在眾多內地開發商紛紛擴張三四線城市商業地產版圖的當下，一家歷史超過70年的港資房企正在遼寧鐵嶺打造一座“港式”奧特萊斯城鎮綜合體項目。

來自新昌營造集團的最新消息，這個地皮位于遼寧鐵嶺縣凡河鎮大凡河村及新屯村，收購總代價18.28億元的奧特萊斯項目，目前已首期開發38萬平方米住宅和25萬平方米商業區，住宅部分預計在2013年第二季度開售，商業部分將在第四季度陸續開業。

曾經負責澳門威尼斯人度假村、香港數碼港等多個港澳地標性建筑的新昌營造集團，是亞洲歷史最悠久的建造集團之一。2012年，這家老牌港資房企宣布正式進軍內地，首站就是位于遼寧鐵嶺市遠郊的奧特萊斯項目。該項目首期投資資金超過20億元，商業部分占比將超過1/3，計劃引進多個尚未進入國內的二線國際品牌，總體量約300萬平方米。

新昌營造集團主席兼行政總裁王英偉在接受記者采訪時透露，在鐵嶺奧特萊斯項目之后，未來幾年內，該集團還將在華北、華南、華中的四五個三線城市建設大型復合綜合體項目，體量與商業占比將與鐵嶺項目相當。

升級新城鎮娛樂標桿

“在整體規劃中，奧特萊斯這種商業模式仍然存在，但不僅僅只有奧特萊斯。”新昌地產發展有限公司董事兼總經理蕭妙文告訴記者，從國內外的奧特萊斯和類奧特萊斯項目的發展情況來看，只靠這一種零售業態顯然無法拉動更大的需求，鐵嶺奧特萊斯是要打造出一個更多元、吸引更多關注的商業區。

傳統的奧特萊斯是以品牌折扣為核心，集零售、酒店、餐飲于一體的現代服務業大型綜合性項目，新昌營造集團近日又把鐵嶺奧特萊斯規劃進行升級，新規劃包含多元化購物區、綜合水世界、星級住宅區、酒店、辦公商業、會展等更多項目，“它遠不只是品牌折扣，我們的目標是把這個項目打造成中國未來新城鎮的典范。”蕭妙文表示。

與這家港企背景的奧特萊斯相似，目前香港最著名的奧特萊斯項目東薈城同樣是在核心名品折扣基礎上增加娛樂業態。東薈城位于香港大嶼山東涌，鄰近港鐵東涌站和香港國際機場，由購物商場、商業大廈和酒店三部分組成，由香港5間大型地產發展公司：恒隆地產、恒基地產、新世界發展、新鴻基地產及太古地產聯同港鐵公司聯合發展，并由太古地產管理。商場部分于2000年4月8日正式啟用，而酒店部分命名為諾富特東薈城酒店，于2006年初開業。

除了折扣商場，東薈城還有室內水療及全亞洲最大的戶外互動型噴水池，11間不同類型美食坊，游樂場、跳舞機、上網特區等設施。同年12月開業的東薈城UA戲院，更是全港第一間內設有酒吧的戲院。2003年8月，為配合區內人口上升，香港賽馬會也于此開設占地4000平方呎(1平方英尺/平方呎=0.09290304平方米)的投注站，投注站內設有展覽櫥窗，用以陳列展品，并有可容納150人的影視大堂。

“附加綜合娛樂業態對大型奧特萊斯項目來說很有其重要性。”據蕭妙文介紹，除了核心的傳統奧特萊斯名品折扣，鐵嶺奧特萊斯這個號稱中國新城鎮樣本的升級版奧特萊斯，在規劃中確實增加了一些目前國內奧特萊斯沒有涉及的其他業態。其中，規劃中的度假式水世界，建筑面積約2.2萬平方米，也是新規劃當中最凸顯新城鎮娛樂功能的標志性場所，包括四季恒溫的游泳池、水上樂園、海底世界等，預計2014年落成啟用。

此外，在招商過程中，除了國際時尚品牌的潮流新品和折扣名品，新昌營造集團一方面也在吸引全世界的特色餐飲加盟，還專門設置了兒童和家長可以一邊體驗一邊購物的動感兒童樂園等，力求多種業態組合充分滿足各年齡階段的需求。

先住后商突破內地發展瓶頸

作為亞洲歷史悠久的建造集團之一，新昌營造過去70年中共完成了超過600個建造工程，包括香港數碼港辦公樓、澳門威尼斯人度假村及金沙賭場，以及北京東環廣場等地標性建筑。但作為其獨立在內地投資、建設、運營的項目，將進軍內地的第一站選在鐵嶺，引起了業界議論。

王英偉告訴記者，盡管鐵嶺投資計劃受到質疑，但他認為內地二三線城市城鎮化正凸顯出強勁的機遇，目前大多數開發商還沒找到正確的運作方向，導致太多新城淪為缺乏商業、缺乏產業配套、缺乏經濟能量的“空心宿舍”。“除了住宅、酒店、寫字樓外，該項目還會有多項新穎的文娛設施，如動感兒童樂園、大型主題水上樂園、動感體驗中心、婚慶天地、創意文化演藝館、科學館等。我們的目標是，這些主題消費概念未來20年都不會落伍。”“做奧特萊斯商業地產，就不能只用奧特萊斯這一個概念。”王英偉表示，為此，新昌營造選擇了“奧特萊斯+住宅+多重業態”的商業模式。

這幾個模式關鍵詞不免讓人覺得熟悉。此前，內地也出現過多個類似新城鎮社區模式的商業地產項目，卻一直沒有較成功的案例。

其中，一個主要的運作核心就是住宅與商業部分建設的孰先孰后。此前，由于受限于內地商業地產融資開放程度，很多大型商業地產項目都是“以住養商”，依靠先期出售的住宅部分，取得培養商業部分的前期資金。這種不得已而為之的商業地產邏輯，備受外界詬病，甚至被質疑為以奧特萊斯之名，行低價圈地之實。

但在王英偉看來，這種模式最契合目前內地商業地產發展的環境。“比如，我們公司為了先做這個項目的商業部分，我可以發股票、發債券、找私募基金一起投入。我們有上市公司的優勢，可以同步進行商業和住宅部分。”而對于住宅與商業孰先孰后的選擇，蕭妙文表示，鐵嶺項目的商業部分不僅可以先于住宅建設，甚至將永久自持。“10年后，我們將在內地5個城市有相當規模的商業項目，就可以把它組成一個房地產基金上市，也會給集團帶來一個比較長遠穩定的收入。”

（來源：中國房地產報）