作為國內銷售額第一的房地產商，萬科在商業地產領域的發力或許會成為住宅地產商轉型的模板和風向標。在與中糧聯合開發長陽半島配套商業項目后，萬科于上月底再次聯合拿下一塊位于長陽鎮的商業地塊。至此，萬科已在長陽布局兩個商業項目，加上預計于年底開業的昌平項目，萬科的商業地產理想圖已經漸漸浮出水面。

切入點

社區配套

在實現萬科與中糧的“強強聯合”后，長陽半島一直被看做“明星樓盤”，頻頻見諸報端。資料顯示，長陽半島將自建包括商場、會所、大型超市、餐飲、文化娛樂等業態在內的商業配套，其中，由中糧萬科聯合打造的面積為22萬平方米的購物中心FUNMIX更是備受業界關注。

然而，萬科似乎并不急于進軍大型零售地產。在地產觀察人士看來，萬科的商業道路是從小微型的社區配套切入的，這其中不乏萬科特色連鎖品牌。如餐飲品牌“第五食堂”、社區服務站“幸福驛站”以及上周末剛剛開業的“幸福街市”等。“自有社區連鎖品牌的落地和發展，可以讓萬科逐步熟悉零售行業的運作規律和模式，為其未來獨立運營大型購物中心打下基礎。”

日前，首家由萬科物業自建自營的社區菜市場“幸福街市”開業，萬科集團執行副總裁毛大慶透露，接下來萬科還將繼續開設洗衣店、藥房、銀行等社區配套商業項目。

發力點

新城商業

上月底，北京萬科企業有限公司、山西明邁特實業貿易有限公司和北京長陽興業投資發展有限責任公司聯合體以11.08億元競得長陽鎮一塊二類居住、商業金融用地地塊國有建設用地使用權。這也將成為萬科與中糧聯合拿下長陽半島后，在長陽鎮布局的第二個商業項目。

萬科在京拿下的另一塊大型商業用地位于昌平區。今年年底作為金隅萬科城配套商業的金隅萬科廣場就將開門迎客，填補昌平城區無大規模購物中心的空白。這也標志著，萬科在京的三個重點商業項目全部處于五環路外，毗鄰萬科自有住宅樓盤。今年春節前，北京萬科曾參與了崇外哈德門地塊的競拍，但最終沒有拼過具有“地利”的國瑞置地。

一位曾在萬科任職的人士表示，萬科雖然參加了哈德門地塊的競拍，但事實上萬科的商業地產思路仍以住宅配套為主。“王石一直希望公司堅持做住宅地產，而郁亮則傾向于在政策風聲越來越緊之前轉型商業，二者共同作用的結果是住宅商業捆綁式開發，至今我們仍認為這條路是很正確的。”

該人士同時透露，萬科發力新城商業的另一個原因是，目前北京等一線城市很難拿到核心綜合地塊。“如果有可能，沒有一個規模型地產商會放過在城市核心區開發綜合體的機會，也可以說萬科做住宅配套商業的思路在一定程度上制約了萬科商業地產的發展速度。”

未來

商業占20%

事實上，萬科早在1997年就開始涉足商業項目，但直到2011年才宣布進軍商業地產領域，并發布以萬科廣場為品牌的購物中心、以萬科紅為品牌的社區商業和以萬科大廈為品牌的寫字樓三大商業產品線。今年1月，萬科集團商用地產管理部在京成立，由原北京萬科商業發展部總經理錢嘉任總經理、毛大慶擔任分管高級副總裁。至此，萬科正式擁有了商業地產團隊。

雖然一直強調要以住宅地產為主，但公開資料顯示，截至去年底，萬科已在全國布局18個購物中心，總面積達到150萬平方米。在將商業地產看做未來戰略的一部分后，萬科表示將在未來5年內，商業地產占比將從原來的5%提至20%。去年，萬科銷售額超過1400億元，位居中國房地產企業銷售榜首。

然而，也有業內人士對住宅地產商轉型商業持保留態度。中國購物中心產業資訊中心首席專家、鴻榮源集團總裁禹來接受北京商報記者采訪時表示，住宅地產商轉型商業地產任重而道遠。“住宅地產的關鍵詞可以用'賣'來概括，而商業地產的關鍵詞是'租'，思路的轉變是最困難的事情之一。”

（來源：北京商報）