長沙黃興南路步行街多年的經濟繁榮，主要貢獻在于經營戶，而利益主要獲得者是直接和間接的業主，這些業主收取了租金并不會投入到商業街的建設維護和品牌宣傳，地鐵修建致商業街生意每況愈下，而這些業主分布于全國各地，并不知情，仍保持著原有的昂貴租金，致使商戶紛紛撤離。
黃興南路位于長沙市天心區黃興路南段，歷經百年歷史，曾經是長沙最繁華的一條傳統商業街。黃興南路步行街北起司門口，南至南門口，全長830米左右，街面約寬24米，總商業面積約25萬平方米。自2002年開街以來，這條知名的步行商業街曾名噪一時，不僅于2005年晉身首批“中國著名商業街”之列，還被稱為“三湘第一街”。
然而，如今這條曾經輝煌的商業街卻日漸蕭條。最近，中國步行商業街工作委員會撤銷了對湖南省長沙市黃興南路“中國著名商業街”的命名，這對于正處于風雨飄搖中的黃興南路步行街來說，無疑是雪上加霜。
凋零的步行街
建筑陳舊，行人稀少，店鋪凋零……如果不是記者親眼所見，很難想像，作為中國著名商業街之一，名震三湘的長沙黃興南路步行街居然淪落到如此不堪的地步。
2月26日是個陰雨天，黃興南路顯得更加凋敝，因修地鐵而成為工地的三個街道入口區域以及豎立在街邊樓房邊上的腳手架令這條街道看上去愈加雜亂無章。步行街上的商店門口，諸如“特價清倉”、“全場兩折起”之類的字眼不時地映入行人的眼簾，有些店鋪干脆鐵將軍把門——關張停業了。
黃興南路是長沙市五一廣場商圈最重要的組成部分，被稱為“三湘第一街”。2001年，長沙市按照“政府引導、市場運作”的方式，引進福建三木集團（000632）和香港兆祥公司共同投資11億元開發建設黃興南路步行商業街。2002年2月黃興南路步行街正式開街，入駐經營戶達880余家。經過短暫的調整，步行街人氣趨旺，日均客流量逾10萬人次，節假日達到20萬人次，最高達到30萬人次。
然而，近年來，黃興南路步行街的經營狀況一直在走下坡路，一些知名品牌陸續撤出，整個步行街的品位不斷走低，個性特色越來越模糊。
而長沙地鐵的修建加速了黃興南路人氣的衰減。2011年10月，長沙市地鐵一號線步行街中心廣場站正式啟動建設，這個規劃工期27個月的項目，施工范圍將延伸至步行街北段三分之二道路；而在步行街南段，由于地鐵一號線南門口站建設正在進行，南段入口被納入站臺建設圍擋范圍。
“中間、南北兩頭3個地方都堵上了，有些地方過不了人，到這兒來的人就少了。都成大工地了，灰大，噪音又大，誰來呀。”長沙市黃興南路步行街管委會辦公室主任于曉春告訴中國商報記者，地鐵建設對黃興南路步行街的影響比較大，自地鐵站開建以來，步行街的人氣急劇下降，整個街區的經營額下降了40%。
據長沙當地的媒體報道，在運動品牌集中地黃興路步行街，在去年8月還擁有30家運動品牌店，到11月就只剩下24家在營業，驟減了6家。在短短三個月內，運動品牌店正以平均每月兩家的速度收縮。在撤離的品牌中，包括了匹克、李寧和Kappa等，其中Kappa兩家店已全部撤離。
除了運動品牌，一些知名品牌店早就開始撤離步行街，如國際品牌阿瑪尼等，連一向走大眾化線路的肯德基最終也選擇了撤出。
“這個問題就非常值得研究，如肯德基這樣的大型餐飲連鎖，幾乎天天都滿座，生意好得不能再好的餐廳難道支撐不到地鐵施工結束？”黃興南路步行商業街管理委員會在分析報告中發出了這樣的疑問。
問題在哪里
根據黃興南路步行商業街管理委員會的調查，肯德基的離去是因為地租過高。肯德基必然是經過計算得出，即使目前以及未來的生意能穩步增長不衰退，所獲得的利潤增長空間絕對是趕不上未來租金增長，才會做出撤出的舉動。連肯德基都如此，那么其他的優質商戶退出就可想而知了。
據了解，作為寸土寸金的黃金地段，黃興南路步行街商鋪的售價和租金漲勢驚人。步行街的投資開發商長沙三兆實業開發有限公司副總張智勇告訴中國商報記者，2002年開街時，這里的商鋪租金大約在每平方米300元左右，而到了2012年，已經漲到每平方米2000元。另據記者了解，步行街個別位置好的商鋪售價已高漲至每平方米24萬元。
如此高昂的價格令在此經營的很多商鋪不堪重負。“我們去年虧了30多萬。”男裝品牌摩登樹的一位負責人告訴中國商報記者，他們在步行街二樓有一個300平方米左右的店面，租金比較貴，而去年的業績更是大幅下滑。
“很多大公司來開店主要是為追求步行街的廣告效應。”于曉春對中國商報記者說，對于這些公司來說，他們看中的是步行街的人氣，在這里開店就像打廣告一樣，經營上哪怕虧一點也不要緊。
盡管如此，對那些要依靠這里賺錢的中小店主來說，在高昂的開店成本壓力下要么選擇逃離，要么和業主談判尋求降租金。“比較尷尬的事情是大多數業主是外地的，他們并不清楚現在的情況，很難溝通。”張智勇說，當初他們開發的商鋪一樓基本上全部出售，業主分布在全國各地，當地的租戶要謀求降租金并不是件容易的事，很多租戶最終不得不熬過合同租期后選擇撤離。
“步行街多年的經濟繁榮，主要貢獻在于經營戶，而利益主要獲得者是直接和間接的業主。”黃興南路步行商業街管理委員會在一份報告中直陳，目前步行街影響最為根本的矛盾就是業主與經營戶之間的矛盾。地租過高或者上漲過快導致業主和經營戶在利益分配當中處于嚴重不公。因此，多年以來，經營戶不堪重負，退出時有發生，而店鋪價格暴漲，業主也堅決不出手，不轉讓。這個矛盾導致經營戶苦苦煎熬，對于公共責任和其他方面更加有心無力，對步行街的未來發展趨向消極看淡，商家無法成長最終將導致商街全面衰落。而業主從房租中所得巨額利潤鮮有投資步行街，大多轉移到別處。步行街的未來發展得不到積累，發展缺乏資金動力。可是，居高不下的租金來自多年的房地產泡沫積累，并且將長期存在。這個矛盾在未來可能會不斷放大，如果矛盾加劇，可能將成為社會問題。
新的業態變化和消費層次變化也導致了目前黃興南路步行街的調整。根據黃興南路步行商業街管理委員會的監測，去年步行街撤出很多商戶，同時又進駐很多商戶。而進駐的商戶業態都以服飾為主，如勁霸男裝、山寨老人頭、以純服飾等。從經營方式而言，去年街區上最大特色的經營就是洗貨，幾乎所有的品牌店都有很長一段甩貨的時間。與此同時，網購消費市場增長也給步行街的實體店經營帶來了巨大的沖擊。
黃興南路步行商業街管理委員會的監測顯示，從去年商戶經營變化來看，步行街的消費層次日趨低端化的趨勢特點很明顯。步行街高端消費場所本來就沒有，去年仍然沒有新的變化。而從肯德基和圣比亞餐廳的撤離、豐盛町和悅同方相繼發生商戶罷市事件及目前的慘淡經營等可以看出，步行街的中端消費正在不斷萎縮衰退。但低端市場的發展勢頭卻很強勁，從步行街大量的洗貨經營現狀和山寨服飾店的繼續擴張可以清楚地看出這一趨勢，淘淘美食街的街頭小吃在地鐵施工區域邊上也絲毫不受影響，季季紅等平民消費的餐飲穩步增長。這種低端化導致了步行街管理成本和環境成本不斷提高。
張智勇對中國商報記者說，從2010年到現在，步行街的經營狀況逐步下滑，一是因為整個經濟不景氣，二是步行街環境設施的老化，三是地鐵的建設影響。
“中國著名商業街那是過去的事情了，長沙搞步行街的時候全國也只有幾條步行街，只有幾個城市搞了，走得比較前。但現在，把長沙的步行街拿到全國去比，根本排不上號。”于曉春直言不諱地對中國商報記者說，黃興南路步行街規模比較小，功能定位不夠全面，后來全國一些二三線城市規劃建設的步行街規模都比黃興南路大，功能也更加齊全。黃興南路步行街呈“1”字型結構，僅僅只有黃興南路一條街，與其相連的小街小巷未能納入步行街的整體建設中來，容量較小。而全國很多地區的步行街則呈“非”字型結構，縱橫交錯，容量大，業態豐富。盡管黃興南路步行街也有做“非”字型結構的設想，但拆遷成本太高，多年來一直難以推進。
如何重現繁榮
“步行街受到自身管理和大的經濟環境的影響，問題交織在一起，如得不到有效的遏制將使問題變得嚴重。”針對步行街的現狀，黃興南路步行商業街管理委員會分析認為，要從三個方面著手來解決目前面臨的問題。
一是從源頭入手，妥善解決業主和經營戶的矛盾：管理部門要抓緊研究調節租金的方案。要通過商會等組織通過勸說和經濟手段降低租金，建立一個可持續發展的租金增長管理方式和可操作的標準。管理部門要不斷嘗試經濟管理的手段來保持步行街的可持續繁榮。
二是業態管理方面要有所作為，扶持中端市場，控制低端市場。中端市場才是步行街未來發展的核心和主力，要不斷改善其發展的環境，在政策和管理上予以支持。如利用中小商貿企業服務中心的職能在融資方面給予更多優惠。而對于低端市場的管理，要加以控制，尤其是鼓勵他們對環境的改善和文明經營方式的推廣。
三是研究新的創意提高步行街新的經濟增長點。積極發展商業活動、電子商戶、廣告建設、旅游業等都能為步行街的經濟繁榮帶來新的增長點。
“黃興南路步行街能否重振，關鍵要看當地政府的態度。”中國步行商業街工作委員韓健徽主任對中國商報記者說，首先政府應該意識到這條商業街對于整個長沙市的重要意義，對步行街的建設給予高度重視，從規劃、政策、資金等方面全面協調配套。
“知名商業街打造不僅能促進地方商業經濟的繁榮，對提升和宣傳城市形象也大有好處。步行街一般都是城市的商業集中區，往往都代表著當地最繁華、最有特色的商業街區，承載著‘城市名片’的功能。”韓健徽說，以前，外地游客到長沙，黃興南路是必看的商業街，如果這條步行街以后真沒了，游客到長沙，問起必看的商業街，恐怕就沒法回答了。
韓健徽認為，長沙市政府應從有利于工作開展的角度出發，在更高的層面建立強有力的步行街管理機構，該機構除了進行步行街的日常管理外，還應致力于業態引導、街區整體形象推廣等工作。
“作為一條著名的步行商業街，必須打造生態化商圈，實現業態生態化。”韓健徽告訴中國商報記者，如果能構建大、中、小店于一體的商圈，對步行街的生態發展會很有好處。“街無大店不穩，無小店不活。”他認為，要適應當前人們的消費趨勢和生活潮流，如今，步行街的內涵和外延都已經發生了變化，現代步行街須具有“五街合一”的功能，具備“商業街、文化街、創意街、體驗街、時尚街”五種特質。
“關鍵是想不想做。至于怎么做，都是技術問題，不難解決。”韓健徽認為，黃興南路步行街的發展從側面反映了當地政府對商業街建設的重視程度，這條街能不能做好取決于當地各級政府的態度和決心。其實，目前黃興南路步行街地鐵工程雖然從眼前來看對這條街的經營產生負面影響，但從長遠來看，交通條件的改善對步行街的繁榮具有正面效應，機會把握得好，步行街的發展有望走上一個新臺階。有關方面應該拿出實際行動來，借此契機，對黃興南路步行街進行全面升級改造，促使其重新走向繁榮。
（來源：中國商報）
