2012年是成都商業地產的爆發期，在商業地產巨大放量下，泡沫開始隱現。寫字樓空置率居高不下，綜合體等也面臨空城危險。被稱為“亞洲首席地下旗艦商業”的地一大道便在成都商業大潮興起時遭遇滑鐵盧。

自2011年年底開業后，地一大道不斷有租戶反映經營平淡，商場管理不善等問題，琳瑯滿目的地面商業分流了大部分客戶，地下商業又存在極強的“城市屬性”，一系列障礙使得人和集團迅速復制“地一大道”布局全國的夢想陷入尷尬局面。

難聚人氣 經營慘淡

地一大道的前身是成都最知名的天座商城，始建于1993年，北起玉帶橋，南至鹽市口，全長1243米，地面共有27個出入口，上世紀90年代天座商城生意紅火，曾提出要打造“全國一流地下街”的目標，但隨著地面商業的迅速崛起，及后續的一系列調整使得天座商城逐漸衰落。

2010年，人和商業以總價2.89億元的價格拿下了成都順城街、鹽市口、東御街地下空間40年使用權和經營權，此后便加速打造成都地一大道。

據地一大道官網介紹，成都地一大道地下商業步行街整體規劃為地下二層，局部地下三層，其富一層業態共劃分為四大主題街區，通過引入主流品牌，構建吃喝玩樂購一站式體驗平臺，成都第地一大道占據市中心核心區域，全線貫通春熙路、鹽市口、騾馬市三大黃金商圈，坐擁百萬日客流鼎沸人氣！與1/2/3號地鐵交匯，直通地鐵天府廣場站。

然而，真實的情況卻與人和的理想相去甚遠。據媒體2012年6月份的報道，“時值中午，有多家商戶的大門緊鎖，有的商鋪表示，他們的生意十分慘淡，甚至出現一周不開張的情況，多位商戶曾向人和商業提出降低租金、改善商場硬件等要求。”

人和商業方面人士則回應稱，會妥善處理商戶要求，不斷改善管理，提升硬件。

然而，地一大道的問題恐怕不是僅僅改善管理便能解決的。讓許多業內人士不解的是，在哈爾濱、廣州賺的盆滿缽溢的地一大道，為何得不到成都人的喜愛？

據當地專家分析，地一大道并不是不成功，它在廣州以及沈陽項目就是其引以為傲的資本。但地下商業確實是很具備城市屬性的商業，不見得在每座城市都能取得一樣的成效。對成都而言，休閑的城市特性也讓消費者在選擇消費場所時有特殊需求，例如能不下地的絕對就在地面解決，能不上樓的就絕對不會坐電梯。況且，成都的地鐵功能沒有充分發揮出來，因此人和商業要想盤活這塊地下商業項目恐怕還需要再養養人氣

無論是前身天座商城，還是現在的地一大道，似乎都印證了地下商業在成都的水土不服。

“防空洞”式商業模式露弊端

據悉，地一大道的開發商人和商業控股有限公司，一直致力于在全國大中城市黃金批發商圈的主要街道下方開發、運營地下商城，

公司2008年在香港上市時，人和商業依靠對地下人防工程進行商業化開發的“防空洞模式”，在國內各地迅猛發展。

人和所謂的防空洞模式，簡單來講就是興建人民防空工程，并在和平時期將其用作地下商城，通過出租商鋪或轉讓商鋪經營權的方式，獲取回報。

而業內專家表示，這種模式雖然開發成本低

但運營者并沒有項目的土地使用權。沒有土地使用權意味著，人和商業無法像一般地產開發商那樣通過抵押土地獲得開發貸款，所以在融資方面存在一定壓力。

一位成都商業人士表示，人和商業在成都以商業地產的模式買斷經營權，對后續的商戶造成了不少的經營壓力。

一些商戶也表示，因為沒有產權，不能通過銀行進行按揭貸款，只能選擇分期付款，但因為經營狀況不好，有業些業主已經無力繼續支付后期款項。

由此看來，人和商業的“防空洞”模式值得商榷，特別是在成都城市綜合體、大型購物中心等商業體迅猛發展的當下，整座城市的商業泡沫正在逐步顯現，“地一大道”若想翻身面臨巨大困難，而“地一大道”在成都的水土不服，無疑也給人和的自身發展模式敲響了警鐘。

（來源：地產中國）