由搜鋪網(wǎng)、聯(lián)商網(wǎng)主辦的“第六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇暨中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)接會(huì)”于4月11日在深圳大梅沙京基喜來登酒店盛大召開。

在上午的商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，主辦方邀請(qǐng)到了紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展集團(tuán)執(zhí)行總裁張華容、銀泰置地（集團(tuán)）有限公司副總裁王銳、Rong融道（中國(guó)）執(zhí)行總裁鄭展、九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)王敬、銅鑼灣集團(tuán)董事長(zhǎng)陳智、喜悅滑冰場(chǎng)總經(jīng)理王品石、大潤(rùn)發(fā)全國(guó)發(fā)展總經(jīng)理洪萬康以及聯(lián)商網(wǎng)董事長(zhǎng)龐小偉等重量級(jí)嘉賓。

圖為銀泰置地（集團(tuán)）有限公司副總裁王銳先生作演講

以下是現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

首先非常感謝組委會(huì)提供這樣的機(jī)會(huì)來和大家進(jìn)行一個(gè)交流。

目前我們進(jìn)行了更名叫做“銀泰商業(yè)”，包含零售、百貨、商業(yè)地產(chǎn)，明天的交流中我們的CEO也會(huì)和大家做一個(gè)交流。

和組委會(huì)協(xié)商的時(shí)候給了我一個(gè)命題，因?yàn)殂y泰轉(zhuǎn)型來做購(gòu)物中心和商業(yè)地產(chǎn)，也有將近三四年的時(shí)間了，大會(huì)就說要我談一下零售企業(yè)做轉(zhuǎn)型的時(shí)候會(huì)面臨什么樣的問題，如何更好的做這個(gè)轉(zhuǎn)型。

那么今天我把這個(gè)話題稍微的延伸了一下，變成住宅地產(chǎn)企業(yè)和零售企業(yè)轉(zhuǎn)型中面臨的困惑和問題，以及如何應(yīng)對(duì)。

大家知道基本上2009和2010年開始，由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，很多企業(yè)主動(dòng)或者是被動(dòng)的轉(zhuǎn)型到了商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，那么我相信，在轉(zhuǎn)型的大軍當(dāng)中，比較有代表性的是兩類企業(yè)，第一類就是原來做住宅地產(chǎn)的企業(yè)，由于在住宅地產(chǎn)里面，積累了一些比較豐厚的資金，包括有良好的開發(fā)建設(shè)能力，所以很順理成章的轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)板塊。那么還有一個(gè)部分，就是原來做零售的，包括像我們銀泰，包括可能像王府井、茂業(yè)等等企業(yè)，原來做了多年的零售，對(duì)商業(yè)有很深厚的理解，所以進(jìn)入到了商業(yè)地產(chǎn)的板塊。我相信經(jīng)過幾年的運(yùn)作，這些企業(yè)轉(zhuǎn)型中會(huì)發(fā)現(xiàn)和面臨一些問題，結(jié)合我們企業(yè)的情況和以往的工作經(jīng)驗(yàn)和大家做一下這方面的交流。

首先和大家介紹一下住宅地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，我認(rèn)為他們會(huì)在七個(gè)方面存在誤區(qū)和工作上的影響。

首先第一個(gè)我覺得是觀念。由于很多的住宅地產(chǎn)原來在這個(gè)領(lǐng)域里都是非常優(yōu)秀的企業(yè)，而且通過前幾年良好的運(yùn)作，積累了第一桶金，具有雄厚的實(shí)力，具備了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)先天的條件，但是也正由于他們?cè)谧≌�地產(chǎn)里運(yùn)作的非常成功之后，大多數(shù)企業(yè)自然或者不自然的有一種先天的優(yōu)越感，企業(yè)的實(shí)力比較雄厚，社會(huì)和企業(yè)的資源比較雄厚，往往進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，輕視和忽視商業(yè)地產(chǎn)的需求，這是很多地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的問題，包括在這個(gè)企業(yè)里運(yùn)營(yíng)幾年的企業(yè)也會(huì)有這樣的問題，這是觀念的問題。而且由于企業(yè)建立的傳承，這種觀念短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變，這是很多住宅地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型面臨的第一個(gè)問題。

第二個(gè)方面，由于這種商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)建立的這種模式，還是以自持的大商業(yè)為主，自持十多二十萬的商業(yè)，肯定會(huì)沉淀大量的資金，國(guó)內(nèi)目前基本的模式是一致的，通過可銷售型的物業(yè)，銷售獲取的資金和現(xiàn)金流來平掉自持對(duì)商業(yè)資金的需求，所以商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目對(duì)住宅或者是商業(yè)的建設(shè)開發(fā)、以及銷售，都有很大的依賴性，也正由于這個(gè)依賴性，也導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)對(duì)建設(shè)開發(fā)和營(yíng)銷的這種重視的程度，而且我相信現(xiàn)階段這也是企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)的最快速和最有效的手段，以及獲利的一個(gè)方面。

由于剛才講到的兩個(gè)原因，一個(gè)是企業(yè)的先天的優(yōu)越感，第二個(gè)是對(duì)現(xiàn)金流的需求，導(dǎo)致了轉(zhuǎn)型的企業(yè)對(duì)商業(yè)的不重視，我相信很多職業(yè)經(jīng)理人在轉(zhuǎn)型到這些企業(yè)的時(shí)候，尤其是初期階段一定會(huì)面臨這樣的問題和困惑。

那么第三個(gè)方面，很多做住宅的企業(yè)對(duì)這種回報(bào)的要求是比較高的，而且希望回報(bào)的周期盡量的縮短，所以往往會(huì)將大量的商業(yè)的物業(yè)進(jìn)行分散銷售，這個(gè)我相信行業(yè)里有很多的先例，很多行業(yè)中已經(jīng)做了五六年的企業(yè)，已經(jīng)有二、三十個(gè)項(xiàng)目的這樣的企業(yè)，為什么目前做的還不那么的成功，為什么在行業(yè)里還沒有他應(yīng)該擁有的地位？我覺得很重要的是因?yàn)榇罅康纳啼伿欠稚�銷售，應(yīng)該說目前國(guó)內(nèi)對(duì)這種銷售型、分散產(chǎn)權(quán)的商業(yè)還沒有一個(gè)非常有效的解決的途徑，我相信沒有，不能說所有的項(xiàng)目分散銷售之后都不能做成功，但是它必須擁有很多的條件和因素的支撐，才能把這種項(xiàng)目做好，但這種條件和有利的因素對(duì)于很多的項(xiàng)目來說往往不具備。我們內(nèi)部進(jìn)行討論的時(shí)候，我開玩笑的說，如果有哪一家企業(yè)可以把銷售型的商業(yè)做得很好的話，我相信其他的企業(yè)都不會(huì)去自持了，沒有人去自持，所以我相信目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前這個(gè)是一個(gè)未解的問題。這導(dǎo)致了很多住宅企業(yè)轉(zhuǎn)型前期的困難和困惑，由于他們對(duì)回報(bào)的過高的追求，或者是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式的不理解，導(dǎo)致了他們采用這樣的策略來操作他們的項(xiàng)目。

第四個(gè)方面，剛才講到，由于這樣的企業(yè)，他們先天的優(yōu)越感，他們操作的過程中對(duì)建設(shè)開發(fā)，以及銷售的過渡的重視，所以他們會(huì)忽略商業(yè)的需求，這就造成了很多住宅轉(zhuǎn)型的企業(yè)從前期的項(xiàng)目的拓展拿地到進(jìn)行項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及商業(yè)的內(nèi)部這種規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，包括商業(yè)的組合的時(shí)候，不尊重商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的意見，或者說在這樣的企業(yè)里，往往商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的話語(yǔ)權(quán)是比較弱的，所以這就造成了很多項(xiàng)目很難去運(yùn)作。

或者是因?yàn)橄忍炷玫睾鸵?guī)劃項(xiàng)目的缺陷，導(dǎo)致了符合定位和符合商圈要求的商家沒有辦法進(jìn)駐，往往發(fā)現(xiàn)這樣的問題的時(shí)候，這樣的企業(yè)會(huì)把責(zé)任歸結(jié)于商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的能力的問題，這就導(dǎo)致了惡性的循環(huán)，所以很多由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，這一兩年人才的流動(dòng)性非常強(qiáng)，我覺得就是由于上述的原因造成的，你沒有尊重客觀規(guī)律，對(duì)這個(gè)行業(yè)沒有很深刻的理解，前期決策出現(xiàn)了問題，把責(zé)任歸咎到了商業(yè)運(yùn)作，導(dǎo)致了這樣的結(jié)果，而且是惡性循環(huán)，找到新的團(tuán)隊(duì)，由于你的決策的錯(cuò)誤，不可能戰(zhàn)術(shù)上解決太大的問題，或者是要花更長(zhǎng)的時(shí)間和更多的代價(jià)來解決這個(gè)問題，導(dǎo)致了不穩(wěn)定性。

第六個(gè)方面，我覺得也是基于企業(yè)對(duì)商業(yè)的不理解，因?yàn)樽鲎≌�地產(chǎn)大家知道，施工圖出來之后，施工企業(yè)按圖施工不會(huì)有太大的改變，工期是比較容易控制，成本也比較容易控制，但是商業(yè)地產(chǎn)很多企業(yè)沒有做到真正的定單地產(chǎn)，所以這個(gè)會(huì)出現(xiàn)問題。小的商家的招商過程中，市場(chǎng)的變化是瞬息萬變的，商家發(fā)展也有不同的周期性，前期招商的時(shí)候可能在高峰期，招商后期的時(shí)候，沒準(zhǔn)在下滑，這個(gè)時(shí)候可能要調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)的技術(shù)條件也會(huì)改變。但是很多轉(zhuǎn)型的企業(yè)，由于原來住宅開發(fā)模式的成型性定型之后，很難理解為什么要改，為什么增加投入的成本，為什么要改變工期，而且改變的復(fù)雜性會(huì)增加管理的難度，所以很多住宅地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)不愿意接受商業(yè)團(tuán)隊(duì)的意見，這也造成了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的困難。

第七個(gè)方面建設(shè)開發(fā)的周期還有節(jié)點(diǎn)，和商業(yè)運(yùn)營(yíng)籌備期的節(jié)點(diǎn)是不太一樣的，也是由于建設(shè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)的不理解和不支持，往往不太重視商業(yè)籌備期節(jié)點(diǎn)和開發(fā)節(jié)點(diǎn)的互相的配合，所以往往會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)提出需求的時(shí)候，建設(shè)的過程階段已經(jīng)過去了，沒有辦法進(jìn)行大的改變，所以從住宅企業(yè)轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)。

我個(gè)人感覺，可能由于眼界所限，我個(gè)人分析主要是如上七個(gè)方面的原因，我歸納一下，第一個(gè)是先天的優(yōu)越感，包括對(duì)現(xiàn)金流的需求，導(dǎo)致了這種企業(yè)對(duì)商業(yè)的不重視，另外過多追求收益的回報(bào)，所以對(duì)商鋪進(jìn)行分散式的產(chǎn)權(quán)銷售，還有在拿地、規(guī)劃、建設(shè)過程中，對(duì)商業(yè)的話語(yǔ)權(quán)的不重視導(dǎo)致了前面決策的失誤，影響了后期的營(yíng)運(yùn)甚至是開發(fā)建設(shè)，還有房產(chǎn)技術(shù)調(diào)改方面缺乏對(duì)商業(yè)的支持，還有對(duì)商業(yè)開發(fā)的節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)不匹配不重視，導(dǎo)致了節(jié)點(diǎn)一致性的差異。這是經(jīng)過這么多年的經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為住宅地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型中會(huì)存在這些誤區(qū)。

接下來講一下零售企業(yè)轉(zhuǎn)型的誤區(qū)，因?yàn)殂y泰百貨就是這樣轉(zhuǎn)型的，這方面我體驗(yàn)比較深。我接受零售企業(yè)的高層老板的時(shí)候大家會(huì)講到，好象百貨和購(gòu)物中心沒有很本質(zhì)的區(qū)別，所以首先第一點(diǎn)上我覺得零售企業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候也是觀念上的誤區(qū)，在我們銀泰也是這樣，很多人認(rèn)為銀泰增加一個(gè)電影院，增加一個(gè)KTV，怎么一個(gè)溜冰場(chǎng)，增加一個(gè)美容美發(fā)，那就是一個(gè)購(gòu)物中心了，我可以很負(fù)責(zé)的說，這個(gè)觀念是絕對(duì)錯(cuò)誤的，充其量只能說是一個(gè)購(gòu)物中心化的百貨，但是你的根還是百貨，不是購(gòu)物中心。這是很多零售企業(yè)，包括我們轉(zhuǎn)型的初始階段都有這樣的誤區(qū)，我們前幾年也有類似的項(xiàng)目，百貨增加了餐飲和娛樂，就是購(gòu)物中心，但并非如此，這是觀念上的第一個(gè)誤區(qū)。

第二，盈利模式的不同。大家知道目前國(guó)內(nèi)的百貨大多數(shù)還是租賃物業(yè)來籌建百貨進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然也有個(gè)別是自建，但是目前就國(guó)內(nèi)來看，購(gòu)物中心基本上是自建、自持的模式，這兩種項(xiàng)目獲取方式的不同，導(dǎo)致了盈利的模式是不同的，百貨是要通過我們和商家進(jìn)行聯(lián)營(yíng)合作，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)結(jié)果這樣一個(gè)模式，從中間獲取利潤(rùn)的差異，以此來獲得自己利益的空間。我1.5元、1.2元，統(tǒng)一把這個(gè)項(xiàng)目租下來，通過商家的扣點(diǎn)獲取利潤(rùn)之后，承擔(dān)租金費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、人員費(fèi)用等，來獲得我的利益，所以百貨追求平效，追求單面積的利益最大化。購(gòu)物中心不一樣，購(gòu)物中心在國(guó)外它的商業(yè)運(yùn)營(yíng)不叫做商業(yè)運(yùn)營(yíng)，是叫做資產(chǎn)管理，在國(guó)內(nèi)我們把它叫做商業(yè)運(yùn)營(yíng)，所以購(gòu)物中心的盈利模式是通過你的在國(guó)外的資產(chǎn)管理，或者是國(guó)內(nèi)我們叫做商業(yè)運(yùn)營(yíng)，使我們的商業(yè)物業(yè)獲得增值，才是它最大的商業(yè)模式。租金在其中是很微小的一部分。

所以由于盈利模式的不同，帶來了第三個(gè)方面的誤導(dǎo)，百貨在拿到一個(gè)項(xiàng)目做規(guī)劃的時(shí)候，前期我們就碰到了這個(gè)問題，如果這個(gè)項(xiàng)目有很大的中體和公共空間的時(shí)候，百貨第一個(gè)想法是要添平掉，為什么？因?yàn)橐�增加商業(yè)和使用的面積，要增加平效，規(guī)劃的時(shí)候一定是這樣去考慮，但是購(gòu)物中心不一樣，購(gòu)物中心明明知道增加這樣的共享空間會(huì)損失掉租賃的面積，但這是購(gòu)物中心吸引銷售群體的重要的一個(gè)因素，是不可缺失的，所以現(xiàn)在看到陽(yáng)光中廳、共享空間等，這些空間的設(shè)計(jì)在購(gòu)物中心的出現(xiàn)，這是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的時(shí)候二者的區(qū)別。

另外我相信所有百貨公司拿到項(xiàng)目的時(shí)候，做商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，一定把最好的商業(yè)面積留給百貨區(qū)做零售，把高的樓層，每一個(gè)樓層邊邊角角的位置拿出來給娛樂和餐飲，因?yàn)榘儇浀念I(lǐng)域里，它是輔營(yíng)業(yè)態(tài)，不是主營(yíng)業(yè)務(wù)，主營(yíng)業(yè)務(wù)一定是零售，但是購(gòu)物中心不是這樣的，購(gòu)物中心要根據(jù)消費(fèi)者的不同的喜好、習(xí)慣、體驗(yàn)將不同的業(yè)態(tài)混合在不同的樓層和區(qū)域，所以看到很多購(gòu)物中心最好的位置可能是餐飲業(yè)態(tài)，或者是很核心的位置是娛樂和休閑的業(yè)態(tài)，不一定是零售的業(yè)態(tài)。這是第二個(gè)不同。

第三個(gè)方面是比例，百貨公司轉(zhuǎn)型的時(shí)候，零售的比例達(dá)到70%，甚至是80%，但是現(xiàn)在零售的比例越來越低，很多項(xiàng)目是40%到45%，55%到60%都是休閑、娛樂、餐飲、社交，在這個(gè)比例上也是不同的。

第四個(gè)規(guī)劃方面不同，百貨是按照不同的品類，化妝品一個(gè)區(qū)域，鞋一個(gè)區(qū)域、少女裝、男休閑等等，但是購(gòu)物中心已經(jīng)打破了這種以品類來進(jìn)行布局的商業(yè)規(guī)劃，它是根據(jù)什么？是根據(jù)不同的客層和不同消費(fèi)者的需求去進(jìn)行不同業(yè)態(tài)的配置，也就是說它在同一個(gè)平面或者是同一個(gè)區(qū)域里，而是按照這個(gè)區(qū)域里，不管是玩的、社交的、娛樂的，都是按照不同消費(fèi)人群里規(guī)劃，這個(gè)也是和百貨的很多的區(qū)別。

所以從這四個(gè)方面我們就可以發(fā)現(xiàn)做百貨和購(gòu)物中心是很不同的。

另外一個(gè)就是籌備的周期不同，我原來也做了十多年的百貨，百貨公司從開始招商到開業(yè)，短的話6個(gè)月，長(zhǎng)的話8個(gè)月也夠了，剛開始組建團(tuán)隊(duì)比較晚，覺得建設(shè)房子還需要一兩年的時(shí)間，那么早組建團(tuán)隊(duì)沒有用，但是商業(yè)地產(chǎn)不一樣，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)涉及到的業(yè)態(tài)等都要比百貨高很多，尤其是需求和開發(fā)設(shè)計(jì)要緊密結(jié)合在一起的，如果兩年前開始建設(shè)的時(shí)候，對(duì)技術(shù)條件不了解的話，怎么做結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，基電設(shè)計(jì)，怎么進(jìn)行招采，所以這方面也會(huì)存在很大的誤區(qū)。往往有時(shí)候我們?cè)谇皟赡甑臅r(shí)候就發(fā)現(xiàn)了這樣的問題，建設(shè)團(tuán)隊(duì)天天在叫需要商業(yè)團(tuán)隊(duì)提供這樣的支持，但由于商業(yè)團(tuán)隊(duì)的籌備的時(shí)間比較晚，缺乏，所以百貨轉(zhuǎn)型的企業(yè)前面會(huì)遇到這樣的問題，籌備期不同導(dǎo)致工作效率的降低。

第六個(gè)方面是我剛才講到的對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)的重視。我曾經(jīng)招聘很多人員的時(shí)候，很多是從百貨轉(zhuǎn)型過來的，我就會(huì)問到他們，做百貨的招商和購(gòu)物中心的招商有什么區(qū)別，很多人回答是百貨是聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)，購(gòu)物中心是租金，很多人都這樣回答，我個(gè)人認(rèn)為最大的不同是百貨招商只注重品牌和商務(wù)條件，但是購(gòu)物中心要注重不同的業(yè)態(tài)和品牌之間的搭配，還有非常注重房地產(chǎn)的技術(shù)條件，這是他們最本質(zhì)的不同。

第七個(gè)方面那么很多的百貨零售企業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的豐富性和房產(chǎn)技術(shù)復(fù)雜性的了解不深，或者是沒有足夠的心理準(zhǔn)備，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，等你建設(shè)到后期的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)要做電影院，滿足不了需求，這個(gè)要做溜冰場(chǎng)，滿足不了需求，這個(gè)地方要做超市，由于規(guī)模、承重、卸貨區(qū)等，都沒有辦法滿足，也沒有辦法做。這個(gè)也會(huì)碰到。

還有第八個(gè)方面，這個(gè)也是我比較頭疼的問題，很多百貨在招聘人員的時(shí)候，不太關(guān)注百貨和購(gòu)物中心不同個(gè)行業(yè)里薪資的差異性，當(dāng)然很多做商業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)物中心的人都是從百貨和零售等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型過來的，但目前的市場(chǎng)的情況，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和人力資源的關(guān)系，薪資之水平這兩年炒的比較高，他們慣用在百貨的薪資來考慮購(gòu)物中心的薪資，所以轉(zhuǎn)型之后很難邀請(qǐng)到商業(yè)地產(chǎn)的人才，薪資我認(rèn)為也是比較重要的因素。

我也是從八個(gè)方面，第一個(gè)是對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知，第二個(gè)是兩種不同的行業(yè)盈利模式的不同，第三個(gè)由于產(chǎn)品不同規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的差異性，第四個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的不同，第五個(gè)籌備周期的不同，第六個(gè)對(duì)房產(chǎn)技術(shù)程度重視的問題，第七個(gè)工程改造的支持和配合，以及第八個(gè)是芯子的水平的問題。這八個(gè)問題也是導(dǎo)致了很多零售百貨企業(yè)轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，尤其在前面的三年，或者是五年的時(shí)間會(huì)面臨很大的困惑，或者是這種轉(zhuǎn)型非常的不成功。

很多老板在轉(zhuǎn)型的過程中，選擇了盡量滿足短期的效益，所以我想不管是零售還是住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，首先第一個(gè)要對(duì)這個(gè)行業(yè)要有深刻的理解，了解這個(gè)行業(yè)是怎么個(gè)事情，這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品是怎么回事兒，盈利模式是什么樣，運(yùn)作的規(guī)律，還有籌備運(yùn)作開發(fā)的規(guī)律是什么樣的，一定和原來的行業(yè)是不一樣的。

第二個(gè)是不管是零售還是住宅地產(chǎn)，一定要注重商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的意見，一定要給他們比較高的重視度和比較高的地位和比較強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)，從前期的拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)，都應(yīng)該以商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)為主導(dǎo)和核心的，而不是以建設(shè)、開發(fā)、設(shè)計(jì)為主導(dǎo)核心，我相信很多企業(yè)，在座的很多企業(yè)到目前為止可能還是這樣的。商業(yè)地產(chǎn)，尤其是像這種購(gòu)物中心的項(xiàng)目，如果沒有良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的話，它的價(jià)值是沒有辦法體現(xiàn)的，你花布十億、二十億、一百億建造的項(xiàng)目，如果沒有好的運(yùn)營(yíng)管理的話，也只是鋼筋水泥放在那里，沒有價(jià)值，甚至是貶值，物業(yè)要想得到體現(xiàn)和提升，一定要通過運(yùn)營(yíng)管理才能實(shí)現(xiàn)，所以商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理才是商業(yè)地產(chǎn)最核心的環(huán)節(jié)，在運(yùn)作的層面是最核心的環(huán)節(jié)，如果作為金融產(chǎn)品來看，它只是一個(gè)手段，但運(yùn)作這個(gè)環(huán)節(jié)一定是對(duì)核心的。

第三個(gè)是要組建一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)，這兩年商業(yè)地產(chǎn)的這種企業(yè)的人員的流動(dòng)性太強(qiáng)，基本上很多人員最長(zhǎng)兩年就會(huì)跳槽流動(dòng)，當(dāng)然這個(gè)有主觀和客觀的原因，主觀是外面的誘惑太大，客觀是我剛才講的企業(yè)由于規(guī)律性、籌備和建設(shè)開發(fā)的不理解，導(dǎo)致商業(yè)團(tuán)隊(duì)沒有辦法運(yùn)作過去，主觀和客觀都有，但是要想把產(chǎn)品做好，企業(yè)發(fā)展壯大，穩(wěn)定專業(yè)的團(tuán)隊(duì)是必不可少的。

第四個(gè)我想講的是一定要按照商業(yè)的客觀規(guī)律去運(yùn)作，商鋪分散賣也好，先設(shè)計(jì)后招商定位也好，在這個(gè)過程中不注重商業(yè)配合的話，說白了，你沒有按照商業(yè)的客觀規(guī)律做事情，不按照規(guī)律做，市場(chǎng)遲早會(huì)回過來給你一記耳光的。

第五個(gè)要把握好開發(fā)的節(jié)奏。我們不能只重視建設(shè)開發(fā)的節(jié)奏和節(jié)點(diǎn)，還要把商業(yè)開發(fā)運(yùn)作的節(jié)點(diǎn)和建設(shè)開發(fā)的節(jié)點(diǎn)很好的結(jié)合。為什么有的企業(yè)14個(gè)月就可以開一個(gè)購(gòu)物中心，有的企業(yè)卻需要更唱的時(shí)間開一個(gè)購(gòu)物中心，就因?yàn)槟愕墓?jié)奏和節(jié)點(diǎn)沒有進(jìn)行很好的結(jié)合，導(dǎo)致了周期拉長(zhǎng)。對(duì)比較好的企業(yè)，同樣一筆資金，三年里可以運(yùn)作兩到三個(gè)項(xiàng)目，你只可以運(yùn)作一個(gè)，資金的使用率非常低下，這一點(diǎn)是很多企業(yè)必須要重視的。

第六點(diǎn)，不管是百貨，起來住宅轉(zhuǎn)型，都有這個(gè)問題，不太重視培育期，因?yàn)樽鲎≌�地產(chǎn)往往有一個(gè)觀念，能拿這個(gè)地，這個(gè)地一定有價(jià)值，皇帝的女兒不愁嫁，你一定會(huì)認(rèn)為你的地很好租，所以不注重培育期，百貨企業(yè)更有這樣的問題，注重的是馬上打一口井，這個(gè)井一定要冒石油，如果不冒石油寧可不打這口井。或者說由于經(jīng)驗(yàn)和能力的不足，在前期怎么給商家優(yōu)惠政策進(jìn)行培育的時(shí)候，缺乏合理有效的把控，給多了覺得自己吃虧，給少了優(yōu)惠政策，將來開業(yè)之后還會(huì)引起商家的糾紛，這個(gè)很難把控。我建議培育期是有的，哪怕是很短的項(xiàng)目，所以培育期的優(yōu)惠政策要主動(dòng)的拿出來給商家，而不是商家鬧事的時(shí)候再被動(dòng)的給。

所以我覺得不管是住宅企業(yè)轉(zhuǎn)型，還是零售企業(yè)轉(zhuǎn)型，要把企業(yè)做好做大，要得到市場(chǎng)的認(rèn)可，得到消費(fèi)者和商家的好評(píng)，必須從這六個(gè)方面，第一對(duì)商業(yè)地產(chǎn)要有深刻的理解，第二個(gè)要重視商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)業(yè)鏈里核心的地位，第三個(gè)要組建好的團(tuán)隊(duì)，第四個(gè)所有工作的節(jié)奏和環(huán)節(jié)要按照商業(yè)的客觀規(guī)律運(yùn)作，第五個(gè)要把控好開發(fā)和商業(yè)的建設(shè)期的節(jié)奏，第六個(gè)一定重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育期。

昨天和同行聊天的時(shí)候我說，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)很可怕，為什么很可怕？2010年之前我們做的時(shí)候，很重要的工作是到全國(guó)各地和廣大的商家和消費(fèi)者去講什么是商業(yè)地產(chǎn)，什么是購(gòu)物中心，2010年之前花的精力還是做這個(gè)事情，但到2012年的時(shí)候，得到發(fā)現(xiàn)，購(gòu)物中心已經(jīng)變成了一個(gè)模板，所有企業(yè)都在復(fù)制、都在去做，甚至有的人說這個(gè)已經(jīng)快變成一個(gè)不是那么朝陽(yáng)的行業(yè)了，很可怕。但是我想說的是，目前中國(guó)的購(gòu)物中心，不管是從它的數(shù)量上，還是它所體現(xiàn)的品種的多樣性上，等等方面來說，我覺得和國(guó)際上商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家相比還是存在差距，而且目前從國(guó)內(nèi)來說，做這個(gè)行業(yè)比較優(yōu)秀的企業(yè)可能也就那么兩三家，還沒有真正的成為一個(gè)行業(yè)。所以我覺得這是未來前途還是一片光明，但是需要我們今天在座的所有的企業(yè)，真正的去認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)是怎么一回事情，真正怎么運(yùn)作，按照客觀的規(guī)律良性的運(yùn)作之后，才能使我們的行業(yè)真正的成為一個(gè)行業(yè)，在中國(guó)去朝著一個(gè)很光明的未來發(fā)展。

以上就是我個(gè)人的一些體會(huì)，還是那句話，眼界所限，講的可能不是很全面，歡迎大家的指正，謝謝大家。

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