2011年以后，城市綜合體發展到了極盛時期，縱觀昆明主城區當前近30個綜合體，動輒就是一站式購物消費，世界級商業配套。昆明一部分開發商的做法是，商業的部分自持，通過住宅和寫字樓出售來保證現金流暢通。

　　這十年商業地產經歷了從底商獨立商鋪出售，到產權式分割出售，再到開發商自持的變遷

　　盡管在過去的十年，房地產調控幾乎伴隨了行業始終，但相較于住宅，商業地產受到的影響并不大，從某種角度上來說，商業地產還是調控的受益者。由于針對住宅的調控層層深入，促成理財投資者逐步把目標從住宅轉向商業，開發商也逐漸把商業地產作為企業戰略轉型的方向。過去的十年，是商業地產從萌芽走向蓬勃興旺的十年，在這十年里，黃金遍地，高潮迭起，亮點頻出。

　　從單體式商業到城市綜合體

　　昆明商業地產發展歷史并不長，再往前數也不過是十多年的時間。2002年的商業地產，在有過曇花一現式的輝煌后，呈現在公眾眼前的是遭受重創后的“一地雞毛”。曾經火爆一時金碧輝煌、鴻城賽特、新東方女人廣場等相繼因為產權式分割出售等問題遭遇滑鐵盧，大規模的商業項目死火，投資者哭訴無門，商業地產呈現出前所未有的“殺機”，這是一次單體型復合式商業的集體覆滅。

　　給市場帶來希望并指引方向的是2001年建成開業的柏聯購物廣場，總體量為11萬平米的柏聯廣場，業態包括住宅、購物中心、寫字樓等，算得上是城市綜合體的雛形，其開創性地引進了世界頂級品牌百盛、肯德基、上島咖啡等，在商業獲得了巨大的成功。直到現在，柏聯廣場的主力店加上次主力店、專業店思路，依然是商業綜合體主要采取的招商模式。

　　把城市綜合體推向成熟階段的是2005年后涌現的一批項目，像順城、北辰財富中心、新亞洲體育城、世紀城Shopping Mall、南亞風情第壹城等，大部分都引入主題式商業概念，定位更清晰，消費人群更細分，業態更全，除了住宅、購物中心、寫字樓，還包攬了酒店、影院、商業街等。

　　2011年以后，城市綜合體發展到了極盛時期，縱觀昆明主城區當前近30個綜合體，動輒就是一站式購物消費，世界級商業配套。開放式天街、峽谷步行街……各種概念層出不窮。同時，由于電商的沖擊，城市綜合體的商業部分，引入了更多娛樂休閑的內容，以娛樂休閑帶動購物消費。像最近強勢推出的南亞未來城，就打出了“購物主題公園”概念，其道理可用一句業內人士的話概括：你可以坐在家里購物，但娛樂休閑總得外出到特定的場所。

　　商業多中心促成生活多中心

　　商業地產黃金十年，還帶來一個最顯著的變化，就是昆明不再只有一個商業中心區，而是從北到南點式分布，并以商業綜合體為圓心向外圍輻射，聚合周邊人群，形成區域商圈，市民扎堆到主城中心區購物消費的情況已經得到改變。比如北市區居民會到北辰財富中心，東南板塊居民會到世紀金源時代購物中心，南市區滇池路一帶居民會到南亞風情第壹城……這些區域商業中心一樣是多元復合業態，一樣是全國或世界一線品牌，毫不遜色于市中心。

　　多中心格局的形成伴隨著商業地產“云時代”的到來。很多開發商都非常重視品牌商家的號召力和扎堆經營的合力，意識到國際知名品牌對商業地產項目運營的推動作用，以及對商業物業投資價值的大幅拉升。業內人士表示，當前，商業地產項目對品牌商家、商業資源的爭奪已經到白熱化的程度，因為“一些重點的國際知名品牌的進駐會有力帶動后期的招商。”

　　沃爾瑪、家樂福、大潤發、大悅城、王府井、屈臣氏、肯德基、麥當勞、德克士、必勝客、星巴克、賴客巴厘、哈根達斯、冰雪皇后、百老匯影城、中影天河、萬達影城、保利院線、希爾頓、溫德姆、洲際酒店、假日皇冠……目不暇接的商業品牌進入昆明，改變的不僅是商業地產，還豐富了市民的生活，改變了人們的生活和消費觀念。昆明區域性國際化城市的特征在商業地產領域已經展現無遺。

　　一線房企全線介入商業地產

　　這十年來，商業地產從起步到蓬勃興旺，一方面固然是緣于經濟發展，國民生活水平提高，但也有一個重要的前提條件，就是隨著調控層層深入，住宅市場競爭白熱化，眾多開發商不得不調整企業發展戰略，積極地介入商業地產為企業謀得生存和發展。

　　在新的政策環境下，商業地產成為地產大鱷們角逐的新領地，萬科、萬達、保利、中海、龍湖、遠洋等都先后宣布加大商業地產方面的投資。

　　從昆明的情況看，一線品牌已全線介入商業地產開發，城建股份早在2005年就已經開始北辰財富中心的開發，那是一個典型的城市綜合體;俊發2009年開盤的七彩俊園也是一個城市綜合體項目，有相當一部分體量的商業地產;云南城投在今年的兩個城市系列項目，融城優郡和融城金階也有商業部分;銀海地產專門舉辦商業地產品牌發布活動，正式公開了自己的獨立商業地產品牌——幸福廣場;實力地產從實力大學城開始，正式介入商業地產領域，東盟森林中也有大體量的商業……

　　用一個業內人士的話來說，進行商業地產開發，已不僅是個策略問題，而且是個生存問題。銀海地產總經理汪萬生在接受媒體采訪時說，限購令對住宅市場影響非常大，企業如果不在產品面盡快實現多元化，很可能會遇到生存危機。

　　事實上，開發商并不是在住宅限購以后才考慮轉戰商業地產，早在2008年金融危機來臨之前，就有很多房企關注到宏觀調控下住宅市場競爭白熱化，并將越來越受困于資金壓力而進行戰略調整，步入商業地產領域。2010年以后昆明再掀商業地產開發高潮，城市綜合體和專業市場遍地開花的現實中可見一斑。

　　寫字樓風暴席卷昆明

　　關注商業地產黃金十年，便會留意到底商獨立商鋪出售，到單體型復合體產權式分割出售，再到開發商自持大部分商業物業這樣的變遷過程，“整層商業物業單價、總價都很高，賣起來不容易，而開發商往往從整體運營的戰略上考慮，要大量自己持有商業，因此，一個項目商業部分占用的資金其實也是很龐大的”， 一位資深商業地產專家表示，商業地產最考量開發商資金實力。

　　昆明一部分開發商的做法是，商業的部分自持，通過住宅和寫字樓出售來保證現金流暢通。這樣做的導致了一個結果，那就是近兩年來，昆明寫字樓集中放量，很多城市綜合體項目中都有為數不少的寫字樓。從七彩俊園、金尚俊園、金蘋果國際、南亞未來城，到南亞風情第壹城、潤城、萬達廣場、融城金階、南亞之門、恒隆廣場、經典雙城、馬街摩爾城……近二十個項目有寫字樓推售或將要推售。

　　縱觀昆明的寫字樓發展，經歷了世博會前后大放量造成過剩空置，很長一段時間內幾乎停止開發，到目前則得益于橋頭堡、區域性國際化城市定位等因素，寫字樓需求釋放，老一代的寫字樓無論是從體量還是配置方面都無法滿足要求，客觀上為寫字樓的集中開發提供了現實基礎。目前來看，昆明寫字樓市場供求兩旺，但如此眾多的寫字樓推向市場，會不會在未來造成新一輪的過剩危機，尚難預料。

　　從寫字樓推及至商業，當前昆明有將近30個城市綜合體項目，其中包含的商業體量少則幾十萬平米，多則上百萬平米，隨著城中村改造的推進，還有更多的商業綜合體項目涌現，如此龐大的商業體量推出，將對市場造成怎樣的沖擊?會不會輪回到2002年那樣，商業地產領域再次充滿“殺機”?只有時間知道。

　　(來源：人民網)