這些數據，想必大家多少聽說過，請允許我重復一次，加深大家的印象。有一項調查說，2011年至2015年，全國20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。僅蘇州一地，正在規劃、建設和已經完工的綜合體就達25個。杭州號稱要打造大大小小的城市綜合體上百個。上海在2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。成都，在建和立項的城市綜合體達到88個，僅天府新城新建的城市綜合體就高達50多個。而沈陽中央商務區2015年將有58個城市綜合體竣工。有的縣級市也有10多個綜合體。如今的中國，幾乎已經到了無綜合體不成歡的地步。

為什么一下子冒出來如此龐大的城市綜合體？雖然開發商作為商人總是逐利的，但這么大體量的項目，如果地方政府不持歡迎態度，開發商想做也很費勁。而地方政府喜歡城市綜合體，據說是因為它能創造稅收，提供就業，拉動GDP。真的是這樣嗎？

很多大型城市綜合體至少有三個業態是必備的：酒店、購物中心和寫字樓。按照仲量聯行酒店集團負責人的說法，現在中國的酒店，80%是虧損的。這個數據也為今典集團董事長張寶全所證實，他是專門做五星級酒店的。另一個知名開發商告訴我，他剛建成了四家酒店，只有一家是勉強保本。酒店都虧損了，你還能指望它給你交稅么？

至于購物中心，一個叫萊坊房地產經紀公司的機構去年底披露了它的一項調查，中國二線城市大型購物中心的平均空置率為10.5%。有些大型綜合體，似乎在當地特別紅火，但一個大型購物中心的繁榮，可能意味著它周邊四五個中小型購物中心的衰敗。從消費和稅收的角度，對于地方政府很可能是個零和游戲。人們總是以艷羨的聚光燈追打著那些了不起的成功者，但有幾個人看到，閃閃發光的新光天地隔壁，就是黯淡無色的華貿購物中心！

有人說，市場總是有競爭，不是綜合體吃掉你，也會有其他后來居上。好吧，我們看另一個方面，土地款。據說很多三四線城市哭著喊著邀請萬達綠地去建萬達廣場、綠地中心，為此不惜量身定做，而且地價低到不可思議。按每平方米土地款少2000元計算，30萬平方米的項目流失了多少土地款？這需要多少年的稅收才能補回來？要知道，個別著名的地產商，廣場建成了，地價款還沒付清，卻一再要求地方給它稅收優惠。

說到寫字樓，綠地去年宣布要在江西上饒市建設一個巨型綜合體，總投資120億元，建設周期3至5年，總建筑面積200萬平米，而該綜合體項目落腳的信州區（上饒市政府駐地），城區人口只有21萬，2011年財政總收入剛剛突破10億元。這樣的城市，有多少發達產業、公司能填滿那個高達200米的大廈？上饒市為什么要建這么個巨型建筑體，我忍不住以小人之心推測，至少，市委書記、市長們每個人可以在五星級酒店長年包一個豪華套房。

我常常眺望到這樣的情景：幾年后，很多城市已交付使用的綜合體，那些富麗堂皇的五星級酒店，高聳入云的寫字樓，龐大無比的購物中心，客流量很可能無法維持基本的運轉，而商鋪和公寓的投資者只能選擇漫長的等待。那些空曠寂寥的龐大建筑群帶來的傷害，一個城市有多大的承受力？哦，那時，因為招商有功，城市面貌大變，書記市長們已經高升調走了，只剩下憑吊客孤獨的身影。

有朋友會說，要往前看，城市綜合體據說代表著一種全新的城市發展趨勢，甚至是世界性的趨勢。但趨勢并不等于現實。僅僅盯著人均GDP和社會零售額的增幅是不夠的，如果不顧城市的產業支撐力，不研究消費趨勢，今天繁盛似火的綜合體，5年后可能就會落個被重組收購的命運。

如你所知，萬達廣場和綠地中心被認為是當前我國城市綜合體的著名代表。作為企業，萬達模式和綠地模式，是成功的，只要賣掉配套的住宅和商鋪，可能就賺錢了；但這兩種模式對很多城市尤其是一些三四線城市的潛在傷害是無法彌補的，為其鼓吹和歡呼的人們故意漠視。然而，歷史的報復會遲到，但不會永遠缺席。

（來源：21世紀經濟報道 作者：李一戈）