東北城市沈陽也許是中國商業(yè)地產(chǎn)興建熱潮的最佳縮影。

在這個常住人口不到1000萬的城市，已經(jīng)被接近3000萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目“擠滿”。

記者在沈陽青年大街上看到，從沈陽軌道交通2號線五里河站步行至工業(yè)展覽館站，僅僅兩站路，就有11個綜合體項目在青年大街兩邊一字排開，甚是壯觀。在這里，夏宮城市廣場、茂業(yè)中心、沈陽友誼時代廣場乃至體量超百萬平方米的新世界、佳兆業(yè)中心、嘉里中心都在繁忙建設(shè)中。

政府對樓宇經(jīng)濟(jì)的渴望和開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的狂熱一拍即合，使得中國一些二線城市正在以世界上其他任何地區(qū)都無法匹敵的規(guī)模建造城市綜合體。青年大街上，三步一棟寫字樓，五步一個購物中心。轟鳴的機(jī)械聲背后，是幾乎每公里配備一個城市綜合體的惡劣生存環(huán)境。

20個同質(zhì)項目貼身肉搏的背后

全長30公里的沈陽金廊沿線，超20個規(guī)模10萬平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)項目正拔地而起，綜合體項目集中的青年大街正是其中的主要部分。這就是當(dāng)下的沈陽，一個典型的被塞滿了商業(yè)綜合體的二線城市。

根據(jù)CBRE世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前沈陽在建以及已落成的綜合體共有29個，合計建筑面積達(dá)2650萬平方米。綜合體形態(tài)主要由住宅、商住公寓、酒店、寫字樓和購物中心組成。其中，多數(shù)項目都集中在金廊沿線。

沈陽金廊區(qū)域，南起渾南新區(qū)南界，北至沈北新區(qū)蒲河新城，跨越渾南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6個區(qū)及開發(fā)區(qū)，全長約30公里，面積約75平方公里。該區(qū)域定位為沈陽中央都市走廊，以商業(yè)地產(chǎn)和公共服務(wù)建筑為主。

在金廊沿線，從北向南，依次有沈陽天地、華府天地、恒隆廣場、裕景中心、華潤中心、嘉里中心、佳兆業(yè)項目、茂業(yè)中心、世茂五里河、夏宮、新世界等項目相繼落地。恒隆集團(tuán)、世茂集團(tuán)、嘉里建設(shè)、瑞安建業(yè)、新世界地產(chǎn)、華潤集團(tuán)、韓國樂天等商業(yè)地產(chǎn)巨頭均悉數(shù)到位。

讓人費解的是，金廊沿線已建成及已公布規(guī)劃的項目中，區(qū)域內(nèi)大部分商業(yè)項目業(yè)態(tài)重疊現(xiàn)象嚴(yán)重，都是定位中高端，且集住宅、星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等為一體的城市綜合體。個別找不到賣點的項目甚至在項目現(xiàn)場打出了諸如“180萬平方米不是一切，但是一切都很親切”、“不合體，才是綜合體”的“雷人”廣告語。

RET睿意德董事兼副總經(jīng)理梁煒驊對記者稱，上述開發(fā)巨頭在進(jìn)入沈陽之前，都十分清楚政府的規(guī)劃，亦都預(yù)見到金廊沿線未來嚴(yán)重的同質(zhì)競爭問題。“這些大牌開發(fā)商進(jìn)入沈陽肯定不是盲目的，他們拿地前都做過詳細(xì)的財務(wù)核算，都有很好的成本控制，最終預(yù)期到綜合體中部分產(chǎn)品有較大的盈利空間，才拿的地。”

世邦魏理仕沈陽分公司商業(yè)服務(wù)部董事王曉兵則稱，在東北三省中，沈陽市政府外出招商引資的頻率較高，引進(jìn)的開發(fā)商，很多都會給予稅收減免、寫字樓租金補(bǔ)貼以及拿地政策上的支持。

瑞安建業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人則向記者坦言，公司進(jìn)入沈陽的初衷是看中了沈陽在東北無可替代的地理位置、經(jīng)濟(jì)地位以及商業(yè)發(fā)展?jié)摿ΑＥc此同時，沈陽天地項目作為皇姑區(qū)重點商業(yè)項目，確實也得到了政府的大力支持。

更有知情人士指出，早些年，進(jìn)入沈陽的開發(fā)商可能還有特殊待遇，例如一些配套商用物業(yè)是可以用來置換低價宅地的。“政府要形象，地產(chǎn)商則要住宅賣出的利潤，一拍即合。因此，金廊的項目地價普遍便宜。”

公開資料顯示，嘉里建設(shè)在2007年時拿下青年大街東側(cè)地塊的總價是27.65億元，折合樓面地價僅約1333元/平方米。如今項目還未開售，但青年大街上在售住宅項目已普遍在10000~17000元/平方米。

沈陽嘉里中心官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，嘉里中心的住宅部分沈陽雅頌居，占地面積約4萬平方米，建筑面積約30萬平方米。粗略估算，哪怕不計政府補(bǔ)貼，只要住宅部分銷售順暢，項目基本就能實現(xiàn)收支平衡。

巨量供應(yīng)下的風(fēng)險

或許受到誘人政策催化，2007年以來，沈陽商業(yè)和住宅用地供需都空前高漲。2007年，沈陽共出讓商業(yè)、住宅用地共611萬平方米，到2012年時，這一數(shù)據(jù)已再次創(chuàng)下新高，全年成功出讓居住、商業(yè)用地達(dá)到了1800萬平方米。

面對天量土地進(jìn)入市場，一些已經(jīng)進(jìn)入沈陽的大牌開發(fā)商開始嗅到了危險的氣息。

2011年7月，星獅地產(chǎn)將其3年前斥資3.67億元在青年大街上購入的金廊9-4地塊，以出售項目公司的形式，整體賣給了大連友誼集團(tuán)，作價4.23億元。公告顯示，除稅后凈收益僅900萬元人民幣。

在青年大街的最好地段，2007年拿地、2008年底奠基的嘉里中心建設(shè)進(jìn)度依舊緩慢，這個總建筑面積高達(dá)180萬平方米的商業(yè)航母，拖拖拉拉6年，記者在現(xiàn)場看到，目前項目還有不少面積的建筑未出地面。

“像星獅這樣想把手里項目整盤或部分脫手的開發(fā)商不在少數(shù)。而嘉里中心這幾年幾乎就是放了幾個打樁機(jī)在里面，優(yōu)哉游哉地造造停停，不知道什么時候才能造好。”一位知情人士指出，在如今商業(yè)地產(chǎn)泡沫翻涌的沈陽城里，新建綜合體項目拖延工期、推遲開業(yè)已經(jīng)成為一個普遍現(xiàn)象。

洗牌開場

在這場看不見的硝煙中，資金實力強(qiáng)勁的開發(fā)商，無止境地拖延工期；拖不起的開發(fā)商，則已經(jīng)開始倒下。

青年大街上的華豐嘉德廣場已經(jīng)停工一年有余。記者在現(xiàn)場看到，沒有了腳手架，偌大體量的鋼筋水泥建筑裸露在外，在青年大街上顯得格外突兀。懸掛于大樓上的案名“嘉德廣場”四個字也早已殘破不堪。

該項目銷售中心的工作人員告訴記者，項目暫時不賣了，什么時候賣需要等通知。業(yè)界有消息稱，華豐嘉德廣場項目資金鏈斷裂，開發(fā)商正尋求項目合作或出售。

在青年大街的最北端，記者看到，華府廣場二期在工地圍墻上貼出了巨幅廣告，宣稱商場將在4月26日盛大開業(yè)。5月8日，記者到達(dá)現(xiàn)場時項目工地圍墻還未拆除，看起來正式開張還有待時日。

據(jù)知情人士稱，華府天地由于地處黃金地段，二期商場招商簽約率其實不低，但目前開發(fā)商給商戶的信心走弱，導(dǎo)致商戶的觀望情緒濃郁。“應(yīng)該還是錢的問題，開發(fā)商現(xiàn)在希望大量低價出貨項目里的住宅項目回籠資金，小戶型精裝修房折后售價不超過1萬元/平方米。在這么好的地段，幾乎算低價傾銷了。”

事實上，緊鄰華府天地二期的一期商場項目經(jīng)營多年，如今仍有超八成的鋪面全部空關(guān)。記者看到，華府天地一期僅靠一個能夠填補(bǔ)區(qū)域空白的電影院以及一些餐飲鋪面勉強(qiáng)維持人流。“開發(fā)商做了很大的努力，卻一直效果甚微。不知道華府天地二期是否會走上一期商場的老路。”

一位大型上市房企高層在談及沈陽項目時，更是直接用“別提了！”拒絕回答記者的問題。他表示，沈陽項目經(jīng)營不善，區(qū)域消費力也不足以支撐，已經(jīng)難以起死回生，如今已成為該公司內(nèi)部一個無法觸碰的“雷區(qū)”。

市場分析人士指出，洗牌已經(jīng)來臨，未來在沈陽，商業(yè)項目停工、轉(zhuǎn)手都將成為常態(tài)。

按照沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布的計劃，沈陽“金廊工程”的核心部位將有百余棟百米高樓拔地而起。到2013年全運會前，這個數(shù)字將接近200棟，總建筑面積近1600萬平方米。

目前看來，這個計劃或許將大打折扣。

（來源：第一財經(jīng)日報）