伊勢(shì)丹撤離 沈陽(yáng)百貨業(yè)過(guò)于“飽和”？
　　
　　伊勢(shì)丹的撤離，引發(fā)沈陽(yáng)百貨業(yè)的集體思考。見習(xí)記者 趙金健攝

　　伊勢(shì)丹的撤離并非個(gè)例。

　　商業(yè)百貨的“體力不支”，在近半年內(nèi)早已不是新鮮事。僅去年12月，就有世茂百貨五里河、先先百貨和華聯(lián)百貨文萃路店先后轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)租或停業(yè)閉店，似乎為沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)造出一些落寞的景象。

　　與之形成鮮明對(duì)比的，自2012年4月起，盾安新一城、新世界百貨津橋路店等9家商業(yè)百貨去年先后進(jìn)駐，在“三退九進(jìn)”的背景下，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境的優(yōu)劣讓人無(wú)法識(shí)別。“我認(rèn)為沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的大環(huán)境并沒有問(wèn)題，最核心的問(wèn)題在于商業(yè)百貨數(shù)量太多，市場(chǎng)供過(guò)于求，飽和度太高以致顧客分流嚴(yán)重。”遼寧省社科院經(jīng)濟(jì)所副所長(zhǎng)張萬(wàn)強(qiáng)對(duì)記者表示，無(wú)論是外資百貨還是國(guó)內(nèi)百貨品牌，其退市當(dāng)然有勞動(dòng)力及租金成本上升、電商網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊等方面的影響，但商業(yè)地產(chǎn)退市沈陽(yáng)的最根本原因，還是沈陽(yáng)近年開業(yè)的大商場(chǎng)太多，導(dǎo)致供求失衡。

　　在去年年末，曾有熟悉沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)情況的業(yè)內(nèi)人士表示，沈陽(yáng)目前包括在建、在售的商業(yè)中心，總供應(yīng)量達(dá)到了2000萬(wàn)平方米，估算下來(lái)，沈陽(yáng)人均商業(yè)購(gòu)物面積近30平方米，在金廊、中街、太原街等沿線，商業(yè)地產(chǎn)密集度更是不言而喻。與之相比，公開數(shù)據(jù)顯示，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的核心城市，人均商業(yè)面積一般為1.2平方米，與之相比，作為1.5線城市的沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求的程度可見一斑。

　　自身經(jīng)營(yíng)是停業(yè)主因

　　“除市場(chǎng)飽和度太高外，自身經(jīng)營(yíng)缺陷也是商業(yè)百貨在沈陽(yáng)市場(chǎng)無(wú)法支撐下去的重要原因。”張萬(wàn)強(qiáng)分析表示，許多百貨自身的定位不明確、管理理念不能夠適應(yīng)沈陽(yáng)本地顧客群的需求和喜好，才導(dǎo)致在市場(chǎng)洗牌中被逐漸淘汰。

　　“看有那么多的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)駐沈陽(yáng)就能知道，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還是比較看好的。”某大型房地產(chǎn)國(guó)企高級(jí)主管賀西（化名）在接受記者采訪時(shí)表示，“在沈陽(yáng)做商業(yè)地產(chǎn)也有做得很好的企業(yè)，許多百貨的退市，主要原因還是自身經(jīng)營(yíng)不善。”

　　賀西表示，自己曾考察過(guò)業(yè)已退市以及現(xiàn)階段人氣冷落的幾個(gè)商業(yè)百貨，“從整體硬件規(guī)劃、各產(chǎn)業(yè)配比，到招商資源，再到衛(wèi)生條件、采光、指示牌安插這些細(xì)節(jié)，都存在問(wèn)題。”賀西說(shuō)，這些因素加起來(lái)就構(gòu)成了消費(fèi)者的“購(gòu)物體驗(yàn)”，“購(gòu)物體驗(yàn)”應(yīng)當(dāng)是商場(chǎng)百貨吸引消費(fèi)者的核心金牌。比如自己某次去一家人氣冷落的百貨商場(chǎng)看電影，夜場(chǎng)出場(chǎng)的時(shí)候完全沒有指示牌，也沒有直出通道，一批觀眾都迷了路，硬軟件差距立見。“現(xiàn)在沈陽(yáng)的人均商業(yè)配比面積在全國(guó)都是居首的，競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，購(gòu)物體驗(yàn)做不好，消費(fèi)者肯定不愿意光顧。”賀西表示，即便自身定位非高端“摩爾”，但地段選擇、經(jīng)營(yíng)定位、招商資源等方面，可做好的余地仍然很大，“就比如最常見的停車、商場(chǎng)衛(wèi)生度等，專業(yè)與否就是看百貨本身是否認(rèn)真對(duì)待。”

　　沈陽(yáng)商業(yè)缺乏“中間帶”

　　賀西告訴記者，與北京、深圳等許多一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)模型呈“棗核型”不同，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)模型呈“啞鈴型”。

　　“沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀是，像恒隆、萬(wàn)象城一類較為高端的商業(yè)地產(chǎn)，以及五愛街沿線等主打低端的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都比較好，但中端市場(chǎng)卻很缺乏。”賀西說(shuō)，這種局面下，其實(shí)商業(yè)百貨的發(fā)展空間很大，就看企業(yè)自身能否合理把握。

　　商業(yè)布局要理性適當(dāng)

　　“實(shí)際上，一個(gè)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)布局是由政府與進(jìn)駐企業(yè)共同決定的。”張萬(wàn)強(qiáng)表示，現(xiàn)階段政府有關(guān)部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)惠條件較為突出，有許多企業(yè)看好沈陽(yáng)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展前景，也存在非理性擴(kuò)張的情況，“就保持沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)良好、可持續(xù)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，對(duì)于未來(lái)新入市的商業(yè)百貨，無(wú)論是政府還是企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)保持理性。”

　　張萬(wàn)強(qiáng)預(yù)測(cè)，沈陽(yáng)的商業(yè)百貨業(yè)的洗牌局面，至少在5年之內(nèi)都不會(huì)結(jié)束，在此期間，對(duì)于商業(yè)百貨，建議從定位、經(jīng)營(yíng)理念等各方面，做好適合沈陽(yáng)本地消費(fèi)人群的規(guī)劃，做出自身特色，才能贏得競(jìng)爭(zhēng)。
　　（時(shí)代商報(bào) 見習(xí)記者 楊琳）