萬達本質是做房地產的——萬達能迅速發展壯大，核心是商用房產的銷售與快速回款，而不是靠購物中心。萬達的購物中心，你不會發現任何驚喜，無論是設計、規劃、營運。因為要符合快速發展克隆，口訣是“模塊”，意即“不能變”。

萬達給到購物中心的任務，基本是保證安全，保證出租率，不要出亂子。因為購物中心積累到一定的面積，可拿去上市，賺數十倍PE，那時購物中心才真正賺錢。挺基本的任務。至于購物中心現在的價值，是作為拿地時的籌碼。這種企業，出管理人才，但未必是行業人才。

凱德本質是做基金投資的——回報率是每個人的緊箍咒，只要能達到回報率，其它皆可犧牲(比如形象，但他們不承認)。凱德的商場都不算漂亮，檔次一般，地段一般，盈利中等。加上凱德不賣鋪，靠什么賺錢與發展？基金對回報的主要要求是穩定，回報比銀行高。

而凱德正好在海外做了10多只基金，這些錢夠他們在中國開發很多商場，然后給予基金投資人穩定的回報。最重要是，凱德還是上市公司。由于有實在的回報率壓力，經理人總要削尖腦袋在商場里找，哪里還能挖一些出租面積產生租金。而基金投資人還很看重未來潛力，所以商場人流量是第二個鐵的指標。這種企業的經理人最接近做生意的狀態。

華潤本質是做商業的——總是不厭其煩地研究動線、商場都設計得美輪美奐，招商追求品牌與形象，案例是：順電、國美、蘇寧。華潤總是選擇順電，偏偏順電租金是最低的。華潤在商場的設計、規劃、品牌組合、運營上總是追求盡善盡美，并沒有把租金放在第一位。

這也跟國企有關系，反正資金不是問題。但最后，這種堅持使華潤成了最大贏家，無論是商場名氣，還是價值。這種理念，才真正是“做商業”的，我們都知道“放水養魚”的道理，也知道保持形象比短期收入更重要，但出于現實，我們一般都做不到。但華潤能做到。這種企業的經理人出專家，知識正統而全面。