據相關數據統計，2013年，鄭州預計45個純新盤上市。其中住宅項目19個，占總開盤量的42%；商業項目21個，占總開盤量的46%，撐起了樓市半邊天。

商業地產扎堆兒過量，已成不爭的事實。眼下商業地產則可謂花開遍地，未來激烈的商業競爭態勢暫且不表。商業地產卻出現了一個怪象：開發商們感嘆“招商難”，品牌商家卻在抱怨“選址難”。這個怪象折射的，正是商業地產的“同質化”。

目前，國內商業地產開發的產品形態一般均由“四菜一湯”構成：即寫字樓+公寓+購物中心+商業街，而作為其核心的集中性商業購物中心的運作模式無非是主力店+次主力店+中小型店中店模式。

商業地產定位的“同質化”一直是業內的一個隱憂，也是后期運營中的最大障礙。如今國內商業地產項目均急需先解決后期同質化經營的問題。曾取得業內共識的是，主題定位獨特的商業地產或許更有競爭力，也能更有力地吸引投資者、經營戶和消費者。

商業地產的開發模式與住宅產業最大的區別，是商業地產首先要從商業經營的角度去入手考慮，這意味著要分析市場。前期需要做調研、分析、定位，然后據此做商業規劃設計、業態的定位與組合，以及分析商業管理、商業運營等問題。

主題定位獨特的商業地產更加有競爭力，市場需要有明確主題定位的商業地產，這樣能夠更有力地吸引投資者、經營戶和消費者。商業地產主題化定位主要表現在商業建筑整體的主題風格和業態的主題定位方面。

在北京，形容一些打扮與眾不同的人，懷舊與前衛結合，造型夸張，或者不分性別穿著的人，會被稱為“西單范兒”。以一個商圈的名字，來命名一個人群以及他們背后的消費特點，這是西單商圈主題定位的成功，也是西單商圈特有的商業價值。

筆者認為，商業地產主題化定位，一定要從設計之初開始，將建筑本身的風格、特色都與商業主題進行完美融合。

比如西班牙北部城市畢堡，曾因為制造業危機而衰落，后來該地政府實施了一個15億美元的建筑開發復興計劃，邀請世界知名設計師參與，比如弗蘭克·蓋里設計了古根漢姆藝術博物館、卡拉特拉瓦設計了新機場及跨河人行橋，這些建筑帶動了當地旅游經濟，整個城市也由此而復興，被譽為“畢堡效應”。

畢堡的經驗值得國內商業地產開發商借鑒，在項目設計之初，融入主題的思考，讓建筑本身成為一個可吸引人到達的景觀，主動給租戶帶來生意。

（作者：袁瑞清）