沈陽有著2300年建成史，素有“一朝發祥地，兩代帝王城”之稱。這座城市在2011年因新增購物中心體量居全球第一、在建商業項目居全球第二，而被認為是商業地產泡沫的“重災區”。相關數據顯示，目前沈陽商業項目總體量超600萬平方米，而未來已知大型商業項目超過100個。沈陽的消費力能否支持如此大量的供給，以及商業項目定位、入駐品牌的同質化正在成為難以回避的嚴峻問題。
據搜鋪網不完全統計，2012年沈陽開業的大型商業項目超過30個，包括2012年8月31日開業的萬達集團在沈陽的第三座萬達廣場——北一路萬達廣場，2012年9月28日開業的恒隆地產在沈陽的第二座恒隆廣場——市府恒隆廣場...在2013年又將有沈陽奧體萬達廣場，沈陽k11購物中心等大量商業項目相繼開業。
政策調控使得大量住宅投資者轉向商業地產，從而導致商業用地和商業地產的天量供應。沈陽的商業地產的開發熱潮已經持續了近5年時間。這5年，改變了整個市場的格局。
雖然在2011年，重慶、沈陽的消費品零售總額不到上海、北京的一半，但如今，其商業用房的新開工面積卻超過了京滬，數額甚至達到80%以上，商業地產供應量嚴重超過了當地居民的消費水平，這一現狀加劇了沈陽商業地產的市場競爭。
“商業地產必須要依托于經濟的發展，依托于居民收入的增長。沒有經濟增長和產業發展的同步進行，體量巨大的城市綜合體、寫字樓就會成為無源之水，進而釀成巨大的投資泡沫。”一位沈陽商業地產咨詢業內人士向搜鋪網記者表示。
據了解，到目前為止，沈陽購物中心空置率已達17%，而二線城市的平均空置率為10.5%，幽靈購物中心綜合癥正在蔓延開來。
搜鋪網記者了解發現，雖然沈陽身處二線城市，又是省會，但消費習慣卻未改變，大多數人仍是選擇批發集散地五愛市場或是中低端的商場。所以近年來有不少商場在沈陽做的都不好，甚至倒閉。
例如2006年1月16日開業的五洲商業廣場，雖地處黃金地段太原北街，系沈陽市政府2003年重點招商引資項目，但從08年上半年起就陸續傳出有商戶撤離，被收購的傳聞。雖然都沒有最終的定論。至今為止，已經閑置3年多時間。直至近期同樣位于太原街的沈陽伊勢丹百貨商場于2013年2月1日傳出有意撤出沈陽的消息，并最終確認將于3月撤離沈陽，與伊勢丹百貨隔街相望的沈陽五洲商業廣場是否能起死回生再次成為人們關注的焦點。
據搜鋪網統計近幾年關閉或者撤出沈陽市場的大型百貨，大多數都是外來百貨企業，如2009年11月30日，位于太原街的東舜百貨商家均已撤柜閉店；2010年還未過完，經營了36個月的高端百貨沈陽西武百貨，也悄然關閉，變成了久麗百貨；2010年的最后一天，運營困難的美美百貨正式關閉；2012年的冬季，沈陽世茂百貨依然難逃厄運。還有預計于2012年底開業的沈陽久光百貨也宣布延期至2013年三、四季度開業等等。
商業地產從開發模式、業態規劃、規劃設計到招商運營，專業化的要求遠高于住宅，很多開發商并沒有商業地產運營經驗，盲目開發、同質化、商業項目扎堆競爭等引發了一批“血的教訓”，導致諸多商業地產項目“爛尾”。該是時候讓開發商們警醒，謹慎對待商業地產開發。
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來自商業地產的一份調查顯示，沈陽購物中心的空置率高達24.3%，在全國大中城市中名列前茅。
5年前還在400萬平方米以下徘徊的沈陽商業中心營業面積，到現在包括已建和在售的，沈陽商業中心總供應量達到了2000萬平方米。如果算上各類批發市場和社區購物門店，擁有780萬戶籍人口的沈陽市，人均購物面積已超過3平方米。
今年沈陽開張的商場中最大單體面積達到30萬平方米。貌似形勢一片大好的“遍地開花”，也埋藏了日趨飽和的隱憂。在商業繁華地段太原街，東舜百貨、五洲商場相繼退出。在步行街中街，時尚百貨品牌“先先時尚精品百貨”沈陽中街大悅城店，開業僅一年多就草草收場。家居建材賣場的退出勢頭更猛，歐倍德、家得寶、百安居、百利、東方家園……一個又一個家居建材大鱷敗走沈陽。
然而在激烈拼殺中，中興、商業城等百貨老店卻寶刀不老，客流和營業額逐年攀升，批發市場如五愛市場、(九路)中國家具城依舊熙來攘往，長期一枝獨秀。新不如老，貴不如廉，沈陽商場經營態勢成為社會各界關注的獨特現象。
眾多商業項目如雨后春筍般遍布沈城各處，給人們逛街購物提供了充足的選擇。不過選擇過多，就等于沒有選擇。隨著購物中心數量特別是奢侈品門店的增多，購物中心的空置率開始上升。沿著沈陽金廊(青年大街)開設的商場無一例外地走高端精品路線，數得上的奢侈品牌都在這里開設了旗艦店或分店。沈陽還屬于社會消費品年零售總額在3000億元以下的城市，相對于工薪收入不高的絕大多數沈陽消費者來說，這些高端商場的開業似乎與己無關。
遼寧社科院省情研究所所長梁啟東就認為，定位過高，供應量過大，品牌重復，經營風格雷同，再加上網絡購物的沖擊，導致沈陽近四分之一的購物中心面臨空置的尷尬。同時沈陽新建的住宅小區，基本上都配建20%~30%的商業項目，完全可以滿足小區居民的日常購物需求。也就是說，除了想單純逛街購物外，購買日常的一些必備品，人們都不需要到購物中心去采購，這極大地分流了購物中心的客源。
以綜合性高端家居賣場為例，最近三四年間扎堆開業，數量增加了200%。而購物人群的增速遠不及商業中心的擴張速度。由于賣場擴張，競爭態勢加劇，各大賣場不得不頻繁地舉辦一些活動來帶動人氣，這就需要品牌經銷商給出較大力度的折扣。
如何創新，實現持續良性發展成為沈陽商場擴張的重要課題。目前電商對傳統商業模式正在進行革命性的顛覆。越來越多的人們喜歡宅在家里網購，逐步淡出購物中心，其實這也是購物中心不可回避的新問題。
老市場也得跟形勢。沈陽五愛集團就成立了專門的電子商務公司，進行網站建設和系統運營。有關負責人告訴記者，這樣五愛市場的產品銷售就不僅僅局限于沈陽本地，更著眼于全國。此外，沈陽商業城、興隆大家庭、百聯購物中心、新世界百貨等知名商場也都紛紛建立網上商城，與實體店鋪同步銷售。
對于不愁網購沖擊的所謂奢侈品經營店，如何放低姿態，也是不可不面對的轉型之痛。
