由搜鋪網、聯商網主辦的“第六屆中國商業地產發展高峰論壇暨中國商業地產招商對接會”于4月11日在深圳大梅沙京基喜來登酒店盛大召開。

在上午的商業地產高峰論壇上，主辦方邀請到了紅星美凱龍企業發展集團執行總裁張華容、銀泰置地（集團）有限公司副總裁王銳、Rong融道（中國）執行總裁鄭展、九洲遠景商業管理機構董事長王敬、銅鑼灣集團董事長陳智、喜悅滑冰場總經理王品石、大潤發全國發展總經理洪萬康以及聯商網董事長龐小偉等重量級嘉賓。

圖為紅星美凱龍企業發展集團執行總裁張華容女士

以下是現場實錄：

尊敬的龐總，還有在座的各位嘉賓，大家早上好，非常高興我們借搜鋪網、聯商網的這次機會來到這里和大家學習和探討。

根據大會的安排，我結合今天的主題準備了一些內容，在這里和大家一起探討和學習。

我演講的主題是新形勢下的創新。

這個新形勢剛才龐總已經做了簡要的介紹，我也借這個機會和大家做一個簡要的共享。

首先我們可以看一下近些年的數據，根據公開資料顯示，2012年全國房地產開發總量7.18萬億，同比上漲16.2%，雖然低于往年20%以上的增幅，但是總額卻在創新高，其中住宅的投資總額4.9萬億，同比增長11%，辦公樓投資和商業經營性用房，也就是我們商業地產同比增長31.6%和25.4%，遠遠高于住宅的增幅。

那么2012年我收集數據的時候，曾經收集到2011年底全國購物中心數量達到了2542家，當時預計2015年底的時候達到3885家。

根據我們下一頁的形勢來看，我估計如果不改變現在的瘋狂擴張的模式的話，估計3885家還會有所增加，不是因為市場的需求，而是因為市場的發展。

那么這個趨勢推動發展的原因，可能大家各說一詞，但是現有的這四點，可能也是我們大家共同的一個認識。

支持商業地產發展的政策基本沒有變化，商業地產發展的總體可能還會保持總體的增長，至少這一兩年。

資本市場的巨大吸引力和商業物業保值升值潛力，指示銷售型商業開發向持有型商業開發持續轉變。

關于一二線城市的富商圈、新城區開發量的增加，可能會導致傳統區域的商鋪空置率局部區域會擴大。

還有今年和去年年底十八大召開之后，一些新的呼聲，城鎮化、城市群，一小時經濟圈的帶動下，二三線城市的商業地產投資的熱點依然會呈現。這是我們現在的另一個現狀。

同樣的行業熱度，近年來由于各方的原因，各路資金紛紛涌入商業地產開發領域，以商業地產開發企業抓住機遇加速跑馬圈地，這個現象分三種，這個我就不多說了，但資金的投入是現在開發商不可忽視的現象。

在此熱度持續增長的情況下，我們同時也看到了幾個現象，就是關于商業地產和綜合體開發運營過程中，至少也出現了網絡購物對零售市場進行了實質性的沖擊。

2012年中國網絡購物市場交易規模持續增長，較往年增長了66.2%，在社會消費總零售額的占比達到了6.2%，這個是公開資料數據摘錄的。零售企業開始轉變銷售模式，進入電商領域，新進入的外資零售企業，先以電商形式進入中國，如COSTCO、梅西百貨，這個可能對電商成為了新的沖擊的高峰。

還有我們作為商業地產運營商有一個切身的感受，運營商會謹慎，不是他們的能力減弱了，而是形勢會導致他們謹慎，會慎重的考慮是否會像前兩年一樣，跟隨全國商業地產擴張，早些年在我經歷的2009到2012年間，我們可能操作了近40個購物中心的開業，確實如果每年召開招商大會的話，每年會有近千商家到我們商場來，近30%、40%是全國發展的，他們跟隨我們開門店，不停的擴張會導致他們的門店增加，同時成本也會增加，在不停擴張形勢下，可能產品可以跟得上，但事實上運營能力未必趕得上開店速度，營運能力還要批拼商業地產的培育期。如果不跟隨的話，你可能夠會掉隊，但如果跟隨的話，會出現擴展能力、運營能力未必跟得上商業地產的撒網，還要跟著商業地產商培育商業地產開業過程這幾年的培育期，所以說每一個個體的商家在此期間是否跟得上，能夠面臨市場變化的改變能力是否增加，這是一個現象。

第二個是事實上上個月到福建和一個老朋友見面，他在我們的行業的標桿服裝企業里面，他是一個二線城市代理商，他去年開了68個店，我是3月底過去的，一季度還是經過春節好的時期，保本不足十家，今年他可能一家都不跟了。同時在今年運作幾個項目過程中，和幾個品牌合作，他們特別快時尚的，往年可能快速發展，跟隨十家，跟隨幾家，但是今年他們告訴我們跟隨標桿企業發展的速度可能是三家、兩家。這是一個現象。

還有一個比較突出的問題，就是從我們2005年開始大規模的運作購物中心綜合體的項目到2011年，跟隨的一些餐飲品牌原則上有的是3年、5年、8年，但餐飲的黃金周期可能是開業之后3年，最多是5年，但事實上購物中心運作前期的兩三年是培育期，等到餐飲的黃金周期快過的時候，培育期才過，如果這個時候餐飲經營好，可能面臨成本增加，經營不好，有可能面臨被淘汰，那么這種現象，雖然我的標題是說商家的戰略發展能力會減弱，但開發商的招商運營的資源會減少。

那么在這種形勢下，商業地產城市綜合體的運營的方向在哪里？在前面我所講的兩種現象下，我們內部討論的時候，個人總結，不一定可以代表企業和行業的觀點，我個人一直認為做城市綜合體的開發，無論你哪個行業進入到商業地產開發要確保四個點，那么我們看前兩個點，商業地產的開發與運營，所有企業做商業地產的時候都會說我們具備商業地產開發和運營能力，但是事實上和很多企業的領導者有交流過，真正能夠把商業地產的運營和開發放在同等地位嗎？開發代表什么呢？可以這么說，拿地、規劃設計、開發建設，規劃設計的過程中，大家考慮到商業的需求了嗎？是考慮到產品的現金流還是考慮到商業需求？在開發設計的過程中，規劃設計的過程中，考慮到商業的需求和成本嗎？是以成本來讓商業地產的需求？還是以成本讓現金流？還有運營，商業地產的運營指招商和后期運營的需求，有多少商業地產開發商在拿地設計的過程中考慮到招商會招來誰？招來的商需要什么？能否根據需要進行設計？這個城市需要什么樣的商業？需要什么樣的商業地產？我可以做什么產品？大多數是從這個角度考慮的嗎？其實不一定。我和一個地產老板講，你們在招商過程中不能滿足要求，但是你們還這樣做，他給我講了一個現實的問題，必須尊重開發團隊的需求，他們是創造現金流的，這樣才能蓋商場，這個是前期做商業地產的理解。如果大家不能在一個平臺上理解商業地產的開發與運營，還是把地產前置于商業地產運營的話，這個不是一個好的操盤手可以解決的問題。這是第一個關于商業地產開發與運營的結合。

第二個是關于城市綜合體的產品設計，可能我們不可避免的要談到標桿企業萬達，也有我們的中糧，也有華潤，可能這些他們會真正的同城市綜合體的產品的結構和產品的融合性進行考慮設計，但是每年的成千產品的出現，大家考慮到了城市綜合體的產品D互動嗎？商業的互動嗎？商業比例和自營比例的配合嗎？同時要考慮商業地產的互動。

在現階段下，商業招商、運營與服務，我們樂觀的看，所有項目開發出來，80%以上是成功優秀的，那么接下來在城市中存活的是哪些呢？我個人認為，接下來如果我們認為開發能力是一定的，商業地產都可以很好的存活下來，比拼下來就應該是運營能力，和對客戶、消費者的重視程度。曾經我們的傳統零售、百貨、超市非常重視每一個顧客的需求，重視客戶服務、重視VIP客戶，接下來在我們的商業綜合體和大型商業運作過程中，這也是比拼我們軟實力的一個角度。

第二個是關于與時俱進的創新與應變。這一點可能在近期大家都在談關于電商的沖擊，關于蜂擁而至的開發，那么接下來很多企業都想，如果我想做成這個商業綜合體，現在不是招商困難嗎，我就自營，有什么就自營什么，自營超市、自營百貨、自營兒童，這樣招商就不困難了，我也和一個打算自營的老板聊過，你現在可能在房地產開發很成功，可能你覺得做開發很容易，但今天自營做的好的，他們未必完全是自營的運作，不一定可以保證自己的商業地產開發保持的很好。

這是就這次大會主題提出的觀點做了個人的意見和大家的分享，借此機會我也簡單的介紹一下我們紅星美凱龍商業地產的發展。

大家可能熟悉的是紅星美凱龍的家居，截至2012年，紅星美凱龍已經開出120多家門店了，已經成為了龍頭品牌。紅星美凱龍企業發展有限公司成立于2008年，是商業地產開發運營平臺，主營為商業地產投資、開發及運營管理，核心產品是以紅星國際廣場命名的城市綜合體和以愛琴海命名的購物中心，我們旗下有幾個業務，一個是一級資質的規劃設計院、紅星地產、紅星商業、紅星物業、紅星投資。目前2012年底已經在北京、天津、重慶、上海等全國21個城市開發和運作27個綜合體項目，未來5年會加快布局，力爭2020年全國建成100個愛琴海購物中心。前期也有行業人講過，要在3年做100個，但是我也想在這里和大家講一下我們的目標8年中有100個，因為目前是27個項目，在這幾年，經過這幾年的發展，我們改變了拿地方式，可以競拍，可以和當地的政府合作，可以和當地的開發商通過股權合作的方式獲得土地。這是一部分，還有剛才講的120多個家居廣場中有很多是自有的產權，經過早期的發展，目前在城市的核心區域和二環以內，其實已經不適合做家居商場了，可能更適合做綜合的商業購物中心，接下來幾年只要我們時間和精力來得及我們可能會逐步的改造這些項目。比如說在北京的東三環太陽宮的項目，原來我們租來的時候就是家居商場，現在改成的購物中心，大概今年的下半年開業。

那么紅星商業是紅星美凱龍企業集團下面的商業管理實力，我們是充分考慮了商業地產的開發運營的結合，將商業運營過程中的商業定位、研究，商業規劃設計、招商籌建、營銷推廣、品牌建設和工程后期的運營需求前置到了開發環節，也就是說目前在我們的運營過程中，我是將前期的定單制造、商戶的需求、運營的需求前置到拿地和開發環節，目前商業集團下面的設計將前期籌建中心和招商中心前置到地產開發過程中，經過前期的拿地、規劃、設計、運作將需求前置到拿地和設計的過程中。

我們主要的商業形態有這么三種：第一個是叫做單MALL，第二的是雙MALL，第三個是綜合體。

單MALL很簡單，就是獨立的商業購物中心，這個是常州的一個項目，建筑體為大型的單體購物中心，我們充分重視規劃設計、商業需求和產品結構，你看我們的外形設計都不是千篇一律的，并且充分考慮到物業價值未來的變現能力和資本運作的價值和金融運作的價值，在每一個購物中心和商業體的裙樓上我們不會架很多的塔樓，讓它在未來有足夠應變的機會。

第二個是雙MALL，我們早期是做家居的，大家可以看到，比如說我們的天津項目、福州項目、昆明項目，這些都是雙MALL，這些剛才講的項目，在兩年前，后面的銷售型物業都已經賣了，家居商場已經開了，經營的也不錯，在這個過程中大概經過一兩年的運作，我們現在在招商商業購物中心。

簡單的來講，我們做雙MALL有幾個優勢，第一個是客流可以互補，特別是解決家居的顧客，以前逛家居的形式單一，半天逛不完，一天逛又沒有地方吃飯，沒有地方好好休息，現在已經改變形式了，原來是逛了下單，買貨，然后送貨，現在我們旁邊的商務購物中心可以為他們提供多元化的購物體驗。第二個是原來做一個商業中心的時候，可能是一個商業中心的客流量，現在做商貿的時候，無形中也增加了客流量。第二個好處是我們在服務設施的互補和共享。大家知道家居商場上客是上午到下午的6點左右，我們購物中心的上客的時間是下午的四點一直到晚上的閉店的時間都是上客的時間。大家知道，未來不管是政府的規劃指標，還是經營需求，對停車場是非常大的需求，大家都知道家居商場可以貢獻給商業中心至少是兩千停車位，這就是我們非常大的優勢。第三個優勢，比如說我們這次在臨沂的，本來商業體量是10萬，我就做了兩個5萬的，地下的三四五層都預留了將來的共享中心，現在考慮到做雙MALL，未來區域發生變化，可能就會連起來做大型的購物中心，這就是雙MALL的三個優勢。

第三個城市綜合體是重慶的一個項目，城市綜合體主要是商業MALL、玫瑰天街、寫字樓、商業街等來組成的，我們根據區域的不同，我們盡量的進行組合，使之更豐富。

剛才我們提到了關于如何經營好你的購物中心，如何順應市場的變化，我講自有品牌的時候，我給大家講一個詞，就是體驗式，我們考慮到了消費者的需求，來結合我們商業經營的能提供更多的資源來滿足大家的需求，所以我們的自有品牌大概是這樣的，我們的購物中心就是愛琴海，大家看到我們紅星的商業代表就是愛琴海，我們自有的商業品牌有五星級的酒店，合適的地方就做，比如說天津、重慶就有，其他的項目沒有。第二個是百貨，百貨我們采取多種合作方式，租賃、合資，但是目前情況下沒有考慮自營，比如說在福州就是和東百合作的，當地我們會找當地經營的最好的百貨公司合作。

紅星太平洋影城，昨天和四川峨眉電影制片廠進行了簽約，我們共同建立影城，開發影城的經營。

高爾夫會所，高爾夫的群類現在是小眾的，我們看一下國內，上海的高爾夫會所比較多，深圳也比較多，但上海、韓國，無論是室內還是室外都做的非常好了，我們結合自身的優勢和項目的特點，因為我們沒有塔樓，就可以有很好的承接，剛才看到福州的就是很好的揮竿練習區，我們會和高端的會所進行合作，體現出會所功能、專業功能、體育鍛煉功能，我想在不久的將來大家都可以體會得到。

還有婚慶大世界，我們會在高爾夫的下層做婚慶大世界，我簡單講一婚慶在國內的重要性，去年年底在上海四個婚慶中心派人員調研之后，11月份去的，告訴我們只有四個項目只有兩個時間短有時間，四月份、清明節、12月份沒有人訂，因為年底開年會的比較多，沒有人訂。第二個現象是目前婚宴、壽宴、滿月宴、企業宴，都是供不應求，所以我們提供了這樣的場所。

還有兒童職業體驗公園，這個2014年我們才開始建這個，還有玫瑰天街，雖然是銷售形式，但我們自己管理和經營。

愛琴海就是剛才和大家講的是我們自營的購物中心。

這個是北京愛琴海的外立面。

自有品牌的酒店，這次天津就是和喜達屋合作。

影院是自有的太平洋影城。

婚慶大世界里面，我們會做一站式的婚慶典禮的服務，包括婚宴、蜜月旅游、婚慶慶典策劃服務等，里面有兩個宴會廳，一個是中式的傳統的餐飲，還有一個是西式的，結合影院做挑高層，來滿足西式婚禮的需求。

高爾夫的品牌，結合屋頂的形式，這是福州的項目，天津的也有，大家看到的畫面的一邊，在右邊那一部分是打區、打位和會所區域，福州的這個還小一點，寬度60米，長度160米，基本可以滿足初學者的需求。

兒童職業體驗公園，計劃明年開始啟動，今年我們在北京的項目就是和別人合作的，韓國的一個品牌。

玫瑰天街是自有的商業街，控制體量是支持物業的15%。當地的商業管理公司會提供全方位的自營服務，我們會著重對內部的規劃設計和地方文化進行凸顯，不會賣掉就不管。

那么大家剛才看到以后，我們大概簡單的講一下，可能我們有自己建筑設計的團隊和我們對建筑設計的重視，有自有的品牌，有成熟的商業地產開發體系和專業的商業招商運營團隊，來對我們的業務進行支撐。

第一個是北京的項目，計劃今年下半年8月底開業，這是北京項目的外立面，旁邊是百盛，我們旁邊還有一個項目，三個項目組成了一個綜合體，22萬平方米，我們自有項目12萬平方米，現在正在進行裝修，下半年開業。

這是福州的項目，可能很多同事看到這個地塊會比較熟悉，馬路對面是福州蒼山的萬達廣場。

這個是昆明的項目。

這個是天津河東的愛琴海，住宅都已經銷售了，現在可以說是供不應求，沒有房子賣了，目前在籌建商業購物中心。

這個是天津的購物中心的樓頂，也有揮竿練習區。

這個是常州的、無錫的購物中心，無錫會以婚宴的方式來做，主題館等都已經談好了。

簡單的和大家匯報了一下我們的項目，我們大概這個月的26日在北京的人民大會堂的國宴廳下午三點會舉行以紅星夢為主題的紅星商業品牌發布暨首屆商業年度盛典，在此向大家做一個匯報和邀請，歡迎大家參加我們的大會，屆時對我們公司發展戰略會有進一步的了解。

再次感謝龐總和搜捕網、聯商網給我這個機會在這里學習和探討。

謝謝大家。

（搜鋪網 深圳報道）