沈陽(yáng)有著2300年建成史，素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王城”之稱。這座城市在2011年因新增購(gòu)物中心體量居全球第一、在建商業(yè)項(xiàng)目居全球第二，而被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的“重災(zāi)區(qū)”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前沈陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目總體量超600萬平方米，而未來已知大型商業(yè)項(xiàng)目超過100個(gè)。沈陽(yáng)的消費(fèi)力能否支持如此大量的供給，以及商業(yè)項(xiàng)目定位、入駐品牌的同質(zhì)化正在成為難以回避的嚴(yán)峻問題。
據(jù)搜鋪網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年沈陽(yáng)開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目超過30個(gè)，包括2012年8月31日開業(yè)的萬達(dá)集團(tuán)在沈陽(yáng)的第三座萬達(dá)廣場(chǎng)——北一路萬達(dá)廣場(chǎng)，2012年9月28日開業(yè)的恒隆地產(chǎn)在沈陽(yáng)的第二座恒隆廣場(chǎng)——市府恒隆廣場(chǎng)...在2013年又將有沈陽(yáng)奧體萬達(dá)廣場(chǎng)，沈陽(yáng)k11購(gòu)物中心等大量商業(yè)項(xiàng)目相繼開業(yè)。
政策調(diào)控使得大量住宅投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而導(dǎo)致商業(yè)用地和商業(yè)地產(chǎn)的天量供應(yīng)。沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮已經(jīng)持續(xù)了近5年時(shí)間。這5年，改變了整個(gè)市場(chǎng)的格局。
雖然在2011年，重慶、沈陽(yáng)的消費(fèi)品零售總額不到上海、北京的一半，但如今，其商業(yè)用房的新開工面積卻超過了京滬，數(shù)額甚至達(dá)到80%以上，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量嚴(yán)重超過了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平，這一現(xiàn)狀加劇了沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
“商業(yè)地產(chǎn)必須要依托于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，依托于居民收入的增長(zhǎng)。沒有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同步進(jìn)行，體量巨大的城市綜合體、寫字樓就會(huì)成為無源之水，進(jìn)而釀成巨大的投資泡沫。”一位沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)咨詢業(yè)內(nèi)人士向搜鋪網(wǎng)記者表示。
據(jù)了解，到目前為止，沈陽(yáng)購(gòu)物中心空置率已達(dá)17%，而二線城市的平均空置率為10.5%，幽靈購(gòu)物中心綜合癥正在蔓延開來。
搜鋪網(wǎng)記者了解發(fā)現(xiàn)，雖然沈陽(yáng)身處二線城市，又是省會(huì)，但消費(fèi)習(xí)慣卻未改變，大多數(shù)人仍是選擇批發(fā)集散地五愛市場(chǎng)或是中低端的商場(chǎng)。所以近年來有不少商場(chǎng)在沈陽(yáng)做的都不好，甚至倒閉。
例如2006年1月16日開業(yè)的五洲商業(yè)廣場(chǎng)，雖地處黃金地段太原北街，系沈陽(yáng)市政府2003年重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，但從08年上半年起就陸續(xù)傳出有商戶撤離，被收購(gòu)的傳聞。雖然都沒有最終的定論。至今為止，已經(jīng)閑置3年多時(shí)間。直至近期同樣位于太原街的沈陽(yáng)伊勢(shì)丹百貨商場(chǎng)于2013年2月1日傳出有意撤出沈陽(yáng)的消息，并最終確認(rèn)將于3月撤離沈陽(yáng)，與伊勢(shì)丹百貨隔街相望的沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)是否能起死回生再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)近幾年關(guān)閉或者撤出沈陽(yáng)市場(chǎng)的大型百貨，大多數(shù)都是外來百貨企業(yè)，如2009年11月30日，位于太原街的東舜百貨商家均已撤柜閉店；2010年還未過完，經(jīng)營(yíng)了36個(gè)月的高端百貨沈陽(yáng)西武百貨，也悄然關(guān)閉，變成了久麗百貨；2010年的最后一天，運(yùn)營(yíng)困難的美美百貨正式關(guān)閉；2012年的冬季，沈陽(yáng)世茂百貨依然難逃厄運(yùn)。還有預(yù)計(jì)于2012年底開業(yè)的沈陽(yáng)久光百貨也宣布延期至2013年三、四季度開業(yè)等等。
商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商運(yùn)營(yíng)，專業(yè)化的要求遠(yuǎn)高于住宅，很多開發(fā)商并沒有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，盲目開發(fā)、同質(zhì)化、商業(yè)項(xiàng)目扎堆競(jìng)爭(zhēng)等引發(fā)了一批“血的教訓(xùn)”，導(dǎo)致諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”。該是時(shí)候讓開發(fā)商們警醒，謹(jǐn)慎對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
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來自商業(yè)地產(chǎn)的一份調(diào)查顯示，沈陽(yáng)購(gòu)物中心的空置率高達(dá)24.3%，在全國(guó)大中城市中名列前茅。
5年前還在400萬平方米以下徘徊的沈陽(yáng)商業(yè)中心營(yíng)業(yè)面積，到現(xiàn)在包括已建和在售的，沈陽(yáng)商業(yè)中心總供應(yīng)量達(dá)到了2000萬平方米。如果算上各類批發(fā)市場(chǎng)和社區(qū)購(gòu)物門店，擁有780萬戶籍人口的沈陽(yáng)市，人均購(gòu)物面積已超過3平方米。
今年沈陽(yáng)開張的商場(chǎng)中最大單體面積達(dá)到30萬平方米。貌似形勢(shì)一片大好的“遍地開花”，也埋藏了日趨飽和的隱憂。在商業(yè)繁華地段太原街，東舜百貨、五洲商場(chǎng)相繼退出。在步行街中街，時(shí)尚百貨品牌“先先時(shí)尚精品百貨”沈陽(yáng)中街大悅城店，開業(yè)僅一年多就草草收?qǐng)觥＜揖咏ú馁u場(chǎng)的退出勢(shì)頭更猛，歐倍德、家得寶、百安居、百利、東方家園……一個(gè)又一個(gè)家居建材大鱷敗走沈陽(yáng)。
然而在激烈拼殺中，中興、商業(yè)城等百貨老店卻寶刀不老，客流和營(yíng)業(yè)額逐年攀升，批發(fā)市場(chǎng)如五愛市場(chǎng)、(九路)中國(guó)家具城依舊熙來攘往，長(zhǎng)期一枝獨(dú)秀。新不如老，貴不如廉，沈陽(yáng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)成為社會(huì)各界關(guān)注的獨(dú)特現(xiàn)象。
眾多商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般遍布沈城各處，給人們逛街購(gòu)物提供了充足的選擇。不過選擇過多，就等于沒有選擇。隨著購(gòu)物中心數(shù)量特別是奢侈品門店的增多，購(gòu)物中心的空置率開始上升。沿著沈陽(yáng)金廊(青年大街)開設(shè)的商場(chǎng)無一例外地走高端精品路線，數(shù)得上的奢侈品牌都在這里開設(shè)了旗艦店或分店。沈陽(yáng)還屬于社會(huì)消費(fèi)品年零售總額在3000億元以下的城市，相對(duì)于工薪收入不高的絕大多數(shù)沈陽(yáng)消費(fèi)者來說，這些高端商場(chǎng)的開業(yè)似乎與己無關(guān)。
遼寧社科院省情研究所所長(zhǎng)梁?jiǎn)|就認(rèn)為，定位過高，供應(yīng)量過大，品牌重復(fù)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格雷同，再加上網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的沖擊，導(dǎo)致沈陽(yáng)近四分之一的購(gòu)物中心面臨空置的尷尬。同時(shí)沈陽(yáng)新建的住宅小區(qū)，基本上都配建20%~30%的商業(yè)項(xiàng)目，完全可以滿足小區(qū)居民的日常購(gòu)物需求。也就是說，除了想單純逛街購(gòu)物外，購(gòu)買日常的一些必備品，人們都不需要到購(gòu)物中心去采購(gòu)，這極大地分流了購(gòu)物中心的客源。
以綜合性高端家居賣場(chǎng)為例，最近三四年間扎堆開業(yè)，數(shù)量增加了200%。而購(gòu)物人群的增速遠(yuǎn)不及商業(yè)中心的擴(kuò)張速度。由于賣場(chǎng)擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)加劇，各大賣場(chǎng)不得不頻繁地舉辦一些活動(dòng)來帶動(dòng)人氣，這就需要品牌經(jīng)銷商給出較大力度的折扣。
如何創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展成為沈陽(yáng)商場(chǎng)擴(kuò)張的重要課題。目前電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式正在進(jìn)行革命性的顛覆。越來越多的人們喜歡宅在家里網(wǎng)購(gòu)，逐步淡出購(gòu)物中心，其實(shí)這也是購(gòu)物中心不可回避的新問題。
老市場(chǎng)也得跟形勢(shì)。沈陽(yáng)五愛集團(tuán)就成立了專門的電子商務(wù)公司，進(jìn)行網(wǎng)站建設(shè)和系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)。有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這樣五愛市場(chǎng)的產(chǎn)品銷售就不僅僅局限于沈陽(yáng)本地，更著眼于全國(guó)。此外，沈陽(yáng)商業(yè)城、興隆大家庭、百聯(lián)購(gòu)物中心、新世界百貨等知名商場(chǎng)也都紛紛建立網(wǎng)上商城，與實(shí)體店鋪同步銷售。
對(duì)于不愁網(wǎng)購(gòu)沖擊的所謂奢侈品經(jīng)營(yíng)店，如何放低姿態(tài)，也是不可不面對(duì)的轉(zhuǎn)型之痛。
