萬達(dá)正在努力擺脫人們對其“房地產(chǎn)企業(yè)”的傳統(tǒng)印象。在萬達(dá)的規(guī)劃中，到2020年旅游、文化和商業(yè)板塊營收所占比重將超過整個(gè)集團(tuán)的50%。萬達(dá)這頭傳統(tǒng)行業(yè)的“大象”將如何轉(zhuǎn)型？
關(guān)鍵時(shí)刻：大連萬達(dá)表面的輝煌可能掩蓋發(fā)展中的問題。王健林居安思危，他預(yù)見到房地產(chǎn)的前景會(huì)隨著市場的發(fā)展而呈頹勢。2008的萬達(dá)經(jīng)歷了外人不易察覺到的困境，也正是這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，中央的“四萬億”使萬達(dá)獲得了新生。從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型出來，這是萬達(dá)做大做強(qiáng)的方向。萬達(dá)努力的目標(biāo)是在2020年將地產(chǎn)比重降低到40%以下。
關(guān)鍵抉擇：萬達(dá)以現(xiàn)代化人群的需要為本，大刀闊斧地轉(zhuǎn)型旅游和文化產(chǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)型電影院線市場的最大手筆，是去年拿下的AMC。
關(guān)鍵策略：萬達(dá)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略經(jīng)受住了時(shí)間的考驗(yàn)。萬達(dá)從商業(yè)地產(chǎn)的單店，到做城市綜合體，現(xiàn)在全力在消費(fèi)市場即百貨零售、旅游、文化上做足文章，爭取在2020年躋身Top100成為大型國際公司。
策略結(jié)果：目前，萬達(dá)投資在價(jià)值100億元以上的項(xiàng)目有6個(gè)，包括并購AMC，4個(gè)巨型旅游地產(chǎn)和項(xiàng)目達(dá)500億的武漢楚河漢街大型文化綜合體。萬達(dá)目前已經(jīng)擁有730塊銀幕、86座影城、40家百貨公司，1200萬平米的物業(yè)。
像摩托羅拉、柯達(dá)這種曾經(jīng)是眾人眼中成功的典范都擺脫不了衰退的命運(yùn)，那么任何公司面對衰落的攻擊都難以幸免。所有人在看待萬達(dá)的成功時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林時(shí)刻帶著危機(jī)感去思考，倘若地產(chǎn)行業(yè)的好運(yùn)不復(fù)存在，如何讓萬達(dá)變得更強(qiáng)大、腳跟站得更穩(wěn)？
居安思危，立足轉(zhuǎn)型
軍人出身的王健林喜歡玩“高、大、全”，他用了24年，在70多個(gè)城市建立了100多座萬達(dá)廣場，成就萬達(dá)地產(chǎn)商業(yè)帝國。而在2013年，歷數(shù)萬達(dá)百億以上的投資項(xiàng)目就有板上釘釘?shù)?個(gè)之多：吉林長白山、云南西雙版納、大連金灘、海南三亞；并購AMG(170億元)武漢楚河漢街(500億元)，還不算正在運(yùn)作的730塊銀幕、86座影城、40家百貨連鎖，2200萬平米的物業(yè)。作為萬達(dá)的領(lǐng)袖，王健林近期目標(biāo)是在2020年，將萬達(dá)做成世界前100的大型國際型企業(yè)。
做地產(chǎn)25年，萬達(dá)生存的外部環(huán)境和國內(nèi)政策都在發(fā)生變化：從增速看，2012年中國GDP增速跌落至近20年來的“倒數(shù)第二”，為10年來的最低增長；另一方面，中國勞動(dòng)力人口總量也出現(xiàn)改革開放以來的首次下降。這一切表明，中國將告別以往依靠人口紅利、資源紅利的高速增長時(shí)代。在這個(gè)當(dāng)口，萬達(dá)也在尋找新的增長點(diǎn)。
2008年，王健林心里總是感覺不踏實(shí)。作為坐擁銷售逾百億的地產(chǎn)商老板，為什么會(huì)有這種危機(jī)感?王健林說：“我們嚴(yán)格的講不能算一個(gè)完整的公司。因?yàn)樗^公司就應(yīng)該是循環(huán)再生產(chǎn)，不斷擴(kuò)大再生產(chǎn)，但是房地產(chǎn)公司不是這樣的，拿了一塊地新引進(jìn)來，這個(gè)地一旦終結(jié)就沒有了現(xiàn)金流，然后再去找地，老是不穩(wěn)定，即使積存了更多現(xiàn)金，這個(gè)公司實(shí)質(zhì)上也是很可怕的，所以萬達(dá)轉(zhuǎn)型是出于公司安全，我們不是要講要做百年公司嗎？”做什么能夠保證源源不斷的現(xiàn)金流呢? 萬達(dá)看中了連鎖百貨、電影院線、高檔酒店和旅游文化。
“現(xiàn)在萬達(dá)房地產(chǎn)收入達(dá)60%之多，我們要在未來，即2020年，將萬達(dá)房地產(chǎn)改為比重40%，萬達(dá)要成為一個(gè)消費(fèi)型企業(yè)”。
萬達(dá)轉(zhuǎn)型的時(shí)間恰到好處。2008年11月，中央“四萬億”刺激經(jīng)濟(jì)政策出臺，利好萬達(dá)。一時(shí)間，地方政府忙賣地，銀行忙放款，銀監(jiān)會(huì)要求以放貸指標(biāo)作為考核銀行的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款連四證、資本金都不看，只要申請就有。機(jī)不可失，時(shí)不再來。“很多人被形勢嚇怕了，不敢拿地，只有我說要大干。
你看，中國建國幾十年，這樣的機(jī)會(huì)能有幾回?”王健林果敢決斷。2008年底萬達(dá)搶到的項(xiàng)目有十幾個(gè)，2009年初又是十幾個(gè)，當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格非常優(yōu)惠。短短一年時(shí)間，萬達(dá)的發(fā)展曲線呈現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)的趨勢，一舉拿下行業(yè)首位。一位熟悉他的老朋友說，“老王是豪賭，軍人出身有魄力，也有眼力，在重要時(shí)間點(diǎn)上運(yùn)氣不錯(cuò)。”
在地產(chǎn)之外，萬達(dá)首創(chuàng)的商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”模式為企業(yè)的鞏固和發(fā)展立下了汗馬功勞。萬達(dá)與世界500強(qiáng)知名商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，其中包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等，然后共同確定城市、地塊，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面完成對接，為租戶量身定制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
王健林對“訂單地產(chǎn)”曾這樣表述，“首先是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，由于萬達(dá)擁有多個(gè)萬達(dá)廣場這樣的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，僅銀行資產(chǎn)抵押貸款規(guī)模就有望達(dá)到300個(gè)億。
第二是預(yù)售款，萬達(dá)銷售物業(yè)占總開發(fā)量的60%左右，不僅僅是商業(yè)，在周邊往往有辦公、住宅等物業(yè)出售。由于企業(yè)的良好口碑，預(yù)售款可以占到現(xiàn)金流的40%～50%。第三是集團(tuán)自有資金，一般占到總投資的1/4左右。”所以，萬達(dá)廣場并不像一般的商業(yè)物業(yè)那樣需要兩年以上的市場培育期。不過，這種開發(fā)模式被很多房企所仿效，而萬達(dá)要保持既有的優(yōu)勢，商業(yè)運(yùn)營能力的培養(yǎng)要比業(yè)態(tài)布局更重要。
（來源：中金在線）
