據(jù)報(bào)道，從家居連鎖賣場，到泛家居的商業(yè)地產(chǎn)，再到城市綜合體；從專業(yè)市場開發(fā)管理者到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。紅星、月星、同福易家麗、億豐等家居建材行業(yè)的大鱷不滿足于行業(yè)內(nèi)的擴(kuò)張發(fā)展，近年相繼將觸角伸到樓市調(diào)控中的“綠洲”商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，希望能在商業(yè)地產(chǎn)快速崛起的時(shí)代分得一杯羹。
2012年10月，號(hào)稱中國家居第一品牌的紅星·美凱龍旗下控股子公司紅星地產(chǎn)推出了位于上海浦江鎮(zhèn)的紅星國際廣場。
接力轉(zhuǎn)型
2012年10月，號(hào)稱中國家居第一品牌的紅星·美凱龍旗下控股子公司紅星地產(chǎn)推出了位于上海浦江鎮(zhèn)的紅星國際廣場，其在天津、福州、昆明等地的多個(gè)綜合體項(xiàng)目也同時(shí)公開，引發(fā)了市場廣泛關(guān)注，紅星國際廣場這一品牌開始為業(yè)界所熟知。
紅星地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，天津、福州、昆明、常州、無錫、沈陽紅星國際廣場，以及成都、大連、廊坊、煙臺(tái)、鄭州、重慶、蘭州、重慶北部新區(qū)的綜合地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，除重慶北部新區(qū)項(xiàng)目尚在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段沒有動(dòng)工之外，均為在建或正在銷售過程中的項(xiàng)目。
上海本土家居品牌毫不示弱，集建材、家具、家電、燈飾等為一體的家居業(yè)知名品牌同福易家麗也在2012年宣布轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，在金山新城投資12億元興建金山首座大型綜合性生活商業(yè)中心易家中心。
在第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作成功之后，未來希望能夠做商業(yè)綜合體項(xiàng)目。易家中心運(yùn)營總監(jiān)翟飚透露，第二個(gè)易家中心將會(huì)在2013年啟動(dòng)，選址將在嘉定或者閔行。
家居建材專業(yè)市場開發(fā)運(yùn)營商上海億豐企業(yè)(集團(tuán))也于近日推出其在上海的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目位于浦東三林的一站式體驗(yàn)生活中心億豐廣場，希望借此樹立億豐的商業(yè)地產(chǎn)品牌。
作為專業(yè)市場開發(fā)運(yùn)營的大鱷，億豐集團(tuán)截至目前已經(jīng)在全國26個(gè)城市投資開發(fā)了50家專業(yè)家居建材市場及城市綜合體，總資產(chǎn)超過500億元。此外，億豐在杭州已經(jīng)涉足住宅開發(fā)，其旗下浙江億豐置業(yè)開發(fā)的位于杭州余杭的億豐·蔚藍(lán)郡項(xiàng)目推出以來市場反響良好，預(yù)計(jì)今年交房。
模式各異
與一般家居賣場大多采用租賃物業(yè)模式不同，紅星·美凱龍的家居賣場半數(shù)為自建物業(yè)。有評(píng)論稱，由于近年土地市場持續(xù)升溫，紅星·美凱龍商場所在地塊累計(jì)升值達(dá)100多億元。基于此，業(yè)界普遍認(rèn)為，“紅星·美凱龍做的是商業(yè)地產(chǎn)，而非家居行業(yè)。”
對(duì)此，紅星·美凱龍董事長車建新在接受媒體采訪時(shí)表示，商場地產(chǎn)是家居連鎖企業(yè)在擴(kuò)張過程中資金積累和品牌擴(kuò)張的必經(jīng)之路和極佳的輔助手段。
紅星地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，成立三年時(shí)間，紅星地產(chǎn)已經(jīng)布局全國，正在籌建的20余個(gè)城市綜合體項(xiàng)目遍及北京、上海、天津、重慶、大連、昆明等17個(gè)一線及重點(diǎn)城市，未來3-5年將會(huì)有近50個(gè)項(xiàng)目面市。紅星地產(chǎn)開發(fā)突破了相對(duì)傳統(tǒng)的單體百貨Mall模式，結(jié)合體驗(yàn)式購物、休閑、娛樂需求，創(chuàng)造出了一種更符合未來消費(fèi)趨勢的新模式雙Mall模式。
同福易家麗的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即超過16萬平方米的體量，是一座集零售百貨、家居建材、中西餐飲、休閑娛樂及生活配套為一體的大型綜合性生活商業(yè)旗艦，除了4.5萬平方米的同福易家麗國際家居建材體驗(yàn)中心外，還將引入市郊第一座巨幕影城以及眾多國內(nèi)外著名品牌商家，填補(bǔ)了金山中高端消費(fèi)商業(yè)的市場空白。
億豐集團(tuán)今年即將推出的城市綜合體項(xiàng)目之一是億豐廣場。項(xiàng)目緊臨世博園址，軌交6、7、8、11號(hào)線貫串區(qū)域，交通便利，到達(dá)人民廣場、陸家嘴、徐家匯均只需20分鐘左右。
億豐集團(tuán)市場總監(jiān)張新敏介紹，項(xiàng)目建筑面積5萬多平方米，總投資9億元，將建成集兒童早教、零售百貨、餐飲休閑、文化娛樂為一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，顛覆因“購物而購物”的傳統(tǒng)商業(yè)模式，提供“一應(yīng)俱全、一站消費(fèi)、一步到位”的消費(fèi)環(huán)境，打造上海家庭消費(fèi)、休閑游樂購物新地標(biāo)。
行業(yè)轉(zhuǎn)折
專業(yè)市場大鱷涉足商業(yè)地產(chǎn)早已不是新聞。2009年底，行業(yè)巨頭宜家家居正式在北京大興和江蘇無錫投資商業(yè)地產(chǎn)。家居行業(yè)的航母紅星·美凱龍也在2009年成立了控股子公司紅星地產(chǎn)，致力于城市綜合體的開發(fā)與整體商業(yè)運(yùn)營管理，成為行業(yè)內(nèi)較早試水商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)。
“中國家具業(yè)的發(fā)展到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。”上海市家具研究所副所長許美琪在今年的松山湖中國家具論壇上表示，2012年中國家具業(yè)面臨著極為復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢。國內(nèi)市場由于宏觀調(diào)控影響，家具業(yè)出現(xiàn)了蕭條局面。同時(shí)，國內(nèi)勞動(dòng)力價(jià)格不斷提高，原輔材料漲價(jià)，生產(chǎn)成本急劇上升。國際市場的不確定性在增加，而且面臨著更多的貿(mào)易壁壘和非貿(mào)易壁壘。
翟飚坦言，家居建材行業(yè)從前的發(fā)展模式多是通過租賃形式獲得土地，然后提供一個(gè)商業(yè)平臺(tái)，讓商家參與其中，并管理運(yùn)營這個(gè)專業(yè)市場。但這樣的模式已經(jīng)跟不上未來商業(yè)市場的發(fā)展需求。
家居行業(yè)的租賃模式，對(duì)于租賃的店鋪而言，同業(yè)競爭模式過于單一，僅靠價(jià)格競爭而沒有其他的附加值，嚴(yán)重阻礙了未來的發(fā)展。同福易家麗董事長陳萍就希望跳出單一的專業(yè)市場模式，利用原有的優(yōu)勢，將目標(biāo)消費(fèi)和隨意消費(fèi)相結(jié)合，成為有品牌和品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。
角色轉(zhuǎn)換
投資開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐一入市，這些家居連鎖大鱷的角色也從大型家居專業(yè)賣場管理者轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。
億豐集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)是未來五年力爭年增長速度達(dá)到20%，總資產(chǎn)達(dá)到1000億元。而轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，甚至是住宅開發(fā)顯然是其實(shí)現(xiàn)此戰(zhàn)略目標(biāo)的路徑之一。
世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理羅昌榮指出，現(xiàn)在家居行業(yè)由于市場因素影響，專業(yè)市場開始的經(jīng)營不斷面臨挑戰(zhàn)，同時(shí)銀行對(duì)于專業(yè)市場估值也沒有那么高。所以要尋求更高的資產(chǎn)價(jià)值以及更快的經(jīng)濟(jì)效益，就必須向綜合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。但這方面對(duì)于這些轉(zhuǎn)型企業(yè)而言，最大的考驗(yàn)就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營能力。從單一的品種到綜合商業(yè)體的運(yùn)營挑戰(zhàn)非常大。
翟飚認(rèn)為，其實(shí)專業(yè)賣場與綜合體購物中心歸根到底都是商業(yè)項(xiàng)目，但其管理方式和特征完全不同。專業(yè)賣場涵蓋了一個(gè)行業(yè)從高到低所有層次的商品，其管理難度相對(duì)較大。而購物中心引進(jìn)的品牌均為市場知名度較高的商家，其自身的管理經(jīng)驗(yàn)也給運(yùn)營商帶來很好的借鑒和學(xué)習(xí)。作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商更多考慮如何把業(yè)態(tài)更好地組合在一起，將餐飲、零售、娛樂等營業(yè)時(shí)間完全不同的業(yè)態(tài)做良好的搭配來保證整個(gè)商場的人氣。
羅昌榮指出，這些原本運(yùn)營專業(yè)市場的企業(yè)運(yùn)營的商場要比一般的商場更大，有完整的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，經(jīng)營穩(wěn)定。可以發(fā)現(xiàn)紅星、月星、同福、億豐這些做專業(yè)市場出身的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，在拿地做項(xiàng)目時(shí)，供應(yīng)的產(chǎn)品量也會(huì)特別大，大多能夠獲得地方政府的支持，所以相對(duì)會(huì)得到更好位置的土地。
二線城市隱現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫
商業(yè)地產(chǎn)以不限購的“賣點(diǎn)”成為投資者和企業(yè)追捧的“香餑餑”。無論是新近轉(zhuǎn)行的家居巨頭還是原本專注于住宅開發(fā)的房企都躍躍欲試。然而業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金和運(yùn)營能力的要求都非常高，并且目前庫存較大，存在同質(zhì)競爭，貿(mào)然進(jìn)入可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。
今年全國土地的高溢價(jià)均出現(xiàn)在商業(yè)地塊中。2012年最后一天，北京通州梨園一幅住宅混合商業(yè)用地，吸引了9家企業(yè)競爭，最終以491%的高溢價(jià)率成交。
在上海，2012年6月也曾出現(xiàn)過商業(yè)地塊成交溢價(jià)率超過400%的情況。嘉定新城D10-24商業(yè)地塊以17500萬元的總價(jià)成交，折合樓板價(jià)16063元/平方米，溢價(jià)率435%，成為上海今年最高溢價(jià)率的地塊。
“這樣的現(xiàn)象在2010年調(diào)控以來并不多見。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔認(rèn)為，隨著二三級(jí)市場成交表現(xiàn)逐步回暖，部分開發(fā)商嗅到市場轉(zhuǎn)向的可能性，對(duì)于土地市場投資的預(yù)期發(fā)生改變。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計(jì)算，很多二線城市商業(yè)地產(chǎn)的消化周期將超過15年，有的甚至達(dá)到60年，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫正逐漸顯現(xiàn)。
家居行業(yè)早些年以“做大做強(qiáng)”為發(fā)展模式，家居商城一個(gè)比一個(gè)大，然而如果經(jīng)濟(jì)不景氣，這樣的擴(kuò)張模式將受到嚴(yán)重打擊。
同時(shí)，家居行業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域面臨更多的競爭。在住宅調(diào)控不動(dòng)搖的背景下，更多房企涌向商業(yè)地產(chǎn)，并推出其代表項(xiàng)目。
張宏偉表示，全國排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，金地、保利、招商、萬科等分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，這些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推動(dòng)未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)到達(dá)一個(gè)新的水平。
業(yè)界人士已開始擔(dān)憂，在二線城市的部分新區(qū)，住宅項(xiàng)目銷售遇阻，商業(yè)地產(chǎn)也就缺乏足夠的人流和消費(fèi)來支撐。不少地方的商業(yè)供應(yīng)面積都嚴(yán)重過剩，未來一大批大型商業(yè)中心或許將面臨經(jīng)營困境。
（來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)）
