根據國信證券的樣本測算，2012年到2015年，國內商業地產面積的年復合增長能達到18％，屆時消費需求的增長將趕不上商業面積的增長，導致商場平效每年降低6％。與零售地產的發展休戚相關的傳統零售業態，亦在互聯網的沖擊下急速下滑。

這兩項因素讓零售地產的轉型迫在眉睫。多位業內人士認為，過去為追求規模和速度而簡單復制的，以超市、服裝為主的零售商業地產模式將不可持續。領跑的會是適應消費結構變化的、能為消費者提供個性化服務、有更多復合性體驗的商戶，以及那些懂得因地制宜的專業商業地產運營者。

租售模式難以為繼

一位剛從全國踩點回來的投資人感嘆說，即使像西安這樣的城市，除了最核心的一兩個購物廣場客流量還比較大，其他很多商場幾乎就沒人，更不要說“已經瘋了的”沈陽和“快要瘋了的”成都商業地產市場（這兩個城市的商業地產開發最為過度）。

即使在北京，近期新開業的購物廣場招商難度亦很大。面對一些能夠快速導入人氣的品牌諸如ZARA、H&M等，商場之間存在激烈的競爭。

這些品牌在租金談判上也非常強勢，可能只需支付少量的保底租金，然后在銷售額的基礎上提點，有的甚至沒有保底租金，完全依照銷售額扣點。更有的國際品牌不僅無需繳納保底租金，商場還要為其承擔裝修費用。

一直以來，強勢的大客戶都不是商場的主要租金來源。原來的商鋪盈利模式，就是在租金收益上給一些大品牌的店（主力店）讓利，把它們吸引過來，作為一個迅速招攬客戶的手段。同時，從整體的營利性考慮，又需要引進一些中等品牌（次主力店），通過對它們收取高租金，以平衡整個區域的租金收益，繼而實現商鋪整體資產收益的平衡。

對于這些次主力店，商場通常要花很多心思挑選，必須尋找到那些能夠產生銷售額的商家。并可能把它們統一規劃成主題區域，比如兒童區域、餐飲區域，用以集中拉動人氣，形成規模效應。

但是在客流量急劇下降的情況下，這個模式受到了挑戰。陽光新業地產的副總裁吳堯告訴記者，現在次主力店，尤其是服裝、鞋的店鋪同店增長率在不斷下滑，客源數量及客單價也在下滑。這一方面源自線上的分流，年輕消費群體已習慣于線下試衣服、線上下單，品牌商們亦在順應互聯網趨勢，選擇線上渠道；第二，其他非傳統渠道的品牌開始崛起，很多小眾品牌和不為熟知的奢侈品牌在不斷獲取市場份額；第三，由于購物廣場遍地開花，新開的分店分流了存量店的客流量和銷售額。

“從過去兩家店到現在八家店，那肯定每家的銷售額都沒有那么飽滿。”戴德梁行華北區商業地產主管蔡二虎表示。

這一現象使商戶們的選擇范圍日益增加，議價能力上升。面對開發商，越來越多的商戶選擇提點分成的方式支付租金，而非過去的單一固定租金模式。

記者近日實地采訪了北京南三環一家中型購物中心里的三家（體育用品、餐飲和早教）企業，他們均表示，現在簽的都是“固定租金+提點”租金合同，只是在提點需達到的銷售額限額上有差異。

多手段改造門店

開發商們其實很早就在探尋新的利潤增長點和布局轉型之路。高策地產總裁李國平對記者描述說，要想在未來保持商鋪的價值，一定要打造電商無法取代的兩種類型的商場。

第一種是社區便利型，本來就在家門口，比上網買還要方便，這種商場仍然有存在的價值；第二種就是綜合性的消費廣場，去了以后“有吃有喝有玩”，重視購物體驗和購物樂趣。

從2012年開始，新開業的購物中心如果不是位于特別核心的商圈，一直在增加娛樂、培訓、高端餐飲等業態，特別是考慮到未來中國人口結構的變化，均增加了與兒童相關的商業項目。這幾種業態的總和從原來的占20％左右，已經拉高到如今的30％－40％。

第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊舉例說，去年夏天開業的北京凱德購物中心（太陽宮），其兒童類、餐飲類加起來甚至占50％以上。

另外，高端的奢侈品牌比如GUCCI、Tiffany和愛馬仕愈發受到商場青睞，因為這類品牌商受電商沖擊不大，而且不管租金高低，它們都必須在重點城市的核心商圈保持曝光率。

記者了解到，今年前三個月，在三里屯Village北區、東方新天地和金寶匯等商場，新開業或新簽約的商鋪中，珠寶、皮具、美容、高端服裝等高端項目占據了半壁江山，即使是餐飲業，出現的也都是綠茶、墨西哥餐廳、日本料理和咖啡等較有特色的商家。

除了在商戶類型的選擇上有所改變，多位開發商還認為，未來做商業必須在業態組合上有所創新。

以前的購物場所更強調效率，也就是“到處都堆著貨，買了就走”。下一階段應該更側重于高互動體驗性的業態，即：增加更多中高端的服務型業態，醫療、健康、休閑度假類商鋪。這類業態更容易對消費者產生粘性，實現商城差異化競爭優勢。

仲量聯行的華北區商鋪部招商總監楊詠詩告訴記者，現在對于開發商來說，除了要思考如何用大筆資金去建造一個漂亮的shopping mall，更重要的是對軟件部分的考察調研，比如研究第一商圈、第二商圈、第三商圈最遠的距離，可吸引什么類型的消費者，周邊交通支持是否足夠，如何激發他們的消費熱情，以及如何使他們停留的時間更長，等等。

楊詠詩認為，最終的目的就是“必須給消費者足夠的理由，放棄輕松簡單的網上消費而去購物中心”。

不過，電商的興起也為購物中心創造了一些新的客戶群體，比如很多品牌生于網站，在一定程度上缺少實體店的品牌推廣環節，缺少與市場溝通以及交流改善服務的載體。所以，很多在網上成功的品牌，多數都希望回歸實體店。吳堯表示，這類店鋪既能帶動人流，又使得購物中心的個性化色彩更強。

創造個性化、增強品類粘性，成為單個店鋪著力改造的地方。如引進集合店的概念，包括男裝、女裝、鞋子甚至兒童服裝，用以增加產品豐富度。又或者在實體店內增加一些互動的活動，比如放一些書、咖啡和簡餐等等。

記者采訪多家商城發現，很多店鋪都在嘗試做多品店，不再按品牌劃分物品擺放區域，而是按功能進行劃分。這與電子商務網站當前的品類劃分已十分接近。

吳堯表示，將來運營購物中心不是一個簡單的物業管理，而要跟每個品牌方去交流，所有商場運營體系要與電子商務及線上品[最新消息 價格 戶型 點評]牌發生更廣泛的關系，這對從業人員的要求亦越來越高。

多位業內人士表示，目前零售商業地產的轉型還只是停留在店鋪及看得見的地方，后臺系統與人員結構的調整，仍未在全行業展開。

（來源：財經網）