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主題:泰禾集團大舉圈地 未來擬建20個地標綜合體

綠光仙境

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今年以來,來自福州的開發商泰禾集團頻頻在北京土地市場上攻城略地,其激進奪地的行為令人側目。然而早在十多年前,尚偏安一隅的泰禾集團,就已覬覦北京市場,2002年正式進軍京城,并因建造了當地最貴的豪宅“運河岸上的院子”而一炮走紅。

而在這10年間除了泰禾紅御、運河岸上的院子以外,泰禾集團幾乎未在北京拿地,但10年后又是怎樣的契機讓這家沉默已久的房企再度卷土重來?

或許在泰禾集團公布的未來戰略中能夠找到答案。2012年,泰禾集團在其年報中披露:堅持品牌發展戰略,增加土地儲備,打造精品住宅,房地產開發布局逐漸從福建、北京兩點向全國鋪開,持續發展高端商業地產,在未來3-5年內開發10個到20個地標級、超大型城市綜合體。

大舉“圈地”

今年1月份,孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地塊,被包括泰禾之內的龍湖、融創、九龍倉等十幾家房企爭搶,經過多輪“廝殺”,泰禾集團最終以18.5億觸限,配建2000平米公租房勝奪得了孫河鄉地塊,溢價率近50%。而在三個月之后,泰禾又以絕對的價格優勢奪得通州臺湖地塊。

從去年下半年以來,除了北京之外,泰禾在大本營福州、廈門等地頻繁拿地,據年報顯示,2012年下半年泰禾在福州、廈門、泉州等地共拿了6塊地。據泰禾方面表示,泰禾今年的拿地金額是50億元,而泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男向本網表示,未來如果北京這邊有合適的地塊還會拿,像房山區域那邊都有可能,拿地是因為對中國的房地產市場、對經濟的總體環境還是有信心的。

福州房地產業內人士認為,走出福州是企業發展的需要。當前,福州五區的住宅土地供應緊縮,為尋求發展,企業走出福州拿地自然也無可厚非。福州本土實力開發商外出圈地以前也有過,但像當前這么密集,其背后的原因在于這些開發商資金比較雄厚,他們對市場較有信心。

泰禾對土地的渴望不僅表現在拿地數量上,拿地價格上也出人意料,以北京的兩地塊來說,孫河地塊溢價率達50%;臺湖地塊溢價率更是高達112%。不可否認泰禾之所以能打敗眾多房企與其價格優勢是分不開的。

然而,這種高價拿地的策略會不會給泰禾帶來成本負擔,亞豪機構副總經理任啟鑫表示,臺湖區域屬于近兩年通州區新興區域,雖然有通州“一核四區”的未來規劃支撐,但仍然處于起步階段,區域內各項配套設施并不完善,目前臺湖鎮最為欠缺的是如何吸引企業進駐區域,以產業拉動居住需求,既留人又用人,對于一個相對不太成熟的區域,泰禾在高成本的基礎下,采用這一開發模式存在一定風險。

對于企業來說,土地儲備多少才合適?

蘭德咨詢總裁宋延慶對本網表示,一個房企拿地是否有風險,要看這個企業的發展策略,如果是快速發展時期,拿地動作頻繁是沒問題的,但長期如此,就會有風險,研究顯示,企業每年可按照營業收入的25%~35%預算出新增土地儲備投入。至于新增土地儲備的時機,一方面要深入研究市場周期,盡量做到逆周期操作,爭取做到“逆市拿地,旺市賣房”。另一方面,要考慮到企業的開發能力和去化情況,特別是從拿地到實現銷售的項目前期開發周期。研究顯示,每年一季度和三季度是企業拿地的相對高峰期,這實際就與前期開發周期長短有關。

商業地產被指“大躍進”

泰禾之所以積極拿地,與公司對于未來的規劃分不開, 泰禾在2012年的年報中如此描述對于未來的規劃:堅持品牌發展戰略,增加土地儲備,打造精品住宅,房地產開發布局逐漸從福建、北京兩點向全國鋪開。持續發展高端商業地產,在未來3-5年內開發10個到20個地標級、超大型城市綜合體。

而從所拿地塊性質來看,北京臺湖項目有14萬平米的商業、而福建省泉州市和石獅市的項目也是商業地產。

從去年開始,萬科、龍湖、保利等房企先后做出戰略調整,紛紛加碼商業地產以謀求產品多元化。在新一輪商業地產大潮來臨之際,泰禾亦提出了自己的商業藍圖,持續發展高端商業地產,在未來3-5年內開發10個到20個地標級、超大型城市綜合體。而泰禾年報顯示,公司今年運營計劃包括,創新商業運營模式,加快推進福州市、泉州市、石獅市四個“泰禾廣場”的開發建設,構建高品質城市商業綜合體競爭優勢。

據沈力男介紹:“泰禾高端商業地產是指設計上、產品上的高端,像萬達是采取復制模式,還是偏中低端,我們要做的是學習萬達然后超越萬達。”

然而,泰禾的商業地產大計似乎并不容易實現。

從規模上來講,3-5年發展10到20個地標級、超大型城市綜合體,也就意味著平均每年4個左右,而2012年公司在大本營福州僅開發了兩個商業地產項目:福州五四北“泰禾廣場”;福州東二環“泰禾廣場”。

一位資深媒體人表示,萬達是業內公認的商業地產品牌房企,每年也不過就建兩個綜合體,泰禾的速度不得不令人質疑。

沈力男表示,五年內要建設20個綜合體的目標只是公司的一個愿景,而且綜合體的體量也要看具體的情況而定,“我們對商業地產有信心,目前集團在福州的兩個大型綜合體,銷售情況也很好。”

制約商業地產發展的另一個重要因素是資金,商業地產有開發周期較長、資金需求量大等特點,如果資金鏈斷裂,會帶來很大的風險。

泰禾的資金鏈是否安全,未來開發商業地產的資金從哪里來,是很多人關注的焦點。

從泰禾2012年的年報來分析,報告期內,公司實現營業收入26.03億元,營業利潤3.4億元,營業收入比上年同期有所下降。對于資金的來源,沈力男表示,主要是銷售和一些融資,包括銀行貸款、金融產品等,雖然營業收入同比是減少的,其中主要原因是還有十幾個億的預售賬款,資金是沒有問題的。

據業內人士分析,就福州的開發商而言,多數企業此前都與商業淵源不大,泰禾在大本營的項目也處于開發之中,盡管銷售成績不俗,但還沒有真正開業。開業運營后能否成功還有待市場和時間的檢驗,而即便在大本營的單個項目取得成功,其能否在其他城市以這么快的速度這么大的規模復制也有待研究。

(來源:地產中國網)

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