“國五條”細則各地版本的出臺大限將至，按照國家要求，本月底各地政府要陸續出臺地方細則。近期房企年報陸續披露，記者綜合采訪獲悉，商業地產迎來機遇，多元化成為房企發展一大趨勢。

行業最具標桿的千億房企中，萬科和保利都已成立專門商業管理機構，在商業上“不失陣地”。而獨占全國前三大高樓的“超高層專業戶”綠地集團則更早啟動了商業地產大擴張，其地標運作模式獲得不少銀團支持。綠地集團有關負責人昨日接受南都記者采訪表示，綠地集團認為綜合對宏觀環境的思考，商業的發展處在一個理性地位，“綠地對商業的堅持就是，專業操作，推崇超高層地標模式”。

商業迎來大供應

仲量聯行有關報告透露，預計廣州2013年全年有近60萬新增供應竣工，直至年底總存量將達400萬平方米，深圳2013年優質商鋪市場也將有新增供應40萬平方米。

行業龍頭萬科就“野心”不小。萬科華南有關負責人透露，萬科在華南將有超過15個萬科廣場，30個萬悅匯，50個萬科金街。根據年報資料，截至去年底，萬科在全國拿下純商業用地達122萬平方米，占萬科所拿商業綜合用地總量的11%，對比去年全年的22.54萬方增加四倍以上。

千億房企綠地集團昨日也告訴記者，目前充分重視調控常態化背景下的商業機遇，已在全國布局余20座超高層，發力重點區域的商業布局。

合富輝煌市場研究部發現商業地產近期的發展速度逐年遞增，去年無論是寫字樓還是商鋪，無論是量、額還是價都在上升。有關研究人士表示，住宅調控導致資金進入專業市場，這是商業地產的機會。

大房企案例中，商業的地位正在愈加顯著。在趨勢上，開發商多傾向于一二線城市的中心區域，以人氣和地段價值控制投資風險。在合富輝煌首席分析師龍斌看來，調控時期現金為王，對資金需求龐大的商業地產，整個鏈條更長，前期地段選擇、產品建設以及后期的經營管理無一不需要大量的資金。而資金雄厚的主流開發商多表示看好中心城市核心地段的寫字樓和城市綜合體。

核心地標被看好

多位商業地產業內人士表示，做商業，地段為王。核心區域的地標建筑是最廣被看好的擴張路徑。而這對資金要求也無疑極為苛刻。

坐擁全國三大高層建筑的“超高層專業戶”綠地集團是商業地產的早期探路者之一。核心地段的地標建筑，正是綠地快速擴張的捷徑。

綠地的經驗是，商業的開發，必須從單一開發發展到全程運營。相關人士透露，這樣做的好處是降低前期開發成本，以較大的杠桿布局全國數十個城市，并保證穩妥的資金匹配，最終實現高溢價。

大型城市的城市綜合體、寫字樓等業態備受看好。保利、綠地以及中小型的不少區域房地產均對此早早籌謀，“虎視眈眈”。力迅地產表示雖然眾多房企涌入商業地產會導致道路擁擠，但核心地段的精品商業仍有掘金的機會。

另外，不少專業機構認為調控壓力下，房地產產品的綠色技術將成為突圍之道。“現有辦公樓需要不斷提高才能符合高性能綠色建筑項目的新標準，從而繼續保持競爭力。我們認為，實現這一目標的最重要方式之一就是增強管理實踐水平、降低能耗和優化日常建筑性能。”仲量聯行報告如是評論。

警惕供應結構

“避風塘”式的“禮遇”為商業地產帶來機遇，但其供應過剩的問題，業內也一直沒有停止過熱議。仲量聯行專業報告認為，中國商業地產的結構性分布還不是很均衡，目前來看，判斷購物中心體量供應過剩“為時尚早”。

“大多數城市的人均零售面積將在三年后低于現在的水平。在沈陽、武漢、重慶和鄭州等二線大城市，到2015年消費者數量的增幅將高于購物中心新增供應量的速度，”仲量聯行中國研究部上海區董事麥哲文稱，這說明隨著消費群體的不斷擴大，購物中心新增供應將會被逐漸吸收。

“跟住宅不同的是，除了前期步驟，商業更需考慮后續的經營管理，這需要更為長期、大量的資本，”雅居樂商業運營中心總監羅紅葆堅定認為，未來兩三年商業地產一定會遇到調控。

多數業內人士也認為需警惕商業個別形態的過剩，而未來如出現過度投資，可能會提高準入門檻，防止個體投資者由于對商業價值評估不準確導致的盲目投資，規范行業競爭。

（來源：南方都市報）