近日，江門的商業(yè)地產(chǎn)話題不斷。一是江門義烏小商品城人氣不足，其經(jīng)營模式能否適應江門遭質疑。二是奧園·外灘公布項目產(chǎn)品規(guī)劃，其全新的休閑旅游商業(yè)形態(tài)備受關注。三是江門萬達廣場奠基，其中高檔的城市綜合體定位，讓業(yè)界對其更為期待。

商業(yè)地產(chǎn)租金水平的不斷攀升，為商業(yè)地產(chǎn)贏得了更為廣闊的發(fā)展空間，其盈利空間也引來眾多開發(fā)商爭搶“蛋糕”。有專家指出，江門商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平不高，外來房企紛紛進入打造大型城市綜合體和個性化商業(yè)中心，給原有的商業(yè)中心造成了巨大的生存壓力。目前雙方各有優(yōu)勢，而在未來，包括業(yè)態(tài)布局、商業(yè)氛圍的營造等軟實力，將決定雙方爭奪的勝敗。而近期備受關注的上述三大新商業(yè)項目能為江門商業(yè)帶來什么樣的變化，業(yè)界也猜想不斷。

商業(yè)地產(chǎn)供不應求

“去年至今，市中心部分商鋪的租價普遍上漲30%，甚至更高。”江門市東鵬房地產(chǎn)中介公司何梅珠經(jīng)理告訴記者，江門商業(yè)地產(chǎn)的租價持續(xù)攀升，目前，育德街一間50平方米不到的臨街商鋪，現(xiàn)在已經(jīng)漲至了3500元/月，而去年租金還只要2800元/月。寫字樓租價也普遍有10%~20%的提升，目前租價普遍漲至20~30元/平方米/月。

何梅珠表示，商業(yè)地產(chǎn)租價的提升速度遠比不上售價，去年至今，市中心二手商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的售價普遍上漲高達50%。特別在北新區(qū)，新樓盤周邊的新鋪，雖然尚未有足夠的人氣，但售價已經(jīng)高達2萬元/平方米，而育德街等一些已經(jīng)逐漸成熟的街區(qū)，二手臨街旺鋪的售價普遍都要3萬~4萬元/平方米，內(nèi)街的商鋪的售價也要2萬~3萬元/平方米，而位置最差的邊角位商鋪的售價也1萬~2萬元/平方米。“江門二手商業(yè)地產(chǎn)的租售價格都大幅度上漲，優(yōu)質地段的商鋪，無論租售都經(jīng)常供不應求。”

新舊項目爭奪城市商業(yè)資源

“江門商業(yè)發(fā)展的速度與其城市發(fā)展速度并不匹配，商業(yè)形態(tài)比較落后。”江門市房地產(chǎn)分析師王先生認為，目前是江門市商業(yè)發(fā)展的第三階段。

2003年開始，江門房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展期，而隨著益華百貨等大型商超廣場的出現(xiàn)，江門商業(yè)開始從自發(fā)形成的露天步行街形式，逐漸過渡至中大型的商超、百貨飲食等混合的商業(yè)中心形態(tài)。但江門商業(yè)的發(fā)展水平并沒有得到質的飛躍，新型商業(yè)中心因其規(guī)劃、定位、經(jīng)營模式等并沒有與此前的步行街拉開太大的競爭優(yōu)勢，造成長時間未能突圍而出。“除了初步具備現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的益華廣場，其他商業(yè)中心并沒有突出的市場優(yōu)勢。”王先生說。

“從商業(yè)定位來說，新建商業(yè)項目將直接與原有商業(yè)中心打擂臺。”王先生指出，江門義烏小商品城、江門萬達廣場和江門奧園·外灘等商業(yè)地產(chǎn)項目，其市場定位互不相同，但卻劍指江門目前的商業(yè)形態(tài)。義烏“威脅”的是步行街等經(jīng)營小商品的臨街商鋪，萬達廣場搶占的是中高端商業(yè)形態(tài)的市場，而奧園·外灘則獨具一格，休閑型商業(yè)模式為江門前所未有，卻能從原有的各種商業(yè)形態(tài)中分一杯羹。“這些商業(yè)項目長遠來看將有助于做大江門商業(yè)的蛋糕，但在短期內(nèi)，必然對原有商業(yè)格局造成重大沖擊，甚至直接搶了目前部分經(jīng)營不善的商業(yè)中心、商業(yè)街區(qū)的商業(yè)份額，讓其成為江門商業(yè)升級換代的犧牲品。”

（來源：重慶商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)）