近日，綠地借殼盛高置地的消息仍在發酵。作為內地少有的仍未上市的龍頭房企，綠地借殼赴港上市的籌謀將有助于打開海外融資渠道，滿足其布局商業地產的資金需求。

同時，綠地在近期還加大了直營商業地產項目的力度，而這一發展計劃也將增加綠地對資本市場融資的需求。上海盧灣綠地商業管理有限公司總經理林志昆在接受記者采訪時表示，綠地已經分別在北京和上海成立了兩家直營公司。“目前集團把商業地產的重心放在直營項目，希望探索出一些可供復制的經營模式。”

試水直營項目

2012年11月26日，由綠地集團打造的海外灘·名品匯開業運營。據林志昆介紹，“海外灘·名品匯”項目總投資超過100億元，是綠地集團在上海開發建設的第一個全程自主運營管理的商業地產項目。

“綠地商業地產業務的發展，已有七八年時間，但前期主要是幫助主力店招商，作為地產開發和商業地產經營的配套，現在開始做直營項目，都是試驗和摸索。”林志昆告訴記者。

據了解，直營公司直接歸屬于綠地商業集團，有自己獨立的財務和人事部門。除了上海盧灣綠地商業管理有限公司外，綠地集團在北京還有一家北京綠地商業管理有限公司，經營位于北京大興的綠地繽紛城。該項目于2012年6月開業運營，是綠地集團在中國的首個自主持有的商業地產項目。

綠地控股集團執行副總裁張蘊在接受媒體采訪時表示，“商業地產在集團整體布局將占據更重要的地位，從開發量來說未來商業地產項目的開發量將占總開發量的40%左右。”

林志昆認為，與散售商業地產相比，自持商業地產更著眼于中長期，通過精細化經營，以實現長期報酬。“綠地現在有五個直營項目，后面陸續會增加。未來綠地商業集團有三五十個直營的購物中心也很正常，在中國作為直營項目有三五十個可以稱得上規模很大了，除了萬達、寶龍在大規模擴張，其他都不多。”

在住宅市場遭遇政策打壓、城市優質土地供應有限的背景下，對于開發商來說，增加商業地產自持比重，已經成為必然之舉。

綠地集團董事長張玉良年初在接受媒體采訪時表示，此前綠地開發的辦公類商業都是以出售為主，未來也會增加持有物業的比例，這也利于商業項目的管理。

不僅是綠地在試水自持商業地產，SOHO中國、龍湖、遠洋等多家房企，也都在大幅加碼自持商業地產比重。SOHO中國董事長潘石屹去年就高調宣布公司將從商業地產銷售模式轉型為持有，未來將在北京和上海核心區持有商業物業150萬平方米，這意味著SOHO中國將實現由散售向大規模自持的重大轉型。

不過，業內人士對綠地運營商業地產的能力仍抱懷疑態度。“綠地從商業品牌的角度還沒有建立，商業板塊的經營都是初耕，并不精細。二線城市的商業項目能賣都賣，能租就租，并沒有定位和主題。”

“做政府想做的事”

這兩年，綠地集團商業地產開發量的占比，已經從此前的10%~20%調整到2012年的40%，2013年繼續上調商業地產的比例達50%。

在住宅開發受到國家宏觀調控的壓力下，商業地產成為房企轉型最現實的選擇。

在全國布局、進入24個省60座城市發展的同時，綠地集團加速由單一型開發商向綜合地產全程營運商的轉型。年報顯示，2012年，綠地集團房地產板塊業務以1078億元躍入千億房企行列，全國排名僅次于萬科。其中，商業地產的貢獻占比超過40%。

從房企公開披露的信息看，目前在商業上“嘗到甜頭”的房企大多是以寫字樓、商鋪、公寓等銷售為主，如綠地、保利、龍湖、金融街控股等房企都借此業績大增，商業銷售貢獻分別占2012年總銷售額的40%、14%、33%和45.8%。

商業地產的快速發展，成為綠地在行業內保持持續高速增長的重要籌碼。

于上世紀90年代崛起于上海灘的綠地，一直走“紅頂”路線，以承接政府公共項目為主，依靠政府的資源實現快速發展的道路。在商業地產開發上，綠地亦是如此。綠地先后投資開發了武漢綠地國際金融城、大連綠地中心、北京綠地中心等項目，形成“綠地中心”“綠地中央廣場”“綠地繽紛城”等主打品牌。

綠地集團在商業地產發展模式上有自己的特色。在零售商業部分，綠地正嘗試“訂單式商業地產”的“萬達模式”，并希望將其在全國復制；而在辦公樓部分，綠地集團更傾向于打造超高層建筑“綠地中心”，使其成為當地的地標，契合地方政府的需求。

“目前全國300米以上的地標性建筑，有50%是由綠地集團投資建造，而世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3座，武漢綠地中心，高度為606米，是中國第二、世界第三的高樓；南京·綠地中心以450米位列世界第七高，超高層建筑已成為綠地集團的專利。”張玉良告訴記者，綠地中心已陸續進入竣工期。

在中國商業地產聯盟副會長王永平看來，超過100米的超高層建筑，開發成本和后期物業成本很高，從商業角度來講，一般開發商都不愿意開發，但從地方政府角度來講，超高層地標建筑、五星級酒店則代表著城市的形象和招商環境，綠地集團有國企背景，了解地方政府的心思，“做政府想做的事”成了政企合作的模式。在這種模式之下，低價拿地、獲得銀行融資從而助推了綠地快速擴張。

以南京綠地中心為例，據業內人士估算，該項目最初拿地時，樓面價是1000多元/平方米，建造成本大約是1.5萬元/平方米。2011年，綠地中心的寫字樓平均售價為3.5萬元/平方米。

張玉良介紹，“這兩年，綠地集團內部房地產調整的比值很大，其中商業地產開發量的占比，已經從此前的10%~20%調整到2012年的40%，2013年繼續上調商業地產的比例達50%，布局重點從一線城市，直至三四線城市。”據了解，目前綠地商業地產待建面積4500萬平方米，2000萬平方米的在建量，已經建成的3000萬平方米。

“商業地產與住宅的運營完全不同，住宅屬于快進快出，能較快收回資金，而商業地產需要長期持有，做商業地產越多資金鏈就會受到越大影響。”中國指數研究院企業研究總監蔣云峰表示。

毫無疑問，綠地向商業地產轉型的步伐加大，也進一步加速了其拆分上市的進程。4月20日，香港媒體援引市場消息稱，有意“買殼”盛高置地的是上海龍頭房企綠地集團。

張玉良對收購的事情并未否認，只是對記者表示：“因有規定，現在不便回答。”事實上，早在今年1月，張玉良就曾明確表示，綠地計劃2013年完成分拆酒店集團和海外業務，通過借殼在香港上市，目前借殼標的已鎖定。

（來源：中國經營報）