近日，一則關于“首地大峽谷購物中心”所有者華坤商業投資管理有限公司（以下簡稱“華坤商業”）全部股權掛牌轉讓的消息，在業內備受關注。華坤商業是首都機場地產集團（以下簡稱“首地集團”）的全資子公司，而位于北京南城的首地大峽谷購物中心則是華坤商業的主營項目。　　

素有“京南第一Mall”之稱的首地大峽谷購物中心是首地集團打造的第一個商業項目。作為外行較早涉水商業地產投資的項目，首地集團對這一項目的投入不可謂不用心。從置地、建筑、規劃、招商到后期運營，全力投入。然而在耕耘三年后，首地集團卻突然將其轉手拍賣，是由于經營不善還是另有隱情？

股權轉讓

根據交易條件，受讓方必須為企業法人或者私募基金機構。若是前者，則要求凈資產不低于20億元；若是后者，則要求可供投資的資金不低于20億元。

3月28日，北京產權交易所網站發布了首地集團轉讓華坤商業100%股權的消息。據了解，此次轉讓掛牌價為7億元，另外，受讓方還需承擔華坤商業10.6億元貸款，總交易額將達到17.6億元。

成立于2005年7月的華坤商業是首地集團的全資子公司，主要經營房地產開發和物業管理等相關業務，經營范圍包括房地產開發、物業管理。華坤商業也是首地集團首個商業地產項目——首地大峽谷的開發商和管理運營商。 根據交易條件，受讓方必須為企業法人或者私募基金機構。若是前者，則要求凈資產不低于20億元；若是后者，則要求可供投資的資金不低于20億元。另外，此交易還規定，本項目不接受聯合受讓。

業界傳聞接盤者可能是凱德商用。對此，《中國經營報》記者向華坤商業進行求證，其相關負責人表示：“我們對于受讓方的條件提出了較高的要求，符合條件的肯定是信譽良好、具有實力的企業，但究竟花落誰家，目前我們也無法得知。”

虧損所致

購物中心前期培育投入高、盈利周期長、商業地產運營難度大，首地大峽谷一直處于凈虧損狀態或許才是首地集團出讓股權的主要原因。

擁有首都機場雄厚資金，占盡南三環區位優勢，已熬過三年“養商期”，眼看就要修成正果，為何要在這個時候掛牌轉讓？這讓不少業內人士看不懂。

對此，一位業內人士認為，項目虧損可能是首地集團舍棄大峽谷購物中心的主要原因。據華坤商業公開的企業財務數據顯示，2012年公司營業收入9820.22萬元，營業利潤虧損5843.8萬元，凈利潤虧損5653.02萬元。截至2012年4月30日評估基準日，公司賬面凈資產-9685.67萬元。

在中國商業地產聯盟秘書長王永平看來，購物中心前期培育投入高、盈利周期長、商業地產運營難度大，首地大峽谷一直處于凈虧損狀態或許才是首地集團出讓股權的主要原因。

不過，對于因虧損而轉讓的說法，首地大峽谷購物中心予以否認：按照行業規律，購物中心開設初期有3~5年的“養商期”。首地大峽谷開業不足三年，已經平穩度過了“養商期”，進入發展快車道。2012年首地大峽谷租金回報率已經達到8.5%，這個數字超過了行業平均水平。

轉讓的主要原因在于：“華坤公司資本金過低，貸款額過高，其向首都機場財務公司借10.6億元，每年財務利息就要7500萬元。利息過高吃掉了利潤，造成了虧損。”首地大峽谷購物中心總經理李綱告訴記者，華坤公司2012年比2011年減少虧損約2000萬元，按照目前的經營績效測算，預計2015年可以扭虧為盈。

然而，難以回避的是，不溫不火的南城商業氛圍也令首地大峽谷購物中心頗為尷尬。對北京商業而言，素有“南冷北熱”的說法。長安街以北，院校林立、科研單位、政府機構較為密集，居民社區成熟，商業發達；而在北京的南城，商業環境則相對蕭條。今年以來，位于勁松的伊藤洋華堂和方莊貴友等經營多年的商場已先后宣布關閉。

對于上述現象，中國人民大學教授黃國雄表示，與其他成熟商圈相比，北京城南商業項目的繁榮往往需要多付出半年、一年甚至更長時間來養商。他認為，南城商業雖然潛力巨大，但當前仍然處于培育期。

而北京市商業經濟學會秘書長賴陽則認為，南城目前仍然沒有一個標桿式的商業中心，雖然消費潛力巨大，但是各家企業依舊處于各自為戰的階段，沒有形成很好的商業集群效應，對消費者的吸引力不夠。

在此背景下，包括首地大峽谷在內的多家商業綜合體的運營均面臨困境。另外，就首地大峽谷項目本身而言，盡管占據南三環的區位優勢，但也存在明顯的劣勢，比如過于靠近主路，空間略顯促狹，停車也不是很方便。

外行退出

對于商業地產，很多外行是“因為不懂而進入，因為了解而退出”。首地集團就是很好的例子，當其發現商業地產并沒有想象中那么好玩，就有了退出的想法。

對于此次轉讓股權，首地集團的回應稱是由于戰略轉型。李綱告訴記者，這是首地集團實施戰略轉型，聚焦機場周邊臨空地產發展的實際需要。

“任何一家公司都有多元化與回歸主業這樣的戰略考量。開始出于業務拓展需要可能會進行多元化擴張，或許到了下一個階段，回歸主營業務則更有利于公司發展。”李綱表示。

事實上，首地集團的商業地產投資沖動頗具代表性。近年來，我國興起一股商業地產投資潮，很多沒有該領域運作經驗的“外行”跨界進入商業地產。首地集團也正是在這樣的背景下運作了首地大峽谷購物中心。　　然而，商業地產這個行業并不是誰進來都能玩得轉的，商業項目的成功運作對資金實力、專業團隊、運營經驗都有較高的要求。隨著這兩年商業地產泡沫化和空置率過高的危機，一些并未淘到金的企業也有了回歸主業的想法。

“對于商業地產，很多外行是‘因為不懂而進入，因為了解而退出’。首地集團就是很好的例子，當其發現商業地產并沒有想象中那么好玩，就有了退出的想法。”中國社區商業工作委員會副秘書長杜鴻告訴記者。

在4月11日舉辦的“2013聯商網大會暨中國零售業發展高峰論壇”上，樂城超市總經理王衛表示，城市綜合體在未來有很大作為，但前提是必須以商業為內核，以滿足消費者的購物需求為主導，而非純粹的地產商業。

對于沒有商業地產運作經驗的企業而言，由于缺乏專業團隊、品牌資源等，在商業綜合體泛濫的情況下，選擇回歸主業，頗有浪子回頭的意味。

昭邑零售首席咨詢師劉暉認為，目前我國購物中心已經出現了過熱的現象，而機場航空港的建設正在加快步伐，首地集團此時棄商業地產而回歸更為擅長的主業，這一選擇是明智的。

（來源：中國經營報）