米，我們開車過(guò)去也要將近30分鐘，幾乎同樣的時(shí)間到大亞灣，房子才5000元/平方米多，還帶裝修，我們當(dāng)然選擇在這里買了。”在大亞灣某項(xiàng)目的開盤現(xiàn)場(chǎng)，記者曾采訪到一對(duì)在深圳坪山打工的中年夫婦，來(lái)深8年，帶著一個(gè)大約10歲的兒子，最終買下一套80多平方米的三房。
惠州淡水是從深圳上沈海高速進(jìn)入惠州的第一個(gè)出口。光耀城·先生的湖（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）便位于高速路口不遠(yuǎn)處，以小面積低總價(jià)的別墅，成為惠州第一個(gè)主打深圳客群的項(xiàng)目。光耀集團(tuán)副總裁李丁此前接受本報(bào)記者采訪時(shí)，曾篤定地表示：“像深圳這樣人口密集、房?jī)r(jià)高企、資金充沛的城市，隨著城際軌道交通的網(wǎng)絡(luò)化，出現(xiàn)多種居住需求的外溢，幾乎沒有太多懸念。”此后，光耀更有多個(gè)結(jié)合部項(xiàng)目主打深圳市場(chǎng)，覆蓋了剛需、改善、投資、度假等多種需求。
對(duì)開發(fā)商既是餡餅又藏陷阱
市場(chǎng)需求無(wú)疑是點(diǎn)燃結(jié)合部地產(chǎn)開發(fā)的火種，用三、四線城市的地價(jià)，賣一、二線城市的房?jī)r(jià)，即便未來(lái)房?jī)r(jià)再打個(gè)折，利潤(rùn)空間較同城開發(fā)，也依然更為巨大，對(duì)于開發(fā)商當(dāng)然是難以抗拒的誘惑。
但是，誰(shuí)都知道成熟的市場(chǎng)中，斷不會(huì)有沒由來(lái)的便宜，誘惑的背后也不乏風(fēng)險(xiǎn)。低廉的地價(jià)，不僅僅因?yàn)樗幊鞘械燃?jí)的差別，更意味著開發(fā)環(huán)境的不成熟。不僅項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套，有可能項(xiàng)目外的市政配套，甚至門前的市政路，都有可能需要開發(fā)商自己修建。今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華更因此將地價(jià)低廉認(rèn)為是進(jìn)駐結(jié)合部必備的條件之一：“結(jié)合部開發(fā)周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本高，開發(fā)商需要額外承擔(dān)諸如交通、醫(yī)療、教育、生活等諸多配套建設(shè)，而物業(yè)售價(jià)又需要有吸引力，因此低地價(jià)成本是必須的。”
更大的問題在于，以相對(duì)低價(jià)為必要條件起步的結(jié)合部，往往還面臨著多個(gè)項(xiàng)目大干快上、多個(gè)新盤短兵相接的競(jìng)爭(zhēng)。比如惠東濱海沿線，去年賣了80 0 0套，今年要賣18000套，十多個(gè)大盤主力在售，有開發(fā)商直言：“對(duì)于深圳市場(chǎng)，去年已經(jīng)廣撒網(wǎng)撈了一遍，今年得拿篩子仔細(xì)篩了。”在東莞最靠近深圳的塘廈鎮(zhèn)，今年新面市加待面市的樓盤也超過(guò)了10個(gè)，于是已有樓盤開盤均價(jià)較前一期產(chǎn)品直降1000多元/平方米，令業(yè)界直呼“地板價(jià)”。即便在廣佛結(jié)合部已開發(fā)多年的金沙洲片區(qū)，近日多個(gè)樓盤爆出有購(gòu)房者首付已交半年卻依然備不了案的情況，原因是兩地相互限購(gòu)，這個(gè)問題解決不了，開發(fā)商嘆息沒轍：“現(xiàn)在我們這里真是賣不動(dòng)了呀，非常難賣。”
市場(chǎng)前置的缺陷難以避免
餡餅還是陷阱？這樣的忐忑，同樣存在于去結(jié)合部買房的人心中。
“只長(zhǎng)房子不長(zhǎng)草”，曾被央視以“睡城”為題報(bào)道過(guò)的惠州大亞灣，至今仍被業(yè)界人士這么評(píng)價(jià)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年大亞灣片區(qū)預(yù)計(jì)開工項(xiàng)目達(dá)108個(gè)，供應(yīng)面積超過(guò)330萬(wàn)平方米。這些房子八九成都瞄準(zhǔn)相鄰的深圳市場(chǎng)，但曾有深圳購(gòu)房者在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“不是我不想住，是根本住不了，小孩子晚上會(huì)嚇哭。”即便開發(fā)商們送戶口、墊首付等，煞費(fèi)心思方便購(gòu)房者，但整個(gè)大亞灣中心區(qū)只有1所醫(yī)院、一所中學(xué)，這些才是真正的后顧之憂。
誠(chéng)然，大盤之大，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)上百萬(wàn)的體量，令開發(fā)商有足夠的空間和時(shí)間，在社區(qū)內(nèi)完成日常生活的配套。不少打出第一居所或者剛需自住概念的樓盤中，不僅開通了城際往返的巴士，更在商業(yè)方面做足功夫，即便沒有集中商業(yè)，也往往想方設(shè)法引入不止一家的超市。但是，如果沒有統(tǒng)一規(guī)劃，每一家都圈地成城，配套之間的搭配、銜接就成了問題，而兩城相鄰的結(jié)合部，寄希望于所在的市、區(qū)、鎮(zhèn)政府拿出資金改善市政配套往往比較困難。在深莞、深惠、珠中甚至起步較早的廣佛結(jié)合部，此次南都記者實(shí)地探營(yíng)時(shí)都收到配套不足的反饋，連開發(fā)商也自嘲“小區(qū)內(nèi)桃源，小區(qū)外荒郊”。
當(dāng)然，也可以懷揣美好夢(mèng)想，想著三五年后，也許一切都不一樣了。“如果一切都等到規(guī)劃好了才開始發(fā)展，那等于中國(guó)把所有的路都修好才讓大家去買車，這是不現(xiàn)實(shí)的，一個(gè)區(qū)域一定是逐步完善的。”這是9年前，星河灣董事長(zhǎng)黃文仔面對(duì)華南板塊缺陷之爭(zhēng)，接受本報(bào)記者采訪時(shí)所說(shuō)的話。如今的華南板塊，褪去了一年供應(yīng)逾萬(wàn)套的開發(fā)熱潮，也早沒了比市中心區(qū)低一半的價(jià)格落差，但它留住現(xiàn)有的和吸引新的廣州購(gòu)房者，是因?yàn)槟抢铩敖煌ū憬荨⑸罘奖恪薄?/p>
特寫
華南板塊：
從城鄉(xiāng)結(jié)合部到廣州商住中心區(qū)，購(gòu)房者從被動(dòng)“南下”到不愿搬走
位于廣州番禺華南板塊的南國(guó)奧園，是阿杰自己買的第一套房子，從2004年收樓到現(xiàn)在，盡管已經(jīng)投資多套物業(yè)，那里仍舊是他的唯一住所。用阿杰的話說(shuō)，8年前住在這里是因?yàn)楸阋耍?年后依舊守在這里，是因?yàn)楝F(xiàn)在的華南板塊交通便捷、生活方便。
盡管現(xiàn)在的成熟讓他等了6-8年的時(shí)間。
2000年撤市設(shè)區(qū)的番禺，原本在“老廣”眼中的“番禺市”，因?yàn)橐粓?chǎng)由幾大房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)起的浩浩蕩蕩造城運(yùn)動(dòng)，為這個(gè)叫做“華南板塊”的新興居住區(qū)，帶來(lái)了大批從廣州“南下”的新居民。1997年廣地花園拉開了華南板塊大盤時(shí)代的序幕，2000年華南碧桂園亮相，2001年開始，廣州雅居樂、星河灣等大盤紛紛在這里邁出了十余年征途的第一步……
至今，在廣州人的口中，與華南板塊所在的番禺區(qū)的隔閡仍舊存在。“出廣州”、“返番禺”的說(shuō)法，仍舊將兩地剝離開來(lái)。但是，在置業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，這條界線已經(jīng)越來(lái)越模糊。
在番禺華南板塊當(dāng)年以“八大金剛”而自稱的祈福新村、星河灣、華南碧桂園、廣州雅居樂花園、錦繡香江花園、南國(guó)奧林匹克花園、華南新城和廣地花園，目前已經(jīng)基本開發(fā)完畢或者進(jìn)入開發(fā)后期，是板塊內(nèi)現(xiàn)有的成熟居住社區(qū)。
十余年樓價(jià)已超全市均價(jià)水平
在華南碧桂園開業(yè)不久的商業(yè)街，阿杰和他來(lái)自越秀區(qū)的同事老陳一邊喝著生啤，一邊談?wù)摲孔印＠详愓f(shuō)：“在2003年前后看房子的時(shí)候猶豫了一下，結(jié)果錯(cuò)過(guò)了華南板塊3000多的樓價(jià)，現(xiàn)在1萬(wàn)3也不一定買得回。”
如老陳所說(shuō)的那樣，在2002年開始，消費(fèi)者眼中看到的華南板塊，是一副大盤云集的局面，每一個(gè)大盤都有一座城的氣勢(shì)，無(wú)論是從樓盤規(guī)模、園林環(huán)境還是建筑物的風(fēng)格，都讓人眼前一亮。而相比當(dāng)時(shí)中心區(qū)單價(jià)4000-6000元的均價(jià)來(lái)說(shuō)，華南板塊2000多元到4000元的價(jià)格，以及部分樓盤“分期首付”的低門檻，無(wú)疑具有強(qiáng)大的吸引力。
但是，不可否認(rèn)的是，即使在那時(shí)從廣州南跨珠江聯(lián)通番禺的華南快速干線開通，但是相對(duì)高昂的路橋費(fèi)，以及區(qū)域主力消費(fèi)群體都需要依靠公共交通出行的狀態(tài)來(lái)說(shuō)，每天單程一個(gè)多小時(shí)搖晃在公交車上或者是樓巴上的生活，并不是所有買家都能夠接受。此外，除了樓盤自帶的部分餐飲和小型商業(yè)配套之外，華南板塊的樓盤普遍都是，且有“在小區(qū)內(nèi)是桃園，小區(qū)外是荒郊”的尷尬。甚至，華南板塊之間的樓盤之間沒有公共交通可以往來(lái)，就連廣州的的士司機(jī)聽說(shuō)是去番禺都會(huì)面露難色。
“不少買在華南板塊的消費(fèi)者，住三五年過(guò)渡之后都會(huì)搬出這座‘睡城’。”這是四五年前某業(yè)內(nèi)人士對(duì)于華南板塊的預(yù)判。
但是如今，住在中心區(qū)的人在換房之際，都跑到華南板塊來(lái)一邊看房，一邊感嘆今非昔比的房?jī)r(jià)。目前，華南板塊的錦繡香江和祈福新村等老盤單價(jià)都已經(jīng)突破2萬(wàn)元，區(qū)內(nèi)其他二手房單價(jià)也都在1.3萬(wàn)元-1.5萬(wàn)元的水平。這一價(jià)格水平已經(jīng)超過(guò)了廣州市區(qū)目前約為1.3萬(wàn)元-1 .4萬(wàn)元的均價(jià)水平，可與天河、海珠等核心市區(qū)的部分在售樓盤相“抗衡”。
在建將建商業(yè)體量超10個(gè)天河城
而事實(shí)上，隨著早年“八大金剛”等大盤相繼收官謝幕，從2009年之后，番禺華南板塊的風(fēng)頭開始被土地供應(yīng)量充足的金沙洲、花都區(qū)以及蘿崗等區(qū)域所代替。目前，華南板塊在售的樓盤包括雅居樂劍橋郡、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、敏捷上城國(guó)際、海怡半島和時(shí)代外灘等約11個(gè)，從樓盤的規(guī)模和供應(yīng)量都不能再與當(dāng)年相提并論。即使在番禺區(qū)中，華南板塊也不再是一枝獨(dú)秀，而是與大學(xué)城、市橋南及亞運(yùn)城三大板塊并駕齊驅(qū)。
沒有了低價(jià)優(yōu)勢(shì)，沒有了超級(jí)大盤的集體造勢(shì)，如今華南板塊留住和吸引購(gòu)房者的，是其成熟的魅力。當(dāng)年掛在各售樓部墻壁上縱橫交錯(cuò)的路網(wǎng)，在沙盤上示意的各項(xiàng)商業(yè)、生活等綜合配套以及市政設(shè)施，逐漸變成了現(xiàn)實(shí)。
在交通方面，華南板塊已經(jīng)開通的地鐵3號(hào)線以及2號(hào)線南延段，將這一區(qū)域與越秀、荔灣、海珠和天河等連為一體。新光快速、東新高速、環(huán)城高速（南環(huán)）、華南快速、南沙港快速以及廣珠西線等快速路，也讓區(qū)域成為南來(lái)北往連接珠三角多個(gè)城市的“要塞”。而2010年初開通的廣州南站，更是將這一區(qū)域升級(jí)為整個(gè)珠三角新的交通樞紐。
在番禺大道沿線的萬(wàn)博中心，2004年還是僅依靠吉盛偉邦來(lái)支撐的“郊區(qū)型商業(yè)”，而目前項(xiàng)目和周邊已匯聚天河城百貨、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、海印等品牌商城。區(qū)域內(nèi)還有總體量達(dá)到50萬(wàn)平方米的番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及奧園地產(chǎn)將打造的30萬(wàn)平方米地標(biāo)性城市綜合體。此外新天河城也將入駐萬(wàn)博板塊，項(xiàng)目占地5 .28萬(wàn)平方米。
“向東再走500米，房?jī)r(jià)便宜50萬(wàn)”一路之隔的惠州樓盤，對(duì)著深圳打出這些個(gè)廣告語(yǔ)，甚至更有自信者在深南大道上豎起廣告牌“魚什么時(shí)候來(lái)是魚的事”。
深圳市民已然習(xí)慣這樣的挑逗，并將這些有著低價(jià)、資源等優(yōu)勢(shì)的結(jié)合部大盤，列入投資或自住的考慮范圍。于是，即便有著“非本地戶籍人口購(gòu)房需提供一年以上社保和納稅證明”的障礙，惠東、大亞灣、塘廈、鳳崗等地近期新開的樓盤，仍不放棄主攻深圳市場(chǎng)，他們中的某些，也仍然能報(bào)出“日售千套”的開盤業(yè)績(jī)。
結(jié)合部緩解大城市置業(yè)困境
碧桂園十里銀灘就是其中之一。就在上個(gè)月初的最近一次開盤，日售2000套，再續(xù)了首次開盤時(shí)日售3000套的傳奇。在它的購(gòu)房者比例中，幾次開盤統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)由“近8成是深圳人”，變成了“約8成是深圳、廣州、東莞等非惠州本地人”。
作為地處惠東濱海沿線的大盤，結(jié)合部的吸引力在發(fā)酵。之于深圳、廣州等鄰城購(gòu)房者，它的吸引力包括低價(jià)、大盤、自然資源等，當(dāng)然，還有開發(fā)商基于這么大項(xiàng)目而不惜重金的營(yíng)銷推廣，以及所處片區(qū)開發(fā)熱潮之下，諸多開發(fā)商集中發(fā)力對(duì)片區(qū)配套的改善提升和對(duì)片區(qū)價(jià)值的宣傳造勢(shì)。
而對(duì)于大清早趕去開盤現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的粵B、粵A等地車主而言，看重的不再只是區(qū)域藍(lán)圖下的所謂投資前景，考慮自住或者給父母養(yǎng)老的購(gòu)房者，在多個(gè)結(jié)合部樓盤中的比例都在上升。正如深惠、深莞、廣佛、珠中等珠三角目前房地產(chǎn)開發(fā)比較熱門的結(jié)合部，稍加分析就能看出其前提條件是兩地相鄰且有較為明顯的房?jī)r(jià)落差，一城邊界可承接另一城市區(qū)難以滿足的購(gòu)房需求。
“龍崗的毛坯房至少要10000元/平方米，我們開車過(guò)去也要將近30分鐘，幾乎同樣的時(shí)間到大亞灣，房子才5000元/平方米多，還帶裝修，我們當(dāng)然選擇在這里買了。”在大亞灣某項(xiàng)目的開盤現(xiàn)場(chǎng)，記者曾采訪到一對(duì)在深圳坪山打工的中年夫婦，來(lái)深8年，帶著一個(gè)大約10歲的兒子，最終買下一套80多平方米的三房。
惠州淡水是從深圳上沈海高速進(jìn)入惠州的第一個(gè)出口。光耀城·先生的湖便位于高速路口不遠(yuǎn)處，以小面積低總價(jià)的別墅，成為惠州第一個(gè)主打深圳客群的項(xiàng)目。光耀集團(tuán)副總裁李丁此前接受本報(bào)記者采訪時(shí)，曾篤定地表示：“像深圳這樣人口密集、房?jī)r(jià)高企、資金充沛的城市，隨著城際軌道交通的網(wǎng)絡(luò)化，出現(xiàn)多種居住需求的外溢，幾乎沒有太多懸念。”此后，光耀更有多個(gè)結(jié)合部項(xiàng)目主打深圳市場(chǎng)，覆蓋了剛需、改善、投資、度假等多種需求。
對(duì)開發(fā)商既是餡餅又藏陷阱
市場(chǎng)需求無(wú)疑是點(diǎn)燃結(jié)合部地產(chǎn)開發(fā)的火種，用三、四線城市的地價(jià)，賣一、二線城市的房?jī)r(jià)，即便未來(lái)房?jī)r(jià)再打個(gè)折，利潤(rùn)空間較同城開發(fā)，也依然更為巨大，對(duì)于開發(fā)商當(dāng)然是難以抗拒的誘惑。
但是，誰(shuí)都知道成熟的市場(chǎng)中，斷不會(huì)有沒由來(lái)的便宜，誘惑的背后也不乏風(fēng)險(xiǎn)。低廉的地價(jià)，不僅僅因?yàn)樗幊鞘械燃?jí)的差別，更意味著開發(fā)環(huán)境的不成熟。不僅項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套，有可能項(xiàng)目外的市政配套，甚至門前的市政路，都有可能需要開發(fā)商自己修建。今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華更因此將地價(jià)低廉認(rèn)為是進(jìn)駐結(jié)合部必備的條件之一：“結(jié)合部開發(fā)周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本高，開發(fā)商需要額外承擔(dān)諸如交通、醫(yī)療、教育、生活等諸多配套建設(shè)，而物業(yè)售價(jià)又需要有吸引力，因此低地價(jià)成本是必須的。”
更大的問題在于，以相對(duì)低價(jià)為必要條件起步的結(jié)合部，往往還面臨著多個(gè)項(xiàng)目大干快上、多個(gè)新盤短兵相接的競(jìng)爭(zhēng)。比如惠東濱海沿線，去年賣了80 0 0套，今年要賣18000套，十多個(gè)大盤主力在售，有開發(fā)商直言：“對(duì)于深圳市場(chǎng)，去年已經(jīng)廣撒網(wǎng)撈了一遍，今年得拿篩子仔細(xì)篩了。”在東莞最靠近深圳的塘廈鎮(zhèn)，今年新面市加待面市的樓盤也超過(guò)了10個(gè)，于是已有樓盤開盤均價(jià)較前一期產(chǎn)品直降1000多元/平方米，令業(yè)界直呼“地板價(jià)”。即便在廣佛結(jié)合部已開發(fā)多年的金沙洲片區(qū)，近日多個(gè)樓盤爆出有購(gòu)房者首付已交半年卻依然備不了案的情況，原因是兩地相互限購(gòu)，這個(gè)問題解決不了，開發(fā)商嘆息沒轍：“現(xiàn)在我們這里真是賣不動(dòng)了呀，非常難賣。”
市場(chǎng)前置的缺陷難以避免
餡餅還是陷阱？這樣的忐忑，同樣存在于去結(jié)合部買房的人心中。
“只長(zhǎng)房子不長(zhǎng)草”，曾被央視以“睡城”為題報(bào)道過(guò)的惠州大亞灣，至今仍被業(yè)界人士這么評(píng)價(jià)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年大亞灣片區(qū)預(yù)計(jì)開工項(xiàng)目達(dá)108個(gè)，供應(yīng)面積超過(guò)330萬(wàn)平方米。這些房子八九成都瞄準(zhǔn)相鄰的深圳市場(chǎng)，但曾有深圳購(gòu)房者在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“不是我不想住，是根本住不了，小孩子晚上會(huì)嚇哭。”即便開發(fā)商們送戶口、墊首付等，煞費(fèi)心思方便購(gòu)房者，但整個(gè)大亞灣中心區(qū)只有1所醫(yī)院、一所中學(xué)，這些才是真正的后顧之憂。
誠(chéng)然，大盤之大，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)上百萬(wàn)的體量，令開發(fā)商有足夠的空間和時(shí)間，在社區(qū)內(nèi)完成日常生活的配套。不少打出第一居所或者剛需自住概念的樓盤中，不僅開通了城際往返的巴士，更在商業(yè)方面做足功夫，即便沒有集中商業(yè)，也往往想方設(shè)法引入不止一家的超市。但是，如果沒有統(tǒng)一規(guī)劃，每一家都圈地成城，配套之間的搭配、銜接就成了問題，而兩城相鄰的結(jié)合部，寄希望于所在的市、區(qū)、鎮(zhèn)政府拿出資金改善市政配套往往比較困難。在深莞、深惠、珠中甚至起步較早的廣佛結(jié)合部，此次南都記者實(shí)地探營(yíng)時(shí)都收到配套不足的反饋，連開發(fā)商也自嘲“小區(qū)內(nèi)桃源，小區(qū)外荒郊”。
當(dāng)然，也可以懷揣美好夢(mèng)想，想著三五年后，也許一切都不一樣了。“如果一切都等到規(guī)劃好了才開始發(fā)展，那等于中國(guó)把所有的路都修好才讓大家去買車，這是不現(xiàn)實(shí)的，一個(gè)區(qū)域一定是逐步完善的。”這是9年前，星河灣董事長(zhǎng)黃文仔面對(duì)華南板塊缺陷之爭(zhēng)，接受本報(bào)記者采訪時(shí)所說(shuō)的話。如今的華南板塊，褪去了一年供應(yīng)逾萬(wàn)套的開發(fā)熱潮，也早沒了比市中心區(qū)低一半的價(jià)格落差，但它留住現(xiàn)有的和吸引新的廣州購(gòu)房者，是因?yàn)槟抢铩敖煌ū憬荨⑸罘奖恪薄?/p>
特寫
華南板塊：
從城鄉(xiāng)結(jié)合部到廣州商住中心區(qū)，購(gòu)房者從被動(dòng)“南下”到不愿搬走
位于廣州番禺華南板塊的南國(guó)奧園，是阿杰自己買的第一套房子，從2004年收樓到現(xiàn)在，盡管已經(jīng)投資多套物業(yè)，那里仍舊是他的唯一住所。用阿杰的話說(shuō)，8年前住在這里是因?yàn)楸阋耍?年后依舊守在這里，是因?yàn)楝F(xiàn)在的華南板塊交通便捷、生活方便。
盡管現(xiàn)在的成熟讓他等了6-8年的時(shí)間。
2000年撤市設(shè)區(qū)的番禺，原本在“老廣”眼中的“番禺市”，因?yàn)橐粓?chǎng)由幾大房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)起的浩浩蕩蕩造城運(yùn)動(dòng)，為這個(gè)叫做“華南板塊”的新興居住區(qū)，帶來(lái)了大批從廣州“南下”的新居民。1997年廣地花園拉開了華南板塊大盤時(shí)代的序幕，2000年華南碧桂園亮相，2001年開始，廣州雅居樂、星河灣等大盤紛紛在這里邁出了十余年征途的第一步……
至今，在廣州人的口中，與華南板塊所在的番禺區(qū)的隔閡仍舊存在。“出廣州”、“返番禺”的說(shuō)法，仍舊將兩地剝離開來(lái)。但是，在置業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，這條界線已經(jīng)越來(lái)越模糊。
在番禺華南板塊當(dāng)年以“八大金剛”而自稱的祈福新村、星河灣、華南碧桂園、廣州雅居樂花園、錦繡香江花園、南國(guó)奧林匹克花園、華南新城和廣地花園，目前已經(jīng)基本開發(fā)完畢或者進(jìn)入開發(fā)后期，是板塊內(nèi)現(xiàn)有的成熟居住社區(qū)。
十余年樓價(jià)已超全市均價(jià)水平
在華南碧桂園開業(yè)不久的商業(yè)街，阿杰和他來(lái)自越秀區(qū)的同事老陳一邊喝著生啤，一邊談?wù)摲孔印＠详愓f(shuō)：“在2003年前后看房子的時(shí)候猶豫了一下，結(jié)果錯(cuò)過(guò)了華南板塊3000多的樓價(jià)，現(xiàn)在1萬(wàn)3也不一定買得回。”
如老陳所說(shuō)的那樣，在2002年開始，消費(fèi)者眼中看到的華南板塊，是一副大盤云集的局面，每一個(gè)大盤都有一座城的氣勢(shì)，無(wú)論是從樓盤規(guī)模、園林環(huán)境還是建筑物的風(fēng)格，都讓人眼前一亮。而相比當(dāng)時(shí)中心區(qū)單價(jià)4000-6000元的均價(jià)來(lái)說(shuō)，華南板塊2000多元到4000元的價(jià)格，以及部分樓盤“分期首付”的低門檻，無(wú)疑具有強(qiáng)大的吸引力。
但是，不可否認(rèn)的是，即使在那時(shí)從廣州南跨珠江聯(lián)通番禺的華南快速干線開通，但是相對(duì)高昂的路橋費(fèi)，以及區(qū)域主力消費(fèi)群體都需要依靠公共交通出行的狀態(tài)來(lái)說(shuō)，每天單程一個(gè)多小時(shí)搖晃在公交車上或者是樓巴上的生活，并不是所有買家都能夠接受。此外，除了樓盤自帶的部分餐飲和小型商業(yè)配套之外，華南板塊的樓盤普遍都是，且有“在小區(qū)內(nèi)是桃園，小區(qū)外是荒郊”的尷尬。甚至，華南板塊之間的樓盤之間沒有公共交通可以往來(lái)，就連廣州的的士司機(jī)聽說(shuō)是去番禺都會(huì)面露難色。
“不少買在華南板塊的消費(fèi)者，住三五年過(guò)渡之后都會(huì)搬出這座‘睡城’。”這是四五年前某業(yè)內(nèi)人士對(duì)于華南板塊的預(yù)判。
但是如今，住在中心區(qū)的人在換房之際，都跑到華南板塊來(lái)一邊看房，一邊感嘆今非昔比的房?jī)r(jià)。目前，華南板塊的錦繡香江和祈福新村等老盤單價(jià)都已經(jīng)突破2萬(wàn)元，區(qū)內(nèi)其他二手房單價(jià)也都在1.3萬(wàn)元-1.5萬(wàn)元的水平。這一價(jià)格水平已經(jīng)超過(guò)了廣州市區(qū)目前約為1.3萬(wàn)元-1 .4萬(wàn)元的均價(jià)水平，可與天河、海珠等核心市區(qū)的部分在售樓盤相“抗衡”。
在建將建商業(yè)體量超10個(gè)天河城
而事實(shí)上，隨著早年“八大金剛”等大盤相繼收官謝幕，從2009年之后，番禺華南板塊的風(fēng)頭開始被土地供應(yīng)量充足的金沙洲、花都區(qū)以及蘿崗等區(qū)域所代替。目前，華南板塊在售的樓盤包括雅居樂劍橋郡、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、敏捷上城國(guó)際、海怡半島和時(shí)代外灘等約11個(gè)，從樓盤的規(guī)模和供應(yīng)量都不能再與當(dāng)年相提并論。即使在番禺區(qū)中，華南板塊也不再是一枝獨(dú)秀，而是與大學(xué)城、市橋南及亞運(yùn)城三大板塊并駕齊驅(qū)。
沒有了低價(jià)優(yōu)勢(shì)，沒有了超級(jí)大盤的集體造勢(shì)，如今華南板塊留住和吸引購(gòu)房者的，是其成熟的魅力。當(dāng)年掛在各售樓部墻壁上縱橫交錯(cuò)的路網(wǎng)，在沙盤上示意的各項(xiàng)商業(yè)、生活等綜合配套以及市政設(shè)施，逐漸變成了現(xiàn)實(shí)。
在交通方面，華南板塊已經(jīng)開通的地鐵3號(hào)線以及2號(hào)線南延段，將這一區(qū)域與越秀、荔灣、海珠和天河等連為一體。新光快速、東新高速、環(huán)城高速（南環(huán)）、華南快速、南沙港快速以及廣珠西線等快速路，也讓區(qū)域成為南來(lái)北往連接珠三角多個(gè)城市的“要塞”。而2010年初開通的廣州南站，更是將這一區(qū)域升級(jí)為整個(gè)珠三角新的交通樞紐。
在番禺大道沿線的萬(wàn)博中心，2004年還是僅依靠吉盛偉邦來(lái)支撐的“郊區(qū)型商業(yè)”，而目前項(xiàng)目和周邊已匯聚天河城百貨、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、海印等品牌商城。區(qū)域內(nèi)還有總體量達(dá)到50萬(wàn)平方米的番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及奧園地產(chǎn)將打造的30萬(wàn)平方米地標(biāo)性城市綜合體。此外新天河城也將入駐萬(wàn)博板塊，項(xiàng)目占地5 .28萬(wàn)平方米。
（來(lái)源：南方都市報(bào)）
