據報道，近200戶業主，涉及10億元資金，但買下的商鋪卻遭遇空關3年的命運，這是上海閔行七寶板塊的華商時代廣場里所發生的“投資滑鐵盧”。

2009年10月，一群滿懷憧憬的投資客將目光投向閔行七寶板塊的華商時代廣場，以為在周邊家樂福、巴黎春天等商業體的帶動下，迎來的將是高額的投資回報率。然而華商時代廣場自2010年交房以來，只有零零散散幾家商鋪開業，因生意冷清，無奈之下，租客只好關門。租客陸陸續續進駐，又陸陸續續搬離，3年來，一直沒有實現全面營業，這座昔日僅3天就被搶購一空的廣場被業主們戲稱作“死城”。

華商時代廣場處于大虹橋CBD核心地區，它的主人是滬上知名的住宅開發商——大華集團，中環1號、大華錦繡華城、大華梧桐城邦等住宅項目在滬上人盡皆知，華商時代廣場是大華集團操盤的第一個城市綜合體項目。由于項目建成之初采取商鋪散售的形式，造成了目前項目有超過40%的產權在小業主手中，這恰恰是之后的時間里，項目招商遭遇各種困境的罪魁禍首。

“商業地產特別是大型商業地產區別于其他物業的特點，要求開發商具備較高的商業物業運營能力。大華集團除部分持有外，其他寫字樓和商鋪均出售以回籠資金，這對總建筑面積13萬平方米規模的商業而言，是開發商信心或資金能力不足的表現。”上海東江建筑設計事務所副總經理李曉指出。

商鋪變“傷鋪”

2012年7月17日，華商時代廣場物業管理公司上海上實物業將項目多名業主告上法庭，原因是業主方超過6個月未交物業管理費，拖欠物業費高達200多萬元。

“大華集團是上海本土第二大開發商，這是它們第一個商業地產項目，當時它們說有決心也有實力把這個項目做好，但卻一直拖著不開業，業主們一方面不滿開發商的招租不力，另一方面不滿物業公司未按照《業主手冊》對整個商場進行管理，因此拒絕全額支付物業管理費。”作為業主代表，顧先生向記者講述了這場糾紛的緣由。顧先生在2009年的時候，跟隨一波投資房產的熱潮，相中了位于上海外郊環之間的這個名為華商時代廣場的商業項目，買下了地下一層的兩個商鋪單元，共計200平方米，當時該項目的單價在3萬~4萬元/平方米。

事實上，華商時代廣場所在的地塊大華集團早在2003年時就已經拿下，但由于大虹橋開發等原因，5年后，該項目的首批辦公樓才正式開盤銷售并迅速售罄。商鋪部分在2009年開售，當時銷售了40％的商鋪房源。目前，華商時代廣場的辦公樓的入駐率在95%左右，商鋪則大多處于關閉狀態，并未依照約定時間開業。

2010年5月，華商時代廣場商鋪招商和商場開業仍毫無動靜，顧先生等業主等來了開發商和招商公司“商鋪推遲開張”的通知。到了2011年，面對遙遙無期的開業通知，越來越多的小業主開始自救行動。一方面與開發商溝通，要求兌現當初的承諾，另一方面部分小業主也開始自救，以低于市場價掛牌。

據記者了解，網上房地產統計數據顯示，2009年11月華商時代廣場成交了199套，當時成交均價都超過5萬元/平方米，其中最高成交單價達7.88萬元/平方米，成為當時上海成交單價最高的商鋪項目。然而，如今華商時代廣場的地上一層外圍的鋪位租金約是5元/天/平方米，后區大約是4元/天/平方米，地下層則是1.5元~2元/天/平方米。一街之隔的凱德嘉茂廣場目前一層的租金卻早已達到了12元/天/平方米。

“價格再低也沒有用，租出去還是沒有生意的。現在我們想要拋售也沒有人肯接盤。”在顧先生看來，目前開發商手中持有的60%的物業也是很被動的，當初的售價較高，現在經營不善，剩下的自然很難順利銷售。

商業散售硬傷

如今，華商時代廣場業主們每周的必修課就是開會，開發商每周召開由招商公司、業主參與的招商通氣會，向業主通報招商業態規劃、招商進展，并定期通過短信平臺、華商論壇、每月快訊簡報的形式將項目最新的招商運營進展、物業服務、商場活動信息等有關內容發送給全體業主。

“產權分離的商業項目幾乎沒有成功的案例。”華商時代廣場項目經理鐘華坦言，由于華商時代廣場是一個綜合體項目，不但有商業，還有辦公樓和酒店，而目前在建的二期5萬平方米的酒店必須要全部持有，所以當初從資金的角度考慮，才選擇了將辦公樓和商鋪全部散賣的形式。而今這成了項目最大的癥結所在。“比如我們招商中心對外的二樓租金是2元~2.5元/天/平方米，但是有些小業主的心理價位卻是3.5元/天/平方米。結果是即使我們給小業主介紹了意向客戶，但還是談不攏，租不出去。”鐘華表示。

對于華商時代廣場的前景，易城中國副總裁柳費國認為，開發商和小業主可以聯合將商場整體交由專業的第三方公司來招商經營。開發商早期由于持有成本過高，會散賣一些商場的商鋪，香港也有過此類情況，但是香港大多是通過業權委員會來解決，并以業權價值來決定投票權。

（來源：中國房地產報）