內容簡介：一邊推動商業項目面市，一邊已經在武漢、杭州、沈陽、海口等地斥資約百億元拿地，且外拓都是商業項目或商住兩用項目。

　　長期以來，越秀地產股份有限公司(下稱“越秀地產”)偏安廣州，固步自封，且以住宅為主。目前，越秀地產的總土地儲備約1340萬平方米，卻有約48%位于廣州。而其目前異地在售項目均為住宅，銷售也不盡如人意。過分依賴廣州區域及住宅市場的風險不言而喻。

　　不過，從越秀地產今年的戰略來看，其正力圖擺脫這種“依賴癥”。一邊推動商業項目面市，一邊已經在武漢、杭州、沈陽、海口等地斥資約百億元拿地，且外拓都是商業項目或商住兩用項目。

　　“今年在產品線方面加大了商業地產的比重。目前，越秀集團已經把‘地產開發、商業運營及資本運營’的商業模式作為一項獨特的核心能力，把商業、住宅‘雙輪驅動’、打造商業地產作為未來戰略思考的重要部分。”越秀地產在給記者的書面回復中稱。

　　有分析認為，越秀地產的大規模向外擴張也將會使其負債比率大幅反彈。

　　異地銷售貢獻僅一成

　　作為廣州本土最老牌的房地產企業，越秀地產跨區域擴張的步子卻遲緩于近半數百強房地產企業。截至2008年末，越秀地產的土地儲備為354萬平方米，除了一幅香港地塊，其余的都在廣州。

　　到了2010年，越秀地產的布局城市增加到9個。不過，異地的銷售收入貢獻卻為零，原因是“還沒有進入銷售期”。

　　為了擴大廣州以外市場的銷售份額，2011年越秀地產快速向外地擴張：先后競得沈陽南塔街地塊、中山東升鎮地塊、杭州臨安地塊等，包括廣州科學城地塊在內新增土地儲備160萬平方米，全年斥資67.76億元，遠高于50億元的預算。

　　2011年，越秀地產相關人士曾表示，其2011年年度業績目標是不低于90億元，計劃其中15%的銷售額來自煙臺、沈陽。然而結果卻是：江門星匯名庭、沈陽越秀岄湖郡、煙臺星匯鳳凰等3個項目的總收益也僅4.2億元，占總銷售額91.8億元的4.6%，可謂是慘淡。

　　今年上半年，隨著中山星匯云錦項目加入銷售陣營，越秀地產在異地實現銷售的項目增至4個。越秀地產在廣州以外的銷售收入有了改觀，達到了12.67億，總占比升至12.4%。

　　下半年70億拿地

　　今年上半年，越秀地產僅1月份在土地市場上亮相。

　　今年1月初，越秀地產斥資人民幣28.2億元購入位于湖北省武漢市硚口區硚口路的一幅商業金融地塊，計劃建設300米漢江沿線第一高樓。同月，越秀地產再次出手，與廣東省茂名市政府簽署戰略合作框架協議，擬在茂名打造總占地面積超過5000畝的大型綜合體項目。之后，便匿跡土地市場。

　　而下半年開始，越秀地產卻加快了擴張步伐。時代周報記者統計發現，下半年越秀地產共9次出手拿地，耗資約70億元，時間集中在9、10、11月。在今年所拿的所有地塊中，蘿崗、從化占三塊，將發展為住宅，其余地塊都位于廣州以外的區域，發展方向為城市綜合體、商住兩用地塊和旅游地產地塊。

　　拿地變化明顯與其資金變化有關。金利豐證券的研究報告顯示，越秀地產去年凈資本負債率達75.5%，總銀行借貸同比增加23.2%至217.8億元，今年有
106億元貸款到期。期末集團手持現金61.3億元，未動用的銀行授信額度28億元。而越秀地產今年8月中旬接受時代周報記者采訪時表示，“公司將廣州國際金融中心注入到越秀房托的交易亦得到了通過，這一交易將使公司獲益良好，包括：錄得人民幣5億-7億元的收益;減少約人民幣45.00億元的銀行負債;增加現金約人民幣40億元;廣州國際金融中心在2011年錄得較高的評估升值，公司通過此交易亦使升值實現現金化。”

　　這次交易讓越秀地產的負債率降至35%。但是，更重要的是，這次資金回籠，讓其能在大舉跑馬圈地時“不差錢”。為了進一步增強資金實力，越秀地產11月9日又發布公告稱：公司與一間銀行訂立一份融資協議，該銀行將向越秀地產提供高達3億港元的無抵押18個月貸款融資。

　　對于越秀地產在土地市場的表現，亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對記者如此表示：“應該說這是越秀地產轉型的表現。拿地的趨勢集中在二、三線城市，一方面是這些城市的土地價格便宜，開發風險小，利潤高。另外一方面是二、三線城市的購買力逐漸旺盛，況且商業地產發展空間大。”

　　過度擴展商業地產

　　今年4月26日，越秀地產成立商業地產事業部，正式宣告商業地產運營平臺成立，其大力拓展商業地產項目的野心凸顯。

　　越秀地產今年新推出廣州財富公館，商業項目還包括廣州財富世紀廣場，這兩個項目為其立下了汗馬功勞，上半年吸金34.07億元，占比33.4%。

　　實際上，從去年下半年開始，越秀地產的商業項目貢獻就凸顯。有分析稱，越秀地產去年在最后3個月能夠完成銷售任務，主要得益于商業物業銷售的大幅增長。其中位于珠江新城的財富世紀廣場，自2011年9月開盤至12月，總共銷售了12億元。而江南新苑裙樓商鋪、火車東站的東方寶泰廣場的銷售業績也不錯，貢獻了超10億元的銷售業績。

　　然而，事實上，越秀地產卻用出售這些商業項目的方式回籠資金。數據顯示，10月份，越秀地產出售了珠江新城非限購商業項目財富世紀廣場和位于海珠區的江南新苑裙樓商鋪，回籠資金近9.96億元。時過一月，越秀地產再次將其旗下開業已7年的東方寶泰購物廣場出售給該商場的經營管理方香港匯港發展集團，此交易完成后，越秀地產回籠現金9.84億元。單是這兩次物業的出售，就回籠資金近19.8億元。業內有分析認為，越秀地產將商業項目像住宅一樣賣掉，雖能帶來短期利益回報，但卻影響長期盈利。不過越秀地產否認拋售，稱這是在“清理非核心資產”。

　　“越秀地產所出售的商業物業屬于傳統的商業項目，可能他們覺得沒有長期持有價值。將這些舊的物業套現，用來買新的地做新的商業地產模式，比如說城市綜合體。”廣州市社會科學院研究員彭澎對記者說。

　　越秀地產外拓均以商業地產為重頭戲，資金投入可想而知，且回收期漫長，但其卻認為自己有著一道殺手锏：“只要公司實現‘越秀地產和越秀房托’之間的一個常態化互動，越秀地產負責商業地產的開發和培育，再把商業物業注入到越秀房托，由越秀房托進行管理，相信這樣的一個互動模式能盤活投入到商業地產開發的資金。對于公司來說，既可以減輕負擔回籠資金，又可以繼續享受因這個物業而產生穩定收入和評估升值帶來的收益。”越秀地產對記者如是表示。

　　然而，風險卻與機遇并存。“越秀地產此種做法的利就是后市利潤高，弊端卻是資金回收周期長，如果過度擴展商業地產項目，會有引發負債率反彈的可能性。”謝逸楓對記者表示。

　　（來源：時代周報）