近日，江門的商業地產話題不斷。一是江門義烏小商品城人氣不足，其經營模式能否適應江門遭質疑。二是奧園·外灘公布項目產品規劃，其全新的休閑旅游商業形態備受關注。三是江門萬達廣場奠基，其中高檔的城市綜合體定位，讓業界對其更為期待。

商業地產租金水平的不斷攀升，為商業地產贏得了更為廣闊的發展空間，其盈利空間也引來眾多開發商爭搶“蛋糕”。有專家指出，江門商業地產發展水平不高，外來房企紛紛進入打造大型城市綜合體和個性化商業中心，給原有的商業中心造成了巨大的生存壓力。目前雙方各有優勢，而在未來，包括業態布局、商業氛圍的營造等軟實力，將決定雙方爭奪的勝敗。而近期備受關注的上述三大新商業項目能為江門商業帶來什么樣的變化，業界也猜想不斷。

商業地產供不應求

“去年至今，市中心部分商鋪的租價普遍上漲30%，甚至更高。”江門市東鵬房地產中介公司何梅珠經理告訴記者，江門商業地產的租價持續攀升，目前，育德街一間50平方米不到的臨街商鋪，現在已經漲至了3500元/月，而去年租金還只要2800元/月。寫字樓租價也普遍有10%~20%的提升，目前租價普遍漲至20~30元/平方米/月。

何梅珠表示，商業地產租價的提升速度遠比不上售價，去年至今，市中心二手商鋪、寫字樓等商業地產的售價普遍上漲高達50%。特別在北新區，新樓盤周邊的新鋪，雖然尚未有足夠的人氣，但售價已經高達2萬元/平方米，而育德街等一些已經逐漸成熟的街區，二手臨街旺鋪的售價普遍都要3萬~4萬元/平方米，內街的商鋪的售價也要2萬~3萬元/平方米，而位置最差的邊角位商鋪的售價也1萬~2萬元/平方米。“江門二手商業地產的租售價格都大幅度上漲，優質地段的商鋪，無論租售都經常供不應求。”

新舊項目爭奪城市商業資源

“江門商業發展的速度與其城市發展速度并不匹配，商業形態比較落后。”江門市房地產分析師王先生認為，目前是江門市商業發展的第三階段。

2003年開始，江門房地產市場進入高速發展期，而隨著益華百貨等大型商超廣場的出現，江門商業開始從自發形成的露天步行街形式，逐漸過渡至中大型的商超、百貨飲食等混合的商業中心形態。但江門商業的發展水平并沒有得到質的飛躍，新型商業中心因其規劃、定位、經營模式等并沒有與此前的步行街拉開太大的競爭優勢，造成長時間未能突圍而出。“除了初步具備現代商業形態的益華廣場，其他商業中心并沒有突出的市場優勢。”王先生說。

“從商業定位來說，新建商業項目將直接與原有商業中心打擂臺。”王先生指出，江門義烏小商品城、江門萬達廣場和江門奧園·外灘等商業地產項目，其市場定位互不相同，但卻劍指江門目前的商業形態。義烏“威脅”的是步行街等經營小商品的臨街商鋪，萬達廣場搶占的是中高端商業形態的市場，而奧園·外灘則獨具一格，休閑型商業模式為江門前所未有，卻能從原有的各種商業形態中分一杯羹。“這些商業項目長遠來看將有助于做大江門商業的蛋糕，但在短期內，必然對原有商業格局造成重大沖擊，甚至直接搶了目前部分經營不善的商業中心、商業街區的商業份額，讓其成為江門商業升級換代的犧牲品。”

（來源：重慶商業地產網）