2013年1月8日，世茂房地產(chǎn)（00813.HK）宣布，發(fā)行于2020年到期本金額8億美元之6.625%利息優(yōu)先票據(jù)，所得凈額7.863億美元。此舉揭開(kāi)了世茂集團(tuán)產(chǎn)業(yè)集群整合的大幕。
目前世茂集團(tuán)已完成生態(tài)住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)集群地產(chǎn)四大核心業(yè)務(wù)板塊的布局，作為集團(tuán)商業(yè)旗艦的世茂股份（600823.SH），目前多以銷養(yǎng)租，為其他在建項(xiàng)目補(bǔ)充現(xiàn)金流。利用預(yù)售款和貸款相結(jié)合等方式，世茂股份重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已然成為公司的“資金奶牛”。據(jù)悉，截至2012年前三季度末，世茂股份賬上貨幣資金約為51億元，貸款約102億元。
“進(jìn)入2013年，世茂股份設(shè)想在商業(yè)地產(chǎn)方面，進(jìn)一步加大二三線城市的產(chǎn)品線投入，不排除年后還會(huì)有融資動(dòng)作。”一位觀察世茂集團(tuán)多年的業(yè)內(nèi)人士表示。
世茂股份從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體業(yè)態(tài)定位、招商到后期營(yíng)運(yùn)整條產(chǎn)業(yè)鏈，都是一體化操作。總體而言，世茂商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)主要是城市綜合體，定義為“n+1”，即：商業(yè)+酒店、寫(xiě)字樓、公寓等，“1”隨著商業(yè)定位而提升等級(jí)。
據(jù)上海世茂股份商投公司助理總裁陳宏偉介紹，世茂股份自持商業(yè)已形成三條產(chǎn)品線：即世茂中心、世茂廣場(chǎng)和鄰里中心。其中，世茂中心類細(xì)分為世茂國(guó)際中心和世茂中心，世茂廣場(chǎng)類細(xì)分為世茂國(guó)際廣場(chǎng)和世茂廣場(chǎng)。
世茂國(guó)際中心分布在一二線城市，主要是商業(yè)占比4-8萬(wàn)平方米的綜合體，例如北京世茂國(guó)際中心；世茂廣場(chǎng)分布于三四線城市，主要是商業(yè)占比為8-15萬(wàn)平方米的綜合體，主要以商場(chǎng)為主，以寫(xiě)字樓酒店為輔。
“目前，北京世茂國(guó)際中心商業(yè)去年已開(kāi)業(yè)，位于廈門的世茂國(guó)際中心預(yù)計(jì)2014年開(kāi)業(yè)。”陳宏偉說(shuō)，世茂廣場(chǎng)產(chǎn)品線已有昆山、北京、福州、沈陽(yáng)、煙臺(tái)、紹興、蘇州7個(gè)廣場(chǎng)及百貨項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，明年即將開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目有：濟(jì)南、南昌及蘇州二期。
世茂股份在二三線城市開(kāi)發(fā)的城市綜合體，已具備一定集群效應(yīng)，主要是規(guī)模大，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都占地20萬(wàn)平方米以上。以昆山世茂廣場(chǎng)為例，項(xiàng)目位置有點(diǎn)尷尬，離昆山市區(qū)約15公里，離太倉(cāng)12公里，離花橋10公里，屬于三角地帶，但世茂股份根據(jù)昆山項(xiàng)目的周邊環(huán)境，制訂了適合它的定位，“目前昆山項(xiàng)目的客流量上升非常快，最多的時(shí)候能達(dá)5萬(wàn)人次/日。”陳宏偉介紹。
世茂股份在影院業(yè)務(wù)、百貨業(yè)務(wù)和兒童樂(lè)園業(yè)務(wù)上，還考慮做進(jìn)一步的優(yōu)化與調(diào)整。世茂影院2011年收入已達(dá)4000萬(wàn)元，2012年上半年大幅上漲至4500萬(wàn)元。
世茂股份加強(qiáng)與世茂房地產(chǎn)全國(guó)合作的項(xiàng)目，3-5年內(nèi)會(huì)進(jìn)入收益高峰期，其中2013年收入增長(zhǎng)較大。世茂的優(yōu)勢(shì)就是不復(fù)制，每個(gè)項(xiàng)目都根據(jù)城市區(qū)位及居民的整體收入能力設(shè)置產(chǎn)品，量身定做，完全融入當(dāng)?shù)氐恼w建設(shè)。
世茂股份首席財(cái)務(wù)官?gòu)埥苷J(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)期相對(duì)較長(zhǎng)，即使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)若干年商業(yè)經(jīng)營(yíng)后，內(nèi)在價(jià)值將會(huì)得到大幅度增長(zhǎng)，但由于大宗資產(chǎn)變現(xiàn)的長(zhǎng)期性，依舊會(huì)導(dǎo)致資金的沉淀，“因此世茂更多是想通過(guò)低成本融資造血”。
這正反映世茂商業(yè)地產(chǎn)原有的模式亟須改變：此前大部分土地是股權(quán)形式交換所得，幾乎沒(méi)有現(xiàn)金支出；而整個(gè)大環(huán)境包括城鎮(zhèn)化提高消費(fèi)等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比較有利；另外世茂股份也做了一些信托產(chǎn)品，信托總成本平均在10%-11%左右，一定程度上拉高了公司融資成本均值。
張杰指出，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)若要加快發(fā)展，融資是個(gè)非常大的瓶頸。即便是去香港發(fā)債，也存在發(fā)行成本占比較高、外匯管制、雙重征稅等問(wèn)題。作為內(nèi)地上市公司，世茂股份必須在境內(nèi)融資尋求突破，因此公司始終高度關(guān)注與商業(yè)地產(chǎn)密切相關(guān)的各種融資渠道和融資方案，只要條件許可，公司都將會(huì)積極參與其中。
“融資模式才是世茂股份商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心”，陳宏偉對(duì)此亦表贊同。此前1月18日世茂股份的股東大會(huì)上傳出消息，公司股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)決定發(fā)行債務(wù)融資工具開(kāi)展不超過(guò)70億元的融資活動(dòng)。目前世茂股份整體負(fù)債率約為60%，凈負(fù)債率40%，去年一年幾乎是靠自身輸血。公司現(xiàn)金流正在迅速改善，前幾年現(xiàn)金流曾經(jīng)達(dá)到負(fù)幾十億，2012年前三季度末減到負(fù)幾千萬(wàn)，2012年年底有望恢復(fù)正數(shù)。
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