開發(fā)商對“城市綜合體”概念趨之若鶩，但敢于到縣城開發(fā)綜合體項目的開發(fā)商卻不多。南京中商是其中一家。
作為“雨潤系”地產(chǎn)上市平臺，南京中商正在成為又一個“萬達模式”的復(fù)制者。
不過與其他“萬達模式”復(fù)制者相比，南京中商選擇的投資策略更為激進，公司將大體量的綜合體項目建在了三、四線城市，甚至縣級市。
南京中商2012年年報顯示，公司已開工的綜合體項目達到8個，總投資額高達180億元。這些項目分布在包括徐州、淮安、宿遷這樣的三、四線城市，同時也包括盱眙、泗陽、新沂這樣的縣城，且都在蘇北。
8個項目完工日期多在2015年以后，目前難料前景，但已有券商分析師指出其中存在的風(fēng)險。
“公司目前大力發(fā)展大體量的城市綜合體建設(shè)，因此財務(wù)壓力將不斷增大�！� 光大證券在4月14日的一份研究報告中給予了南京中商“中性下調(diào)”評級。
截至2013年一季度末，南京中商的資產(chǎn)負(fù)債率達到90.13%，在如此高負(fù)債率的情況下，南京中商依然選擇激進的房地產(chǎn)擴張策略，光大證券的報告認(rèn)為“風(fēng)險較高”。
項目為什么都在縣級市？
南京中商并非傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商。公司2012年收入構(gòu)成中，來自百貨業(yè)的收入占到94%，來自房地產(chǎn)業(yè)的收入僅占不到6%。
但2010年以來，南京中商對于成為綜合體項目開發(fā)商的野心卻突然膨脹起來。
2010年，南京中商投資47億和4億的淮安雨潤新天地以及鎮(zhèn)江雨潤購物廣場先后開工。
2011年，又有三個綜合體項目開工，分別是徐州國際廣場、泗陽雨潤新天地以及宿遷國際廣場，三個項目的預(yù)計總投資額達到44億、20億和25億元。
進入2012年，南京中商仍然沒有放慢投資步伐，盱眙雨潤廣場和盱眙星雨華府兩個項目在年底同時開工，兩個項目分別投資11億和19億元。
而2013年初，投資8.6億元的新沂雨潤新天地，成為南京中商第八個也是最近一個動工的綜合體項目。
這8個綜合體項目，除了淮安雨潤新天地、徐州國際廣場和宿遷國際廣場三個項目位于地級市，其他項目均坐落在縣級市，其中泗陽雨潤廣場的體量最大，達到56萬平方米。
“在三、四線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，面臨很大風(fēng)險，這些地方缺少人口導(dǎo)入，消費能力也不足。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者表達了他的擔(dān)憂。
在南京中商開發(fā)的這些項目中，不乏高層乃至超高層建筑。其中，徐州國際廣場主樓高達259米，為徐州第一高樓；宿遷中央國際購物廣場建成后主樓高度達160米，成為宿遷第一高樓；泗陽雨潤廣場主樓也達到近140米，成為泗陽最高樓。
但最為驚人的是淮安項目，包括一棟258米高的主樓，以及5棟150米高的超高層。
“所謂的第一高樓、地標(biāo)，很難說不是為了迎合當(dāng)?shù)卣恼冃枰�。”一位地產(chǎn)開發(fā)商對記者表示，“類似項目要想盈利，通常需要當(dāng)?shù)靥峁┓浅?yōu)惠的政策。”
一位曾接觸過徐州項目的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，低地價以及和當(dāng)?shù)卣奶厥怅P(guān)系，是南京中商選擇進入這些城市或縣城的主要動力。
但這一說法無法考證，南京中商在公告中并未披露所有項目的拿地價格。
資金何來？
如此高強度地投資綜合體項目，南京中商要如何解決資金問題？
廣發(fā)證券的研究報告指出，僅2013年一年，南京中商僅向8個綜合體項目投入的資金就達到46.7億元。
但2012年，南京中商的資金狀況并不佳，當(dāng)期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)3億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為14億元。
雖然平安證券的研究報告預(yù)計，2013年南京中商可結(jié)算房地產(chǎn)項目增多，可以帶來12億元銷售收入，從而改善公司的現(xiàn)金流和降低財務(wù)費用，但這顯然不足以完全化解南京中商的資金壓力。
廣發(fā)證券的研究報告指出，南京中商用于開發(fā)綜合體項目的資金主要來自三方面：一是公司商業(yè)留存資金，二是房地產(chǎn)項目預(yù)收款，三是銀行借款。但報告同時指出，對于負(fù)債率高達90%的南京中商而言，再進行大幅借款的難度已經(jīng)很大。
“雨潤系”背景
南京中商引人關(guān)注的一點在于其“雨潤系”背景。
在8個綜合體項目相繼開工的同時，“雨潤系”也在加強著對南京中商的控制。
2012年4月25日，“雨潤系”控制人祝義材以每股27元的價格要約收購南京中商1393萬股，并于2012年6月11日完成過戶登記手續(xù)，過戶完成后，祝義材直接持有該公司股份3967.89萬股，占公司總股本的27.64%，其控制的江蘇地華實業(yè)集團有限公司持有該公司29.49%的股份。
此后，祝義材又多次增持南京中商。截至2012年12月31日，祝義材直接持有南京中商的股份達到5799.85萬股,占公司總股本的40.41%，加上其控制的江蘇地華實業(yè)集團有限公司合計持有南京中商69.90%的股份。
這一系列舉措顯示“雨潤系”正在強化南京中商作為其地產(chǎn)上市平臺的地位。
據(jù)“雨潤系”內(nèi)部人士透露，“雨潤系”將地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為三大板塊，一塊是旅游，一塊是商業(yè)，另有一塊是住宅。此前商業(yè)地產(chǎn)主要由雨潤現(xiàn)代商業(yè)集團負(fù)責(zé)。
相比非上市公司，南京中商在融資方面更有優(yōu)勢。廣發(fā)證券的報告認(rèn)為，南京中商不排除會通過二級市場融資的方式，解決8個城市綜合體開發(fā)所需的資金。
不過令人不解的是，“雨潤系”對于將哪些綜合體項目放入上市平臺、哪些放入非上市平臺似乎并沒有特別清晰的思路。
除了將江蘇省外的綜合體項目交給非上市平臺運作外，2012年底，總投資30億、總建筑面積69萬平方米的徐州豐縣雨潤廣場項目開工，該項目與南京中商在盱眙、新沂等縣級市開發(fā)的綜合體項目定位相似，但并沒有放入南京中商這一平臺運作。
記者試圖聯(lián)系南京中商相關(guān)人士，查詢雨潤集團是否有向其注資的計劃，但截至發(fā)稿時，尚未獲得回復(fù)。
（來源：第一財經(jīng)日報）
