2011年以后，城市綜合體發(fā)展到了極盛時期，縱觀昆明主城區(qū)當前近30個綜合體，動輒就是一站式購物消費，世界級商業(yè)配套。昆明一部分開發(fā)商的做法是，商業(yè)的部分自持，通過住宅和寫字樓出售來保證現(xiàn)金流暢通。
這十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從底商獨立商鋪出售，到產(chǎn)權(quán)式分割出售，再到開發(fā)商自持的變遷
盡管在過去的十年，房地產(chǎn)調(diào)控幾乎伴隨了行業(yè)始終，但相較于住宅，商業(yè)地產(chǎn)受到的影響并不大，從某種角度上來說，商業(yè)地產(chǎn)還是調(diào)控的受益者。由于針對住宅的調(diào)控層層深入，促成理財投資者逐步把目標從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，開發(fā)商也逐漸把商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。過去的十年，是商業(yè)地產(chǎn)從萌芽走向蓬勃興旺的十年，在這十年里，黃金遍地，高潮迭起，亮點頻出。
從單體式商業(yè)到城市綜合體
昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史并不長，再往前數(shù)也不過是十多年的時間。2002年的商業(yè)地產(chǎn)，在有過曇花一現(xiàn)式的輝煌后，呈現(xiàn)在公眾眼前的是遭受重創(chuàng)后的“一地雞毛”。曾經(jīng)火爆一時金碧輝煌、鴻城賽特、新東方女人廣場等相繼因為產(chǎn)權(quán)式分割出售等問題遭遇滑鐵盧，大規(guī)模的商業(yè)項目死火，投資者哭訴無門，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出前所未有的“殺機”，這是一次單體型復合式商業(yè)的集體覆滅。
給市場帶來希望并指引方向的是2001年建成開業(yè)的柏聯(lián)購物廣場，總體量為11萬平米的柏聯(lián)廣場，業(yè)態(tài)包括住宅、購物中心、寫字樓等，算得上是城市綜合體的雛形，其開創(chuàng)性地引進了世界頂級品牌百盛、肯德基、上島咖啡等，在商業(yè)獲得了巨大的成功。直到現(xiàn)在，柏聯(lián)廣場的主力店加上次主力店、專業(yè)店思路，依然是商業(yè)綜合體主要采取的招商模式。
把城市綜合體推向成熟階段的是2005年后涌現(xiàn)的一批項目，像順城、北辰財富中心、新亞洲體育城、世紀城Shopping Mall、南亞風情第壹城等，大部分都引入主題式商業(yè)概念，定位更清晰，消費人群更細分，業(yè)態(tài)更全，除了住宅、購物中心、寫字樓，還包攬了酒店、影院、商業(yè)街等。
2011年以后，城市綜合體發(fā)展到了極盛時期，縱觀昆明主城區(qū)當前近30個綜合體，動輒就是一站式購物消費，世界級商業(yè)配套。開放式天街、峽谷步行街……各種概念層出不窮。同時，由于電商的沖擊，城市綜合體的商業(yè)部分，引入了更多娛樂休閑的內(nèi)容，以娛樂休閑帶動購物消費。像最近強勢推出的南亞未來城，就打出了“購物主題公園”概念，其道理可用一句業(yè)內(nèi)人士的話概括：你可以坐在家里購物，但娛樂休閑總得外出到特定的場所。
商業(yè)多中心促成生活多中心
商業(yè)地產(chǎn)黃金十年，還帶來一個最顯著的變化，就是昆明不再只有一個商業(yè)中心區(qū)，而是從北到南點式分布，并以商業(yè)綜合體為圓心向外圍輻射，聚合周邊人群，形成區(qū)域商圈，市民扎堆到主城中心區(qū)購物消費的情況已經(jīng)得到改變。比如北市區(qū)居民會到北辰財富中心，東南板塊居民會到世紀金源時代購物中心，南市區(qū)滇池路一帶居民會到南亞風情第壹城……這些區(qū)域商業(yè)中心一樣是多元復合業(yè)態(tài)，一樣是全國或世界一線品牌，毫不遜色于市中心。
多中心格局的形成伴隨著商業(yè)地產(chǎn)“云時代”的到來。很多開發(fā)商都非常重視品牌商家的號召力和扎堆經(jīng)營的合力，意識到國際知名品牌對商業(yè)地產(chǎn)項目運營的推動作用，以及對商業(yè)物業(yè)投資價值的大幅拉升。業(yè)內(nèi)人士表示，當前，商業(yè)地產(chǎn)項目對品牌商家、商業(yè)資源的爭奪已經(jīng)到白熱化的程度，因為“一些重點的國際知名品牌的進駐會有力帶動后期的招商。”
沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、大悅城、王府井、屈臣氏、肯德基、麥當勞、德克士、必勝客、星巴克、賴客巴厘、哈根達斯、冰雪皇后、百老匯影城、中影天河、萬達影城、保利院線、希爾頓、溫德姆、洲際酒店、假日皇冠……目不暇接的商業(yè)品牌進入昆明，改變的不僅是商業(yè)地產(chǎn)，還豐富了市民的生活，改變了人們的生活和消費觀念。昆明區(qū)域性國際化城市的特征在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)展現(xiàn)無遺。
一線房企全線介入商業(yè)地產(chǎn)
這十年來，商業(yè)地產(chǎn)從起步到蓬勃興旺，一方面固然是緣于經(jīng)濟發(fā)展，國民生活水平提高，但也有一個重要的前提條件，就是隨著調(diào)控層層深入，住宅市場競爭白熱化，眾多開發(fā)商不得不調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，積極地介入商業(yè)地產(chǎn)為企業(yè)謀得生存和發(fā)展。
在新的政策環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)大鱷們角逐的新領(lǐng)地，萬科、萬達、保利、中海、龍湖、遠洋等都先后宣布加大商業(yè)地產(chǎn)方面的投資。
從昆明的情況看，一線品牌已全線介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，城建股份早在2005年就已經(jīng)開始北辰財富中心的開發(fā)，那是一個典型的城市綜合體;俊發(fā)2009年開盤的七彩俊園也是一個城市綜合體項目，有相當一部分體量的商業(yè)地產(chǎn);云南城投在今年的兩個城市系列項目，融城優(yōu)郡和融城金階也有商業(yè)部分;銀海地產(chǎn)專門舉辦商業(yè)地產(chǎn)品牌發(fā)布活動，正式公開了自己的獨立商業(yè)地產(chǎn)品牌——幸福廣場;實力地產(chǎn)從實力大學城開始，正式介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，東盟森林中也有大體量的商業(yè)……
用一個業(yè)內(nèi)人士的話來說，進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，已不僅是個策略問題，而且是個生存問題。銀海地產(chǎn)總經(jīng)理汪萬生在接受媒體采訪時說，限購令對住宅市場影響非常大，企業(yè)如果不在產(chǎn)品面盡快實現(xiàn)多元化，很可能會遇到生存危機。
事實上，開發(fā)商并不是在住宅限購以后才考慮轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，早在2008年金融危機來臨之前，就有很多房企關(guān)注到宏觀調(diào)控下住宅市場競爭白熱化，并將越來越受困于資金壓力而進行戰(zhàn)略調(diào)整，步入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年以后昆明再掀商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高潮，城市綜合體和專業(yè)市場遍地開花的現(xiàn)實中可見一斑。
寫字樓風暴席卷昆明
關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)黃金十年，便會留意到底商獨立商鋪出售，到單體型復合體產(chǎn)權(quán)式分割出售，再到開發(fā)商自持大部分商業(yè)物業(yè)這樣的變遷過程，“整層商業(yè)物業(yè)單價、總價都很高，賣起來不容易，而開發(fā)商往往從整體運營的戰(zhàn)略上考慮，要大量自己持有商業(yè)，因此，一個項目商業(yè)部分占用的資金其實也是很龐大的”， 一位資深商業(yè)地產(chǎn)專家表示，商業(yè)地產(chǎn)最考量開發(fā)商資金實力。
昆明一部分開發(fā)商的做法是，商業(yè)的部分自持，通過住宅和寫字樓出售來保證現(xiàn)金流暢通。這樣做的導致了一個結(jié)果，那就是近兩年來，昆明寫字樓集中放量，很多城市綜合體項目中都有為數(shù)不少的寫字樓。從七彩俊園、金尚俊園、金蘋果國際、南亞未來城，到南亞風情第壹城、潤城、萬達廣場、融城金階、南亞之門、恒隆廣場、經(jīng)典雙城、馬街摩爾城……近二十個項目有寫字樓推售或?qū)⒁剖邸?/p>
縱觀昆明的寫字樓發(fā)展，經(jīng)歷了世博會前后大放量造成過剩空置，很長一段時間內(nèi)幾乎停止開發(fā)，到目前則得益于橋頭堡、區(qū)域性國際化城市定位等因素，寫字樓需求釋放，老一代的寫字樓無論是從體量還是配置方面都無法滿足要求，客觀上為寫字樓的集中開發(fā)提供了現(xiàn)實基礎(chǔ)。目前來看，昆明寫字樓市場供求兩旺，但如此眾多的寫字樓推向市場，會不會在未來造成新一輪的過剩危機，尚難預料。
從寫字樓推及至商業(yè)，當前昆明有將近30個城市綜合體項目，其中包含的商業(yè)體量少則幾十萬平米，多則上百萬平米，隨著城中村改造的推進，還有更多的商業(yè)綜合體項目涌現(xiàn)，如此龐大的商業(yè)體量推出，將對市場造成怎樣的沖擊?會不會輪回到2002年那樣，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再次充滿“殺機”?只有時間知道。
(來源：人民網(wǎng))
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