截至2012年底，遠洋地產與太古地產聯合開發的頤堤港一座(辦公樓)可租用面積(新簽約或已續約)為24,194平方米，目前最新租金為200~250元人民幣/平方米，出租率達95%，購物商場的出租率實現84%——這是遠洋地產最新的商業地產數據。

自2007年轉戰商業地產以來，遠洋不僅成立了商業地產事業部，還把商業地產作為遠洋地產另外一個重要戰場。按照遠洋地產總裁李明的規劃，從2013年開始未來5年時間，遠洋每年都會保持2～3個購物中心投入運營的開發速度�！邦A計未來商業地產在集團中的占比收入可達到1/4，盈利也將占到1/3，原來住宅供給商業的現金流將發生逆轉，商業利潤或可反哺住宅市場�！�

商業藍圖

“預計2013年將有超過30萬平方米的商業地產投入市場，對于現在的遠洋來說，高負債時代已經過去�！边h洋地產總裁李明告訴記者。

2月1日，北京遠洋·未來廣場正式投入運營，它是遠洋地產在購物中心領域開發的首次嘗試。遠洋地產集團副總裁、商業地產事業部總經理王福順在接受采訪時表示，遠洋地產的商業地產首先變革的就是購物中心“無大戶則不穩，無小戶則不活”的生存狀況。

記者了解到，2013年遠洋地產將陸續在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發展30個以上的商業項目，“即使只持有少量股份遠洋也愿意與對方合作，這是遠洋目前發展商業地產的一個策略。”遠洋地產內部人士表示。

作為一種融資方式，遠洋地產在商業地產項目層面更多借助外力，引入合作者。

2012年9月，遠洋聯合太古共同投資打造頤堤港項目。其中頤堤港項目為太古地產與遠洋地產各持股50%，遠洋負責拿地開發，太古地產則深耕商業招商運營等部分。

太古地產行政總裁郭鵬透露，此次與遠洋合作頤堤港項目，經歷了4年的時間，雙方各自發揮優勢，“遠洋負責前期開發，太古負責后期運營，這種綜合開發的模式有利于項目快速入市。”

目前頤堤港出租率達到80%以上，未來雙方還將在上海、成都等地延續此商業地產開發合作模式，預計太古地產在內地投資將超300億元。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，房企轉型商業地產，一是規避當前調控政策對于住宅現金流的影響，二是因為商業地產是長現金流的產品，通過進軍商業地產，企業融資能力可以得到提高�！疤貏e是其他企業合作開發項目，不僅能為企業獲得現金流，出現新的利潤增長點，也可以豐富產品線，實現輕資產”。

戰略轉移

據悉，在遠洋現有2300萬平方米的土地儲備中，商業物業用地約占16%，達370萬平方米，預計五年以后，遠洋將會有近200萬平方米的持有商業投資物業。

轉型之路似乎并不輕松，其長期現金流壓力成為前進動力的掣肘。

李明告訴記者，商業物業的高現金投入，也一度成為壓在遠洋頭上的“一座大山”。遠洋從2007年開始轉型商業地產，但實際上卻一直處于不斷投入狀態，“基本上從頭到尾干了6年，投了40億元，而且6年都是只花錢不掙錢，更不要說對集團的利潤貢獻�！�

遠洋商業地產之所以能走到現在，很大程度上依賴其住宅市場銷售額。

2012年業績報告顯示，遠洋地產270億元的銷售額，主要來自環渤海區域的秦皇島、青島和東北區域的長春、沈陽等二三線城市的中端剛需產品銷售貢獻。

李明表示，商業地產將是遠洋的長期戰略業務。對于遠洋來說，發展商業地產除了可以在現金流動性、收入穩定性方面改善企業的資本結構外，還有自身的戰略需求。

根據遠洋第三步發展戰略，傳統住宅、商業地產和房地產金融，是支撐遠洋發展的“三駕馬車”。“商業地產可以與金融、資本運作，在未來與基金、信托等都可以結合。它成為遠洋對接金融業務最為有效的優勢來源�！蓖醺ｍ樚寡浴�

以商業地產的回報率計算，從目前內地商業地產的現狀來看，一線城市的優質物業投資回報率為6%~8%，二三線城市稍低，基本維持在3%~5%的水平。

按此計算，遠洋2013年30萬平方米商業物業入市后開始實現正運轉，按照此前商業地產平均收益計算，一個20萬平方米的商業綜合體，一年的租金收入約為1.2億元，扣去其他管理費用，最后收入約為8000萬元。粗略計算，未來5年，遠洋200萬平方米商業地產可以達到約50億元的貢獻，遠超現在住宅開發進度。

不過易居研究院分析師嚴躍進提醒，“房企投資商業地產，因為缺乏成熟的商業運營模式，導致企業處于虧損狀態的案例并不少見，重要的是房企要有較好的招商運營能力�！�

（來源：中國經營報）