今年以來，來自福州的開發商泰禾集團頻頻在北京土地市場上攻城略地，其激進奪地的行為令人側目。然而早在十多年前，尚偏安一隅的泰禾集團，就已覬覦北京市場，2002年正式進軍京城，并因建造了當地最貴的豪宅“運河岸上的院子”而一炮走紅。

而在這10年間除了泰禾紅御、運河岸上的院子以外，泰禾集團幾乎未在北京拿地，但10年后又是怎樣的契機讓這家沉默已久的房企再度卷土重來？

或許在泰禾集團公布的未來戰略中能夠找到答案。2012年，泰禾集團在其年報中披露：堅持品牌發展戰略，增加土地儲備，打造精品住宅，房地產開發布局逐漸從福建、北京兩點向全國鋪開，持續發展高端商業地產，在未來3-5年內開發10個到20個地標級、超大型城市綜合體。

大舉“圈地”

今年1月份，孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地塊，被包括泰禾之內的龍湖、融創、九龍倉等十幾家房企爭搶，經過多輪“廝殺”，泰禾集團最終以18.5億觸限，配建2000平米公租房勝奪得了孫河鄉地塊，溢價率近50%。而在三個月之后，泰禾又以絕對的價格優勢奪得通州臺湖地塊。

從去年下半年以來，除了北京之外，泰禾在大本營福州、廈門等地頻繁拿地，據年報顯示，2012年下半年泰禾在福州、廈門、泉州等地共拿了6塊地。據泰禾方面表示，泰禾今年的拿地金額是50億元，而泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男向本網表示，未來如果北京這邊有合適的地塊還會拿，像房山區域那邊都有可能，拿地是因為對中國的房地產市場、對經濟的總體環境還是有信心的。

福州房地產業內人士認為，走出福州是企業發展的需要。當前，福州五區的住宅土地供應緊縮，為尋求發展，企業走出福州拿地自然也無可厚非。福州本土實力開發商外出圈地以前也有過，但像當前這么密集，其背后的原因在于這些開發商資金比較雄厚，他們對市場較有信心。

泰禾對土地的渴望不僅表現在拿地數量上，拿地價格上也出人意料，以北京的兩地塊來說，孫河地塊溢價率達50%；臺湖地塊溢價率更是高達112%。不可否認泰禾之所以能打敗眾多房企與其價格優勢是分不開的。

然而，這種高價拿地的策略會不會給泰禾帶來成本負擔，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，臺湖區域屬于近兩年通州區新興區域，雖然有通州“一核四區”的未來規劃支撐，但仍然處于起步階段，區域內各項配套設施并不完善，目前臺湖鎮最為欠缺的是如何吸引企業進駐區域，以產業拉動居住需求，既留人又用人，對于一個相對不太成熟的區域，泰禾在高成本的基礎下，采用這一開發模式存在一定風險。

對于企業來說，土地儲備多少才合適？

蘭德咨詢總裁宋延慶對本網表示，一個房企拿地是否有風險，要看這個企業的發展策略，如果是快速發展時期，拿地動作頻繁是沒問題的，但長期如此，就會有風險，研究顯示，企業每年可按照營業收入的25%~35%預算出新增土地儲備投入。至于新增土地儲備的時機，一方面要深入研究市場周期，盡量做到逆周期操作，爭取做到“逆市拿地，旺市賣房”。另一方面，要考慮到企業的開發能力和去化情況，特別是從拿地到實現銷售的項目前期開發周期。研究顯示，每年一季度和三季度是企業拿地的相對高峰期，這實際就與前期開發周期長短有關。

商業地產被指“大躍進”

泰禾之所以積極拿地，與公司對于未來的規劃分不開， 泰禾在2012年的年報中如此描述對于未來的規劃：堅持品牌發展戰略，增加土地儲備，打造精品住宅，房地產開發布局逐漸從福建、北京兩點向全國鋪開。持續發展高端商業地產，在未來3-5年內開發10個到20個地標級、超大型城市綜合體。

而從所拿地塊性質來看，北京臺湖項目有14萬平米的商業、而福建省泉州市和石獅市的項目也是商業地產。

從去年開始，萬科、龍湖、保利等房企先后做出戰略調整，紛紛加碼商業地產以謀求產品多元化。在新一輪商業地產大潮來臨之際，泰禾亦提出了自己的商業藍圖，持續發展高端商業地產，在未來3-5年內開發10個到20個地標級、超大型城市綜合體。而泰禾年報顯示，公司今年運營計劃包括，創新商業運營模式，加快推進福州市、泉州市、石獅市四個“泰禾廣場”的開發建設，構建高品質城市商業綜合體競爭優勢。

據沈力男介紹：“泰禾高端商業地產是指設計上、產品上的高端，像萬達是采取復制模式，還是偏中低端，我們要做的是學習萬達然后超越萬達。”

然而，泰禾的商業地產大計似乎并不容易實現。

從規模上來講，3-5年發展10到20個地標級、超大型城市綜合體，也就意味著平均每年4個左右，而2012年公司在大本營福州僅開發了兩個商業地產項目:福州五四北“泰禾廣場”；福州東二環“泰禾廣場”。

一位資深媒體人表示，萬達是業內公認的商業地產品牌房企，每年也不過就建兩個綜合體，泰禾的速度不得不令人質疑。

沈力男表示，五年內要建設20個綜合體的目標只是公司的一個愿景，而且綜合體的體量也要看具體的情況而定，“我們對商業地產有信心，目前集團在福州的兩個大型綜合體，銷售情況也很好。”

制約商業地產發展的另一個重要因素是資金，商業地產有開發周期較長、資金需求量大等特點，如果資金鏈斷裂，會帶來很大的風險。

泰禾的資金鏈是否安全，未來開發商業地產的資金從哪里來，是很多人關注的焦點。

從泰禾2012年的年報來分析，報告期內，公司實現營業收入26.03億元，營業利潤3.4億元，營業收入比上年同期有所下降。對于資金的來源，沈力男表示，主要是銷售和一些融資，包括銀行貸款、金融產品等，雖然營業收入同比是減少的，其中主要原因是還有十幾個億的預售賬款，資金是沒有問題的。

據業內人士分析，就福州的開發商而言，多數企業此前都與商業淵源不大，泰禾在大本營的項目也處于開發之中，盡管銷售成績不俗，但還沒有真正開業。開業運營后能否成功還有待市場和時間的檢驗，而即便在大本營的單個項目取得成功，其能否在其他城市以這么快的速度這么大的規模復制也有待研究。

（來源：地產中國網）