樓市調(diào)控已成常態(tài)，越來越多的房企開始提速商業(yè)地產(chǎn)布局。蘇州作為執(zhí)行限購政策的城市之一，近兩年來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也如火如荼。隨著又一年的“金九銀十”到來，蘇州商業(yè)地產(chǎn)有望迎來新的爆發(fā)。
業(yè)內(nèi)人士表示，住宅調(diào)控，經(jīng)濟(jì)放緩，政府將拉動(dòng)內(nèi)需作為提振經(jīng)濟(jì)重要手段，商業(yè)地產(chǎn)作為承載居民消費(fèi)的實(shí)體，迎來了良好機(jī)遇，而另一方面，在高庫存和激烈競(jìng)爭(zhēng)的雙重壓力之下，眾多商業(yè)項(xiàng)目也面臨著重重挑戰(zhàn)。
遍地開花，發(fā)展后勁可觀
環(huán)顧蘇州各大片區(qū)，新興商業(yè)項(xiàng)目遍地開花。環(huán)金雞湖中央商務(wù)區(qū)作為蘇州目前發(fā)展力度最大的現(xiàn)代化商業(yè)圈，近年地標(biāo)性商業(yè)體相繼動(dòng)工興建東方之門、圓融星座、晉合廣場(chǎng)、九龍倉蘇州國(guó)際金融中心以及今年啟動(dòng)的蘇州中心廣場(chǎng)，而頗受矚目的蘇州鳳凰文化廣場(chǎng)預(yù)計(jì)將于9月底10月初開盤，推出70年產(chǎn)權(quán)的精裝寓所。湖東板塊的高揚(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)也將在年底前推出，主推20-80平方米商鋪。
蘇州城區(qū)周邊的很多片區(qū)近年來也在住宅開發(fā)上取得長(zhǎng)足發(fā)展，比如園區(qū)的青劍湖板塊、新區(qū)的滸墅關(guān)板塊、吳中區(qū)與園區(qū)交界的通達(dá)路沿線均不斷有大量人口遷入，其配套的片區(qū)中心商業(yè)也在隨之崛起。獨(dú)墅湖西側(cè)的雙銀國(guó)際金融城是以金融服務(wù)及金融產(chǎn)品交易為核心，集交易、研發(fā)、購物、辦公、商業(yè)服務(wù)等功能于一體的大型城市商業(yè)金融綜合體，項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月中下旬開盤。再以滄浪新城為例，隨著住宅項(xiàng)目的交房入住，區(qū)域內(nèi)的大型商業(yè)項(xiàng)目世茂廣場(chǎng)也頗受市場(chǎng)青睞，目前該項(xiàng)目南區(qū)的商鋪在售。
在商業(yè)氛圍的整體打造中，吳中區(qū)已經(jīng)開始涌現(xiàn)出一批大型商業(yè)項(xiàng)目，如寶帶路上的主城區(qū)第一地標(biāo)中潤(rùn)蘇州中心項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)地圖，以及南門商圈的南門商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)地圖等項(xiàng)目的出現(xiàn)都加速了吳中“新城”商業(yè)氛圍的整體形成，升級(jí)了吳中區(qū)主城板塊商業(yè)市場(chǎng)，一定程度上也帶動(dòng)了蘇州商業(yè)縱軸南端的發(fā)展。城南的越溪板塊近年來剛需房源熱銷，區(qū)域商業(yè)配套的建設(shè)不斷提速，除了在售的美樂城項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)地圖，以特色美食為主的歐蓓莎·中華美食城也將在今年底之前正式推出。
專業(yè)市場(chǎng)，投資青睞漸成氣候
蘇州的商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展中也出現(xiàn)了很多模式，除了規(guī)模宏大的商業(yè)綜合體、時(shí)尚的購物中心、現(xiàn)代寫字樓和精裝酒店式公寓之外，一些只針對(duì)小商業(yè)范圍的專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)也逐漸走進(jìn)人們的視野。比如，賽格又一城是經(jīng)營(yíng)電子行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)，華東食品城是以食品類批發(fā)零售的專業(yè)市場(chǎng)。這類專業(yè)性市場(chǎng)通常依托于一類產(chǎn)品和行業(yè)成規(guī)模發(fā)展，并由相關(guān)責(zé)任方負(fù)責(zé)統(tǒng)一性經(jīng)營(yíng)。對(duì)于購房者而言，投資大型商場(chǎng)或?qū)懽謽峭袚?dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，而投資中小商品賣場(chǎng)則更切近大眾的消費(fèi)需求。
私營(yíng)業(yè)主章先生近期在昆山的美吉特工業(yè)品博覽城購買了一套小型商鋪。“目前雖然從股市和黃金中逃離不失為明哲保身的方法，但選擇將資金放到具有投資價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目中則更能讓人滿意。但相對(duì)住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目的保值性較為明顯。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，投資商業(yè)地產(chǎn)帶來的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于普通住宅。”他告訴筆者，特別是專業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)應(yīng)該有很好的發(fā)展趨勢(shì)，而照明燈飾產(chǎn)業(yè)也未來將有較大發(fā)展前景和機(jī)遇，因此選擇在美吉特工業(yè)品博覽城一期的美吉特?zé)舳纪顿Y商鋪，在目前看來是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。
業(yè)內(nèi)人士表示，住宅市場(chǎng)受打壓后，大批投資房和熱錢流入商業(yè)市場(chǎng)。若是盲目開辟大而全的商業(yè)地產(chǎn)，城市消費(fèi)難以承載，則很可能會(huì)令城市的商業(yè)配套過剩，影響城市的成長(zhǎng)。而一些專業(yè)性強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)，只需定位切確，很有希望帶來長(zhǎng)久繁榮。
保障投資，后期運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵
在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市交通建設(shè)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)之下，蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景可觀。但是近年來商業(yè)項(xiàng)目的大量上市，也造成了蘇州商業(yè)物業(yè)庫存高位，風(fēng)險(xiǎn)壘高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)踴躍，商業(yè)運(yùn)營(yíng)有待加強(qiáng)，而隨著調(diào)控的深入，越來越多投資者置業(yè)房產(chǎn)也日趨理性。
有業(yè)內(nèi)專家表示，蘇州交通建設(shè)不斷發(fā)展，把各個(gè)區(qū)域由點(diǎn)連成了線，而沿線諸多的城建與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目把地鐵效應(yīng)連成了片，人氣得以聚攏，未來商業(yè)地產(chǎn)亦會(huì)得到愈來愈多投資者的青睞，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。但是從目前蘇州商業(yè)市場(chǎng)可售庫存來看，整體仍處在相對(duì)高位狀態(tài)，如何加速這部分開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)消化周期，將是擺在部分開發(fā)企業(yè)面前的一大挑戰(zhàn)。另外，同質(zhì)化開發(fā)泛濫，差異化競(jìng)爭(zhēng)不足也是一大問題，片區(qū)之間甚至同一板塊內(nèi)的“復(fù)制”商業(yè)形態(tài)及運(yùn)營(yíng)模式的不在少數(shù)，導(dǎo)致商業(yè)投資差異化競(jìng)爭(zhēng)較為缺乏。在商業(yè)開發(fā)活躍的同時(shí)，保障投資者的有效利益回報(bào)，如何有效的加強(qiáng)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理才是最有力挑戰(zhàn)。
（來源：365地產(chǎn)家居）
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