這，其實也是中國眾多商業企業面臨的共同困局。

　　2012年12月29日，位于珠海市香洲區迎賓南路的沃爾瑪購物廣場開業。這是沃爾瑪自1996年進入中國以來，在148個城市中開設的第380家商場。

　　而幾乎與此同時，在河南省鄭州市民主路沃爾瑪二七店外面則出現了這樣一則告示：“根據業主新的商業規劃改變及現有物業改造，通過雙方協商，沃爾瑪鄭州二七店將于2012年12月31日起停止營業。我們會為您妥善處理售后服務，由此帶來的不便，我們深表歉意。”

　　一個商家的開店或者閉店本是尋常之事，但是對于多年位居世界500強企業之首的沃爾瑪而言，其一舉一動都引人關注，且常常被解讀出某些深層次背景乃至行業大勢。

　　比如其鄭州二七店的停止營業，有業內人士就認為，即便不是因為經營情況不理想，但是隨著中國商業經濟的發展以及競爭越來越激烈，沃爾瑪固守租賃物業發展的模式已經開始遭遇挑戰。尤其是近年來在商業地產租金呈幾何級上漲的情況下，以“低階”著稱的沃爾瑪將遭受越來越大的成本壓力。而過去十多年來各地招商引資爭相哄搶的沃爾瑪這一“金字招牌”也將逐漸褪色。

　　半推半就地離開

　　一切似乎都順理成章。“業主要進行物業改造、房客卷鋪蓋走人”。于是，沃爾瑪鄭州二七店在2012年12月31日宣布停業、閉店。

　　沃爾瑪鄭州二七店位于鄭州市二七商圈核心區，營業面積近2萬平方米的超市于2009年9月才開業。然而，是什么原因導致業主對只有3年多的物業進行改造呢？

　　其實，沃爾瑪鄭州二七店在2003年被確立選址后，與物業方合作即命途多舛。直至2009年年初，原有物業方深國投商用置業有限公司（以下簡稱深國投商置）才將“鄭州印象城購物中心”（以下簡稱印象城）項目完工、交付。沃爾瑪“中原一號店”，由此被拖成了“二號店”。

　　2006年10月，華潤集團以17.4億元控股深國投商置的母公司深圳國際信托投資有限公司。由此，華潤集團又成了印象城的新房東。大約在2012年年初，印象城低調更名為鄭州華彩城購物中心（以下簡稱華彩城）。

　　而華彩城在華潤嘴里卻像一根雞肋。原因是，受益于鄭州市舊城區改造，華潤集團旗下華潤置地奪得二七商圈核心區開發地塊，其規劃的“鄭州萬象城”項目于2010年2月被批復立項、開發。巧合的是，萬象城項目建設用地緊鄰華彩城西側。

　　“拆掉華彩城，萬象城將四面臨街，容易規劃建設；不拆，萬象城將難免受其影響。”據知情人士透露，華潤置地為此糾結了很多年。沃爾瑪這個“大房客”占位是主因。因為大型賣場租期一般不低于15年。于是，“送神”成本或讓華潤置地焦慮。對此，雙方“激烈交鋒”的緋聞不絕于耳。

　　最終，沃爾瑪鄭州二七店的“出路”問題，直到由雙方的區域公司層面上升至“中國區”管理層面，才得以達成妥協。

　　沃爾瑪提前10年撤場，華潤置地或該付出高昂的違約成本。雙方似乎有高度默契，均稱是“商業機密”，不予公開。但華潤置地鄭州公司人士透露了兩則信息：其一，華潤置地或與沃爾瑪在全國市場有更深合作。如旗下另一主力產品五彩城，在國內有數個項目，或將考慮沃爾瑪優先入場；其二，華彩城仍有大量商戶租期未解，直至目前，并無拆除的準確時間計劃。

　　前者說明雙方達成了利益妥協，而后一句則似乎說明了沃爾瑪走得很著急。據記者現場了解，華彩城現有商戶的計劃搬遷時間最早是在3月份，也就是春節消費旺季之后。

　　而事實上，自2012年年初起，同行們即對該店取消了“對口調查”。原因是，其門店內普遍缺貨、客流稀少，不足以構成競爭威脅。

　　物業方也看得相當明白。華潤置地鄭州公司一人士稱，超市通常會將自營之外的富余面積轉租給中小商戶。租賃價格與門店經營質量、人氣成正比。效益好的超市，租賃區不但能背起超市整體房租，還有創收。“但沃爾瑪的租賃區則是長期大面積空鋪。”

　　“在這種情況下，當物業方提出改造方案和新的合作模式，沃爾瑪沒有理由拒絕。”上述大型商超負責人稱。

　　否認關店潮

　　鄭州二七店并非沃爾瑪第一次在華關店，2012年上半年，沃爾瑪悄然關閉了深圳3家“惠選”店。“惠選”是沃爾瑪當初希望在中國區大力推廣的新業態，介于便利店和標準超市之間。

　　就在近期，有傳言稱，沃爾瑪內部已明確在2013年至2015年將陸續關閉100家不盈利的門店。這相當于其要關閉約1/4的在華門店。

　　對此，沃爾瑪官方表示否認，并稱未來3年，沃爾瑪計劃在中國新增100多家店，投資建設更多物流配送中心，創造約1.8萬個新工作崗位。“擴張肯定是有的，但沃爾瑪2013年的擴張速度已明顯放緩，往年其每年開40多家新店，但按沃爾瑪上述說法，其未來每年新開僅30多家。據一些相關產業鏈上的消息，沃爾瑪在2013年應該會關閉和調整部分門店，當然數字不會有100家那么夸張，或許有數十家。”有接近沃爾瑪的人士稱。

　　沃爾瑪的同行們似乎證實了上述人士的話。某超市河南區發展部總監透露，沃爾瑪在河南市場的另一門店的經營業績，在同商圈內最低。因此2012年年末，其與沃爾瑪此店物業方取得共識，待沃爾瑪撤出后完成“補位”。

　　今年正式進軍武漢市場的另一家大超市的負責人也向記者透露說：“沃爾瑪公司位于漢口的一家大賣場正在‘異動中’，或會‘易主’，這一天也許不會太遠。”沃爾瑪（中國）公司事務部高級總監李玲對此給予否認，但其強調，應以平和心態看待商超閉店，這是商業連鎖經營的正常現象。在同行業中，沃爾瑪的閉店率是較低的。

　　的確，自1996年家樂福在華開出第一家大賣場起，外資超市進入中國已有17年。而彼時外資零售巨頭一般都以極低的租金簽下一般長達15年左右的長租約，如此算下來，大部分零售商如今都面臨第一批商鋪物業的到期。到期后續租成本面臨成倍上漲，這是外資超市擴張放緩的最主要原因。

　　中國商業聯合會的數據顯示，續租物業將面臨巨幅租金上漲的成本壓力。近5年來廣州商鋪租金平均上漲了2倍左右。上海連鎖行業協會數據顯示，2012年大批便利店在租約到期后，租金從每年15萬元猛增到40萬元～45萬元。房租成本大幅上漲，已經成為零售企業布設網點最大的門檻。

　　據不完全統計，2012年中國便利店行業平均租金占總經營成本的比例已高達57%，大部分單店已很難盈利。

　　此外，隨著消費差異化、個性化、網購化趨勢的到來，中國零售業跑馬圈地粗放式的發展道路已被阻斷，零售業的轉型窗口期已經來臨。

　　“租賃模式”遭遇困境

　　在與物業方“各取所需”后，沃爾瑪鄭州二七店“被迫”閉店可謂有了一個相對完美的結局。而在廈門，沃爾瑪則沒有這么幸運。

　　2010年3月24日，剛完成接盤好又多的廈門沃爾瑪卻被告知，由于東方時代廣場店沒有按照合同約定，逾期30天未向業主方繳交租金，業主終止了租賃合同；但沃爾瑪并不承認單方面解除合同，2011年8月將這一糾紛鬧上了法院。

　　2012年3月，廈門市中級人民法院終審判決廈門沃爾瑪與業主方廈門新鷺東方商貿有限公司的租賃合同關系已經解除。同時裁定，在業主發出合同終止通知后，沃爾瑪沒有及時撤離東方時代廣場，屬“占有使用”，因此沃爾瑪將支付上億元占有使用費。

　　沃爾瑪最終接受了這一判決，并于2012年5月21日撤出了東方時代廣場。

　　類似的糾紛還有，2011年11月，央視《焦點訪談》以“怎么又是沃爾瑪”為題報道了大連沃爾瑪拖欠大連萬國購物廣場有限公司10年租金過億元，法院強制執行一拖6年的事情，引起了社會各界的關注。但直至目前，該糾紛依然沒有得到解決。

　　“沃爾瑪近年來之所以接連與業主產生糾紛，與其10多年來一直固守的租賃物業發展模式不無相關。”一不愿具名的零售業專家向記者分析道。

　　據記者了解，沃爾瑪在過去的10多年中開店一直是聯合地方開發商、戰略合作伙伴萬達、深國投下面的深國投商用置業有限公司及后來的華潤商用置業公司，一起尋找合適的物業。它的品牌是萬達等開發商手中的王牌，與之捆綁能輕而易舉地從地方政府手中用低廉的價格得到相中的地塊。一位與沃爾瑪合作過的地產開發商透露：“尤其是在一線城市以外的地方，捆綁沃爾瑪拿地所得到的優惠價格經常比周邊地價低1/3。”

　　的確，引進沃爾瑪，對地方政府意味著提升城市形象，促進當地零售業發展，借助沃爾瑪的全球采購網絡將當地產品推向全國，以及獲得500～1000個就業機會。從某種意義上說，沃爾瑪無疑是一位“金牌房客”。

　　但是，隨著城市發展和開始涉足商業地產業務的零售商數量日益增多，沃爾瑪只做購物廣場單體店的開發模式，在地方政府面前逐漸失去了以往的吸引力。沃爾瑪尋找購物廣場店址時往往要求交通便利、人流量大，如今這樣的地塊在一線城市已經所剩無幾。在二、三線城市，符合它需求的地塊則往往在城市中心——盡可能提高這類地塊的綜合開發利用率，已經成為各地政府的第一訴求。一位接近沃爾瑪的業內人士評價說：“在購物廣場的開發上，沃爾瑪的主觀要求已經和多數地方政府對城市建設的需求不再相符。因此，在二、三線城市的中心地區拿地，沃爾瑪已經沒有太大競爭力可言。”

　　加之沃爾瑪早期以較低價格租賃的一批物業即將到期，續租價格將大幅上漲，其終于決定改變自己10多年的發展模式——從全面租賃物業，轉而嘗試買地自建購物廣場和山姆店。

　　沃爾瑪（中國）地產開發部高級總監聶明凱曾公開表示沃爾瑪有意嘗試買地自建商業地產項目。具體而言，就是自2011年起，沃爾瑪除了租賃門店外也會開始從政府或者開發商手中購買土地使用權，或者購買現有的租賃門店。

　　“但是，從時機來看，沃爾瑪現在進入商業房地產領域，顯得有點晚。”有零售業專家稱，2007年以后眾多跨國零售商在二、三線城市中買地自建商店的空間已經在迅速縮小，“而在這個時間點上，沃爾瑪全球第一大零售商的金字招牌已經不像過去那么誘人了”。
　　（企業觀察家  作者：姜華山）