“1972萬平米商業(yè)”、“700萬區(qū)域人口”、“人均商業(yè)比超過1.4平米”，3月15日，記者從某機構(gòu)舉辦的商業(yè)地產(chǎn)沙龍上獲悉了這一系列數(shù)字。多位業(yè)內(nèi)資深人士就昆明商業(yè)地產(chǎn)的走向進行了探討。

多年來，昆明城市發(fā)展的脈絡(luò)已從傳統(tǒng)的商業(yè)腹地“三市商圈”發(fā)散到了城市周邊，區(qū)域性的巨型綜合體拔地而起。然而，由于這種超速成長，商業(yè)地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為現(xiàn)實。當(dāng)然，在泡沫背后也存在著巨大的商機。云南橋頭堡戰(zhàn)略的實施，南博會的舉行，一條國際化的大通道被打開，商業(yè)的需求量存在隱性的增長空間；其次，舊城改造，大量城中村的拆遷重建，城鎮(zhèn)化進程的加快也將帶動商業(yè)的需求量。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在積極謀求夾縫中的生存

是否有泡沫存在爭議

面對1972萬平米商業(yè)地產(chǎn)體量入市，僅僅700萬區(qū)域人口的昆明，人均商業(yè)體量已經(jīng)遠(yuǎn)超歐美發(fā)達(dá)國家，現(xiàn)任至祥置業(yè)（中國）有限公司董事副總的黃雷就曾表示：“這是毫無疑問的泡沫。”

曾在各自領(lǐng)域叱咤風(fēng)云的業(yè)界大佬們，此刻正在昆明商業(yè)地產(chǎn)這個新版圖上揮斥方遒，而實際上，除非到演砸的那一天，否則沒有哪個入局者會承認(rèn)自己是泡沫。我們也不得不承認(rèn)云南近幾年GDP的增長，無疑給予了業(yè)界振興商業(yè)的信心。

不做綜合體 不好意思打招呼

如今，昆明擁有近20多個在建的綜合體，“在地產(chǎn)界，如果你不是做綜合體的，你出去都不好意思跟別人打招呼。”這是業(yè)界的一句玩笑話，當(dāng)然，從另一個方面看，這也反映出昆明綜合體項目似乎已經(jīng)成為業(yè)界公認(rèn)的規(guī)劃方向。盡管商業(yè)項目眾多，仍有不少品牌開發(fā)商憑借經(jīng)驗與獨特的運營模式贏得市場，如昆明西山萬達(dá)廣場已經(jīng)一鋪難求，潤城的大亨MEN受到追捧,南亞風(fēng)情第壹城的成功被很多開發(fā)商當(dāng)作學(xué)習(xí)的范本。

昆明的700萬人口能否承載起1972萬平米的商業(yè)體量？依據(jù)研究成功的綜合體案例不難發(fā)現(xiàn)，專業(yè)化的綜合體運作方式會使項目從眾多同質(zhì)化嚴(yán)重的綜合體項目中脫穎而出。無論是項目定位、還是先招商后運營，目前的開發(fā)商都在積極謀求夾縫中的生存。

八方熱議

綠地集團云貴房地產(chǎn)事業(yè)部營銷總監(jiān)寧悠笛：

商業(yè)地產(chǎn)需要做出地域特色

商業(yè)地產(chǎn)是房產(chǎn)縱深發(fā)展的體現(xiàn)，在商業(yè)形態(tài)上有很多可以挖掘的地方，關(guān)鍵是如何呈現(xiàn)出自己的特色。

當(dāng)然，就商業(yè)地產(chǎn)的終極發(fā)展方向，依然是：開發(fā)商自持。這對中小房企開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)且环N巨大的考驗，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項目最大程度做到在市場中成為不可替代的角色。

目前，綠地在全國有很多產(chǎn)品項目，一般根據(jù)地域進行價值的深度挖掘，針對當(dāng)?shù)厥袌鲞M行充分定位，同時根據(jù)項目進行資金投入計算來平衡商業(yè)地產(chǎn)比例。

綠地進駐云南，帶來了上海豪生項目運作的很多理念，計劃在云貴川三省打造一些大型商業(yè)的支撐項目，將涵蓋超市、影院、健身中心以及餐飲。

中豪廣場策劃總監(jiān)任寧：

打造主題式商業(yè)綜合體

商業(yè)地產(chǎn)需要打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游市場，從娛樂城、物業(yè)城、專業(yè)型方面，打造主題式商業(yè)綜合體。從云南富集的旅游資源來看，商業(yè)地產(chǎn)的運作應(yīng)該結(jié)合不同層次的消費群體進行定位，這需要區(qū)域化意識，更要有全球化觀念。

從某種層面上來看，商業(yè)地產(chǎn)除了特色之外，同時也要兼顧多元化發(fā)展方向。商業(yè)地產(chǎn)，在更大概念上應(yīng)該稱之為“城市綜合體”，這對商業(yè)地產(chǎn)要承載起“城市功能”，無疑提出了更為嚴(yán)峻的話題。

從城市功能角度來看，本土開發(fā)商做主題式的專業(yè)性的綜合體，也許更能解決人均商業(yè)體量過多的問題，因為“城”和“市”是相輔相成的。

大都項目設(shè)計總監(jiān)王震寧：

把商業(yè)地產(chǎn)打造得更人性化

把特色拿出來，把商業(yè)地產(chǎn)打造得更人性化。這是每一個開發(fā)商都渴望的商業(yè)愿景。但如何分配商業(yè)地產(chǎn)的比例，絕大多數(shù)開發(fā)商都采取“倒逼”模式：接了地塊，再談如何做商業(yè)。最終，這是一個利益博弈過程，一旦選擇了商業(yè)形態(tài)，運作之后往往很難變更。

相比商業(yè)住宅，商業(yè)地產(chǎn)更為動態(tài)化，同時商業(yè)地產(chǎn)也更考驗開發(fā)商的資金運轉(zhuǎn)實力，而在商圈業(yè)態(tài)尚未成型之前，必須先扶持業(yè)主把商圈氛圍活躍起來。

昆明商業(yè)地產(chǎn)市場極度饑渴，必須依靠資金雄厚做底氣。在商業(yè)地產(chǎn)模式中，更應(yīng)突出開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)項目的特色，融入城市。

人民路壹號招商總經(jīng)理吳亞霏：

開發(fā)商盈利出發(fā)點要全球化

昆明開發(fā)商必須對運作項目的定位要清楚，每個城市能供養(yǎng)的商業(yè)體量是有限的，以目前昆明的商業(yè)運營模式，上千萬的商業(yè)體量里最多有40萬平米能存活下去。

在云南并不缺乏商業(yè)綜合體，而是缺乏商業(yè)綜合體的精神。從城市發(fā)展角度來看，商業(yè)地產(chǎn)要謹(jǐn)防要使自己的產(chǎn)品進入泡沫經(jīng)濟的怪圈，不僅要本土化，更要全球化；從開發(fā)商角度來看，開發(fā)商應(yīng)在短期、長線地產(chǎn)開發(fā)模式中做出抉擇，不能搖擺不定；從商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者個人角度來看，如果缺乏長期的定力和堅守，到老了看著一個個沉浮不定、門可羅雀的商圈，是何等辛酸和悲哀。

某中國云南分公司副總經(jīng)理付斌：

做商業(yè)的更高水平是玩資金

作為昆明主城區(qū)的金馬碧雞坊片區(qū)，商鋪和面積很大，云南30多個綜合體項目經(jīng)過認(rèn)真規(guī)劃的很少。如經(jīng)典雙城這樣的純商業(yè)體量，大規(guī)模的零售物業(yè)成為招商工作的重中之重，如萬達(dá)廣場的商業(yè)體量就需要很強的消化能力。

經(jīng)歷很長時間扶持起來的商圈業(yè)態(tài)，只有在強大的業(yè)態(tài)支撐下才可以漲租金或者漲價出售，或者將賣掉的產(chǎn)權(quán)收回來。商業(yè)綜合體對地段有著特殊的要求，要把握好租售和自持的平衡點。

某機構(gòu)市場分析師牟嘉駿：

項目需要融入到城市功能之中來

現(xiàn)在昆明流行先拿地后開發(fā)的方式，匆忙上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，進而演變成粗暴而盲目的商業(yè)模式復(fù)制，就會出現(xiàn)“地塊面積大就多一些商業(yè)地產(chǎn)比例”，誰都知道商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)比商業(yè)住宅賺錢來得更快。

事實上，商業(yè)地產(chǎn)并不存在體量大小，只存在競爭業(yè)態(tài)的殘酷淘汰，過于同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)將對片區(qū)商圈造成致命性的傷害，缺乏規(guī)劃的片區(qū)直接導(dǎo)致商圈聚集人氣放緩。

未來，商業(yè)地產(chǎn)需要在初期進行更好定位，融入到城市功能之中來避免那些粗暴的商業(yè)開發(fā)模式，形成各自的主題和特色。

（來源：昆明信息港）